Buffalo es la segunda ciudad más grande de Nueva York, con aproximadamente 276,000 residentes en el condado de Erie. Con una población de inquilinos estimada en más del 55% de los hogares, los derechos de los arrendatarios son una preocupación central para una gran parte de los residentes de Buffalo. El mercado de alquiler de la ciudad incluye una combinación de viviendas multifamiliares antiguas, alquileres unifamiliares y un activo sector de alquiler estudiantil cerca de la University at Buffalo y Buffalo State College.
Los inquilinos de Buffalo se rigen principalmente por la ley de arrendador-arrendatario del estado de Nueva York, incluida la Real Property Law (RPL), la Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL), y las importantes protecciones añadidas por la Housing Stability and Tenant Protection Act de 2019 (HSTPA). Estas leyes establecen estándares para depósitos de garantía, habitabilidad, períodos de aviso y procedimientos de desalojo que aplican de manera uniforme en todo el estado, incluyendo en Buffalo y el condado de Erie.
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Las leyes pueden cambiar, y su situación específica puede requerir la orientación de un abogado con licencia u organización de asistencia legal calificada.
Buffalo no tiene ordenanza de control de alquiler/rentas ni de estabilización de rentas. La Rent Stabilization Law y la Emergency Tenant Protection Act del estado de Nueva York solo aplican a las localidades que han declarado una emergencia habitacional y se han adherido formalmente — un proceso que históricamente se ha utilizado en New York City y ciertos municipios de los condados de Nassau, Rockland y Westchester. Buffalo y el condado de Erie no han adoptado estas medidas, y no hay ninguna ley local de control de alquiler/rentas vigente.
En la práctica, esto significa que en Buffalo un arrendador/propietario puede aumentar el alquiler en cualquier cantidad entre los períodos del contrato de arrendamiento, siempre que se dé el aviso anticipado adecuado. Para situaciones de mes a mes o renovación de contrato de arrendamiento, el HSTPA de 2019 (Chapter 36 of the Laws of 2019) exige que los arrendadores/propietarios proporcionen aviso escrito anticipado de cualquier aumento de alquiler del 5% o más, o una no renovación, utilizando los mismos períodos de aviso que aplican a la rescisión: 30 días para arrendamientos de menos de un año, 60 días para arrendamientos de uno a dos años, y 90 días para arrendamientos de dos años o más (NY Real Property Law § 226-c). Sin embargo, no hay límite en cuanto a cuánto puede aumentarse el alquiler. Los inquilinos deben revisar cuidadosamente los términos del contrato de arrendamiento y negociar los aumentos antes de firmar cualquier acuerdo de renovación.
El estado de Nueva York ofrece protecciones básicas sólidas para todos los inquilinos, incluidos los de Buffalo. Las siguientes protecciones principales aplican bajo la ley estatal:
Garantía de Habitabilidad (NY Real Property Law § 235-b): Todo contrato de arrendamiento residencial en Nueva York incluye una garantía implícita de habitabilidad. Los arrendadores/propietarios deben mantener las unidades de alquiler en condiciones aptas para la habitación humana, libres de condiciones peligrosas para la vida, la salud o la seguridad. Esto incluye calefacción adecuada, agua caliente, instalaciones estructuralmente sólidas y ausencia de plagas. Los inquilinos pueden solicitar una reducción de alquiler o retener el alquiler (pagándolo en fideicomiso judicial) si se incumple esta garantía.
Límites y Reglas del Depósito de Garantía (NY General Obligations Law § 7-108): A partir del 14 de junio de 2019, los arrendadores/propietarios pueden cobrar un depósito de garantía máximo equivalente a un mes de alquiler para la mayoría de los arrendamientos residenciales. Los depósitos deben mantenerse en una cuenta separada, y si el edificio tiene seis o más unidades, el depósito debe mantenerse en una cuenta de intereses, con los intereses pagados al inquilino anualmente. El arrendador/propietario debe devolver el depósito — junto con un estado de cuenta detallado de cualquier deducción — dentro de los 14 días posteriores a que el inquilino desocupe y entregue la posesión.
Requisitos de Aviso para la Rescisión (NY Real Property Law § 226-c): Bajo el HSTPA, los arrendadores/propietarios deben proporcionar aviso escrito anticipado antes de rescindir un arrendamiento o negarse a renovar un contrato de arrendamiento: 30 días para arrendamientos de menos de un año, 60 días para arrendamientos de uno a dos años, y 90 días para arrendamientos de dos años o más. El aviso debe indicar el motivo específico de la rescisión.
Causa Justa para la No Renovación (NY Real Property Law § 226-c): El HSTPA introdujo protecciones de causa justa para muchos inquilinos. Un arrendador/propietario que se niega a renovar un contrato de arrendamiento debe indicar una razón legalmente suficiente, como falta de pago de alquiler, incumplimiento material del contrato de arrendamiento, molestias u ocupación por el propietario. Los inquilinos que reciben un aviso sin base legal pueden impugnarlo en el Tribunal de Vivienda.
Protección contra Represalias (NY Real Property Law § 223-b): Un arrendador/propietario no puede rescindir un arrendamiento, negarse a renovar un contrato de arrendamiento, aumentar el alquiler o reducir los servicios en represalia por que un inquilino se queje ante una agencia gubernamental sobre las condiciones de la vivienda, se organice con otros inquilinos o ejerza cualquier derecho otorgado por la ley. Si un arrendador/propietario toma tal acción dentro del año siguiente a una actividad protegida, existe una presunción refutable de represalia. Los inquilinos pueden recuperar daños reales, daños punitivos de hasta $2,000 y honorarios de abogado.
Prohibición de Desalojos Forzosos y Cortes de Servicios Públicos (NY Real Property Actions and Proceedings Law § 853; NY Real Property Law § 235): El desalojo por medios propios es ilegal en Nueva York. Un arrendador/propietario no puede desalojar a un inquilino cambiando las cerraduras, retirando puertas o ventanas, o cortando los servicios públicos esenciales (calefacción, agua caliente, electricidad) sin una orden judicial. Los inquilinos sometidos a un desalojo ilegal pueden solicitar una orden judicial de restitución y pueden tener derecho a daños triplicados bajo RPAPL § 853.
Requisito de Recibo de Alquiler (NY Real Property Law § 235-e): Los arrendadores/propietarios deben proporcionar un recibo escrito por cualquier alquiler pagado en efectivo. Si el alquiler se paga con cheque personal, el arrendador/propietario debe proporcionar un recibo a solicitud del inquilino. El incumplimiento de proporcionar recibos puede apoyar la defensa del inquilino en procedimientos de desalojo.
Good Cause Eviction Law (NY RPL Article 6-A). A partir del 20 de abril de 2024, la Good Cause Eviction Law de Nueva York cubre automáticamente a New York City y entra en vigor en cualquier otro municipio que vote por adherirse. Donde aplica, el arrendador/propietario de una unidad cubierta a precio de mercado generalmente debe tener una 'causa justa' estatutaria para negarse a renovar un contrato de arrendamiento o desalojar, y un aumento de alquiler superior al menor entre el 10% o el IPC local más el 5% (8.79% según el aviso del DHCR vigente a partir del 19 de febrero de 2025) se presume irrazonable y puede ser impugnado. Los edificios ocupados por el propietario con 10 o menos unidades, las construcciones nuevas de menos de 30 años, las unidades ya sujetas a regulación de alquiler y las unidades que superen los umbrales de alquiler alto o de gran cartera están exentos. Confirme si su municipio se ha adherido. Consulte la guía de Good Cause Eviction del Fiscal General de Nueva York en https://ag.ny.gov/publications/new-york-state-good-cause-eviction-law.
Bajo la Housing Stability and Tenant Protection Act de 2019 y la NY General Obligations Law § 7-108, los arrendadores/propietarios de Buffalo están limitados a cobrar un depósito de garantía equivalente a no más de un mes de alquiler para la mayoría de los arrendamientos residenciales. Este límite aplica independientemente de la solvencia crediticia del inquilino o la duración del contrato de arrendamiento.
El arrendador/propietario debe mantener el depósito en una cuenta bancaria separada, y para edificios con seis o más unidades, debe ser una cuenta de intereses. Los inquilinos en edificios que califican tienen derecho a pagos de intereses anuales (o un crédito hacia el alquiler), menos una tarifa administrativa del 1% que el arrendador/propietario puede retener.
Después de que termine el arrendamiento y el inquilino desocupe y entregue la posesión, el arrendador/propietario tiene 14 días para devolver el depósito de garantía junto con un estado de cuenta escrito detallado de cualquier deducción. Las deducciones permitidas se limitan a: alquiler impagado, daños más allá del desgaste normal y otros costos específicos permitidos por el contrato de arrendamiento. Si el arrendador/propietario no devuelve el depósito o no proporciona el estado de cuenta detallado dentro de los 14 días, el arrendador/propietario pierde el derecho a retener cualquier parte del depósito — lo que significa que todo el depósito debe devolverse incluso si existen daños legítimos (NY General Obligations Law § 7-108(e)).
Los inquilinos deben documentar el estado de la unidad al momento de mudarse y al salir con fotografías fechadas y registros escritos para protegerse contra reclamaciones de deducciones indebidas.
Nueva York tiene uno de los procesos de desalojo más protectores para los inquilinos del país. Los arrendadores/propietarios de Buffalo deben seguir el procedimiento establecido en la Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL) y no pueden utilizar medios propios para desalojar a un inquilino.
Paso 1 — Aviso al Inquilino: Antes de presentar una demanda judicial, el arrendador/propietario debe notificar por escrito de manera apropiada según el motivo del desalojo:
Paso 2 — Petición Presentada ante el Tribunal de Vivienda: Si el inquilino no paga, no subsana la infracción o no desocupa, el arrendador/propietario puede presentar un Procedimiento Sumario en el Erie County Housing Court (City Court of Buffalo). Se notifica al inquilino con un Notice of Petition y una Petition. Las tasas de presentación y el servicio de proceso deben cumplir con RPAPL §§ 731–735.
Paso 3 — Audiencia Judicial: Ambas partes comparecen ante un juez. Los inquilinos tienen derecho a presentar defensas que incluyen habitabilidad, represalias, aviso inadecuado y pago. Los inquilinos pueden estar representados por un abogado; quienes no puedan pagarlo deben contactar al Legal Aid Bureau of Buffalo. Bajo la iniciativa Buffalo Right to Counsel y la ley estatal, los inquilinos de bajos ingresos en el Tribunal de Vivienda pueden ser elegibles para representación gratuita.
Paso 4 — Sentencia y Orden de Desalojo: Si el arrendador/propietario prevalece, el tribunal emite una Judgment of Possession y, después de un período de suspensión, una Warrant of Eviction. Solo un Marshal de New York City o, en Buffalo, el Sheriff del condado de Erie o un marshal de la Ciudad de Buffalo puede ejecutar una Warrant of Eviction desalojando físicamente al inquilino y sus pertenencias.
El Desalojo por Medios Propios es Ilegal: Un arrendador/propietario nunca puede cambiar las cerraduras, retirar las pertenencias del inquilino, cortar los servicios públicos o de otro modo desalojar forzosamente a un inquilino sin una Warrant of Eviction emitida por el tribunal. Hacerlo constituye un desalojo ilegal bajo RPAPL § 853 y NY Real Property Law § 235. Un inquilino sometido a un desalojo ilegal puede solicitar restitución de emergencia en el Tribunal de Vivienda y puede tener derecho a daños triplicados (triples).
Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal. Las leyes de derechos de inquilinos son complejas y específicas según los hechos; la información aquí contenida puede no reflejar los desarrollos legales más recientes, las interpretaciones de los tribunales locales o los cambios en los estatutos estatales o locales. Los inquilinos con preguntas o preocupaciones legales específicas deben consultar a un abogado con licencia de Nueva York o contactar a una organización de asistencia legal calificada en el condado de Erie. RentCheckMe no ofrece garantías sobre la exactitud o integridad de esta información y no es responsable de ninguna acción tomada en base a ella.
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