Costa Mesa es una ciudad de aproximadamente 115,000 residentes en el condado de Orange, California. Los inquilinos aquí suelen preguntar si la ciudad tiene control de alquiler, qué sucede cuando un arrendador quiere desalojarlos, y cuánto de su depósito de garantía pueden recuperar al momento de mudarse.
Aunque Costa Mesa no cuenta con una ordenanza tradicional de control de alquiler, la ciudad dio un paso importante en noviembre de 2023 al adoptar su propia Just Cause Residential Tenant Protections Urgency Ordinance, la cual añade protecciones adicionales contra el desalojo además de la ley estatal de California. Los inquilinos también se benefician del límite estatal de aumento de alquiler de la AB 1482 y del límite de depósito de la AB 12.
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoría legal. Las leyes cambian con frecuencia — consulte a un abogado calificado o a una organización de asistencia legal para obtener orientación sobre su situación específica.
Costa Mesa no cuenta con una ordenanza local de control de alquiler ni de estabilización de rentas. La ciudad no ha establecido una junta de alquileres, y no existe un límite local sobre los aumentos de alquiler más allá de lo que dispone la ley estatal de California.
Conforme a la Ley de Protección al Inquilino de California de 2019 (AB 1482, codificada en el Civil Code § 1947.12), los aumentos anuales de alquiler para las unidades cubiertas están limitados al 5% más el Índice de Precios al Consumidor local, con un máximo del 10% por año. La AB 1482 cubre la mayoría de los edificios residenciales multifamiliares de más de 15 años de antigüedad, pero excluye las viviendas unifamiliares (a menos que sean propiedad de una corporación o un REIT), los condominios vendidos por separado, y ciertas viviendas subsidiadas.
Debido a que Costa Mesa no tiene una regla local más estricta, los inquilinos en propiedades exentas — como construcciones nuevas o viviendas unifamiliares — no tienen límite en cuánto se puede aumentar su alquiler, siempre que el arrendador proporcione el aviso previo adecuado (al menos 30 días para aumentos del 10% o menos; 90 días para aumentos mayores al 10%, según el Civ. Code § 827).
California ofrece varias protecciones básicas que aplican a los inquilinos de Costa Mesa independientemente de cualquier ordenanza local:
Límite de Alquiler (AB 1482 — Civ. Code § 1947.12): Las unidades cubiertas no pueden tener un aumento de alquiler mayor al 5% + el IPC local (máximo 10%) en cualquier período de 12 meses. Los arrendadores no pueden imponer múltiples aumentos dentro de un año que en conjunto excedan el límite.
Causa Justa a Nivel Estatal (AB 1482 / SB 567 — Civ. Code § 1946.2): Después de 12 meses de arrendamiento, los arrendadores de unidades cubiertas deben tener un motivo de causa justa permitido para terminar el arrendamiento. La SB 567 (vigente desde el 1 de abril de 2024) endureció la aplicación de los motivos de mudanza del propietario y de remodelación sustancial.
Depósito de Garantía (AB 12 — Civ. Code § 1950.5): A partir del 1 de julio de 2024, la mayoría de los arrendadores no pueden cobrar más de la renta de un mes como depósito de garantía. El depósito debe devolverse dentro de los 21 días posteriores a la mudanza, junto con un estado de cuenta detallado de las deducciones. La retención indebida puede exponer al arrendador a una multa de hasta el doble del monto del depósito.
Aviso de Desalojo (Civ. Code § 1946.1): Los inquilinos mes a mes tienen derecho a un aviso escrito de al menos 30 días si han vivido en la unidad menos de un año, y de al menos 60 días si han vivido en la unidad un año o más.
Habitabilidad (Civ. Code §§ 1941.1, 1942): Los arrendadores deben mantener las unidades de alquiler en condiciones habitables. Los inquilinos pueden reparar y deducir los costos de reparación de la renta (hasta la renta de un mes) si el arrendador no corrige defectos graves de habitabilidad después de un aviso razonable.
Anti-Represalias (Civ. Code § 1942.5): Los arrendadores no pueden tomar represalias contra los inquilinos por ejercer sus derechos legales, incluyendo presentar quejas ante el código de cumplimiento u organizarse con otros inquilinos.
Prohibición de Desalojos por Mano Propia (Civ. Code § 789.3): Se prohíbe a los arrendadores cambiar las cerraduras a los inquilinos, quitar puertas o ventanas, o cortar los servicios públicos como medio para forzar la salida de un inquilino.
Fuente de Ingresos (Gov. Code § 12955): Los arrendadores no pueden negarse a alquilar a alguien únicamente porque utilice un subsidio de vivienda como un vale de la Sección 8.
Costa Mesa adoptó la Just Cause Residential Tenant Protections Urgency Ordinance el 7 de noviembre de 2023, la cual entró en vigor de inmediato. Esta ordenanza ofrece protecciones contra el desalojo más allá de lo que exige la ley estatal de California (AB 1482) para las unidades cubiertas, y en algunos casos se aplica de manera más amplia.
Requisito de Causa Justa: Un arrendador no puede terminar un arrendamiento a menos que tenga uno de los motivos de causa justa especificados en la ordenanza, los cuales deben indicarse en el aviso de terminación. La ordenanza se aplica una vez que al menos un inquilino ha ocupado la unidad durante 12 meses, o al menos un inquilino ha ocupado la unidad durante 24 meses (si varios inquilinos han residido ahí).
Causa Justa por Falta del Inquilino incluye: falta de pago de la renta, incumplimiento de un término material del contrato de arrendamiento, molestia o actividad ilegal, negativa a permitir el acceso legal, y violaciones similares por parte del inquilino.
Causa Justa sin Culpa incluye: mudanza del propietario o de un familiar inmediato, retiro de la unidad del mercado de alquiler (Ley Ellis), remodelación sustancial o demolición, y cumplimiento de una orden gubernamental que exija desocupar la unidad.
Aviso Extendido para Desalojos sin Culpa: Para las terminaciones sin culpa, Costa Mesa exige un aviso escrito de 60 días — el doble del mínimo estatal de 30 días que de otro modo aplicaría a arrendamientos más cortos.
Asistencia de Reubicación: Los inquilinos desalojados por motivos sin culpa tienen derecho a asistencia de reubicación equivalente a un mes de la Renta Justa de Mercado (FMR) de HUD para el condado de Orange, o una exención de la renta del último mes más cualquier diferencia entre la FMR y la renta actual si la FMR es mayor. El arrendador debe pagar la asistencia de reubicación dentro de los 15 días posteriores a la emisión del aviso de terminación.
Exenciones: La ordenanza no aplica a las unidades donde el inquilino comparte el baño o la cocina con el propietario que vive ahí como su residencia principal, ciertos alojamientos transitorios, viviendas bajo restricciones gubernamentales de asequibilidad, y ciertas unidades de construcción reciente.
Para preguntas sobre la ordenanza, puede comunicarse con la Ciudad de Costa Mesa a evictions@costamesaca.gov.
Las protecciones del depósito de garantía para los inquilinos de Costa Mesa están reguladas por el California Civil Code § 1950.5 y la más reciente AB 12.
Límite del Depósito (AB 12, vigente desde el 1 de julio de 2024): Para la mayoría de los arrendamientos residenciales, un arrendador no puede cobrar más de la renta de un mes como depósito de garantía. (Antes del 1 de julio de 2024, el límite era de dos meses para unidades sin amueblar y tres meses para unidades amuebladas.) Los arrendadores pequeños que sean personas físicas y que sean dueños de no más de dos propiedades de alquiler residencial con un total de no más de cuatro unidades aún pueden cobrar hasta dos meses de renta.
Plazo de Devolución: El arrendador debe devolver el depósito (o la porción no utilizada) junto con un estado de cuenta escrito y detallado de cualquier deducción dentro de 21 días calendario después de que el inquilino desocupe la unidad (Civ. Code § 1950.5(g)).
Deducciones Permitidas: Los arrendadores solo pueden deducir por renta impaga, costos de limpieza para restaurar la unidad a su condición al momento de la mudanza (más allá del desgaste normal), y reparación de daños causados por el inquilino más allá del desgaste normal.
Multa por Retención Indebida: Si un arrendador retiene indebidamente y de mala fe la totalidad o parte del depósito, el inquilino puede recuperar el monto del depósito más una multa de hasta el doble del monto del depósito en la corte de reclamos menores o en la corte civil (Civ. Code § 1950.5(l)).
Desalojar a un inquilino en Costa Mesa requiere cumplir tanto con la ley estatal de California como con la propia Just Cause Residential Tenant Protections Ordinance de la ciudad (adoptada el 7 de noviembre de 2023).
Causa Justa Requerida: Después de que un inquilino haya vivido en una unidad durante 12 meses (o al menos un inquilino durante 24 meses en hogares con varios inquilinos), el arrendador debe tener un motivo de causa justa válido, ya sea por falta del inquilino o sin culpa, para terminar el arrendamiento, y debe indicar ese motivo en el aviso escrito (Civ. Code § 1946.2; Costa Mesa TPO).
Requisitos de Aviso:
• Aviso de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar — se usa por falta de pago de la renta.
• Aviso de 3 Días para Corregir o Desocupar — se usa para infracciones del contrato de arrendamiento que se pueden corregir.
• Aviso de 3 Días para Desocupar — se usa para infracciones que no se pueden corregir (por ejemplo, actividad ilegal).
• Aviso de 30 o 60 Días — se usa para las terminaciones sin culpa; Costa Mesa exige un aviso de 60 días para todos los desalojos por causa justa sin culpa conforme a la ordenanza local.
Asistencia de Reubicación para Desalojos sin Culpa: El arrendador debe proporcionar asistencia de reubicación equivalente a un mes de la Renta Justa de Mercado de HUD para el condado de Orange dentro de los 15 días posteriores a la notificación del aviso de terminación.
Detención Ilícita (Proceso Judicial): Si el inquilino no desocupa la unidad después del período de aviso, el arrendador debe presentar una demanda de Detención Ilícita (Unlawful Detainer) en la Corte Superior del Condado de Orange. El inquilino tiene derecho a responder y a impugnar el desalojo. Se requiere una sentencia de posesión seguida de una orden de posesión (Writ of Possession) antes de que un alguacil pueda remover al inquilino.
Prohibición de Desalojos por Mano Propia: Un arrendador nunca puede cambiar las cerraduras a un inquilino, quitar puertas o ventanas, o cortar los servicios públicos (agua, gas, electricidad) para forzar la salida de un inquilino. Hacerlo constituye un delito menor y expone al arrendador a responsabilidad civil conforme al California Civil Code § 789.3.
Este artículo es solo para fines informativos generales y no constituye asesoría legal. Las leyes de inquilinos y arrendadores cambian con frecuencia — las ordenanzas pueden modificarse, las decisiones judiciales pueden afectar su interpretación, y sus circunstancias individuales pueden variar. Siempre verifique la ley vigente con un abogado con licencia en California o comuníquese con una organización de asistencia legal antes de tomar cualquier acción. RentCheckMe.com no es un bufete de abogados y no ofrece representación legal.
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