Fulton es una pequeña ciudad de aproximadamente 11,000 residentes en el condado de Oswego, en el corazón del centro de New York. Una proporción significativa de los hogares de Fulton son inquilinos, muchos de ellos en viviendas más antiguas a lo largo del corredor del río Oswego. Los inquilinos de Fulton buscan con mayor frecuencia respuestas sobre la devolución del depósito de garantía, reparaciones y habitabilidad, y qué pasos debe seguir un arrendador antes de un desalojo — todo lo cual está regulado por la ley estatal de New York y no por ninguna ordenanza específica de la ciudad.
La Housing Stability and Tenant Protection Act (HSTPA) de 2019 de New York fortaleció significativamente las protecciones estatales para inquilinos, endureciendo las reglas sobre depósitos, ampliando los períodos de aviso requeridos y restringiendo ciertas tarifas del arrendador — cambios que benefician a los inquilinos de Fulton incluso en ausencia de regulaciones locales de arrendamiento. Los estatutos clave incluyen la Real Property Law (RPL), la General Obligations Law (GOL) y la Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL).
Esta guía resume las reglas legales más relevantes para los inquilinos de Fulton. Se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Para obtener asesoramiento sobre su situación específica, comuníquese con un abogado licenciado en New York o con una organización local de asistencia legal.
Fulton no tiene control de alquiler/rentas ni estabilización de rentas. Los dos sistemas principales de regulación de rentas de New York — el Control de Rentas de la Ciudad de New York y la Ley de Estabilización de Rentas — están geográficamente limitados a la Ciudad de New York y, en cuanto a la estabilización, a ciertas jurisdicciones en los condados de Nassau, Westchester y Rockland que se han adherido bajo la Emergency Tenant Protection Act (ETPA), McKinney's Unconsolidated Laws § 8621 et seq. El condado de Oswego y la Ciudad de Fulton no se han adherido a la ETPA, por lo que ninguno de los programas aplica aquí.
En la práctica, esto significa que los arrendadores en Fulton pueden aumentar el alquiler en cualquier monto al final de un plazo del contrato de arrendamiento, sin límite estatutario. La única restricción es el requisito de aviso: conforme a N.Y. Real Prop. Law § 226-c (modificada por la HSTPA), los arrendadores deben proporcionar aviso escrito de un aumento de alquiler del 5% o más — o aviso de no renovación — al menos 30 días antes de que termine el contrato de arrendamiento para arrendamientos de menos de un año, 60 días para arrendamientos de uno a dos años, y 90 días para arrendamientos de dos años o más. El incumplimiento del aviso adecuado no anula el aumento, pero sí otorga al inquilino el derecho a permanecer durante el período de aviso completo antes de que los nuevos términos entren en vigor.
El Estado de New York proporciona un sólido conjunto de protecciones para inquilinos que aplican a todos los arrendatarios en Fulton independientemente de la ausencia de ordenanzas locales.
Garantía de Habitabilidad (N.Y. Real Prop. Law § 235-b): Todo contrato de arrendamiento residencial en New York conlleva una garantía implícita de que las instalaciones son aptas para la habitación humana y están libres de condiciones peligrosas para la vida, la salud o la seguridad. Esta garantía no puede renunciarse en un contrato de arrendamiento. Si un arrendador la incumple, el inquilino puede solicitar una reducción de alquiler, reparación con deducción en circunstancias limitadas, o la rescisión del contrato de arrendamiento mediante un procedimiento judicial.
Reglas del Depósito de Garantía (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108): Los arrendadores deben devolver el depósito (más cualquier interés de una cuenta bancaria, si el edificio tiene seis o más unidades) dentro de los 14 días posteriores al desalojo del inquilino, acompañado de un estado escrito detallado de las deducciones. El arrendador que no cumpla pierde el derecho a retener cualquier parte del depósito.
Aviso de Rescisión (N.Y. Real Prop. Law § 226-c): Para los arrendamientos mes a mes y otros arrendamientos periódicos, los arrendadores deben dar aviso escrito de rescisión con al menos 30 días de anticipación (arrendamiento < 1 año), 60 días (1–2 años), o 90 días (2+ años). Estos mismos períodos aplican a los avisos de un aumento de alquiler del 5% o más.
Contra Represalias (N.Y. Real Prop. Law § 223-b): Es ilegal que un arrendador aumente el alquiler, reduzca servicios, o inicie procedimientos de desalojo contra un inquilino en represalia por quejarse ante una agencia gubernamental sobre las condiciones de vivienda, ejercer cualquier derecho legal, u organizarse con otros inquilinos. Se presume refutablemente que hay represalia si la acción adversa ocurre dentro del año siguiente a la actividad protegida.
Prohibición de Desalojo por Autoayuda (N.Y. Real Prop. Actions & Proc. Law § 853): Los arrendadores tienen prohibido retirar a un inquilino salvo a través de un proceso judicial. Cerrar con llave al inquilino, retirar puertas o ventanas, o interrumpir intencionalmente los servicios esenciales (calefacción, agua, electricidad) es ilegal y expone al arrendador a responsabilidad por daños reales y punitivos de hasta tres veces los daños sufridos.
Protecciones contra la Violencia Doméstica (N.Y. Real Prop. Law § 227-c): Un inquilino que sea víctima de violencia doméstica puede rescindir anticipadamente un contrato de arrendamiento sin penalidad, proporcionando el aviso y la documentación adecuados (p. ej., una orden de protección o un informe policial).
Límite a la Tarifa de Solicitud (N.Y. Real Prop. Law § 238-a): Los arrendadores solo pueden cobrar el costo real de una verificación de antecedentes o crédito, con un límite de $20, y deben proporcionarle al solicitante una copia del informe.
Ley de Desalojo por Causa Justa (NY RPL Article 6-A). A partir del 20 de abril de 2024, la Ley de Desalojo por Causa Justa de New York cubre automáticamente a la Ciudad de New York y entra en vigor en cualquier otro municipio que vote para adherirse. Donde aplica, el arrendador de una unidad a precio de mercado cubierta generalmente debe tener una 'causa justa' estatutaria para negarse a renovar un contrato de arrendamiento o desalojar, y un aumento de alquiler por encima del menor del 10% o el IPC local más 5% (8.79% según el aviso de la DHCR vigente a partir del 19 de febrero de 2025) se presume irrazonable y puede impugnarse. Los edificios ocupados por el propietario de 10 o menos unidades, las construcciones nuevas de menos de 30 años, las unidades ya reguladas en cuanto a renta, y las unidades que superen los umbrales de alquiler elevado o cartera grande están exentos. Confirme si su municipio se ha adherido. Consulte la guía de Desalojo por Causa Justa del Fiscal General de New York en https://ag.ny.gov/publications/new-york-state-good-cause-eviction-law.
Las reglas del depósito de garantía en Fulton están reguladas exclusivamente por la N.Y. General Obligations Law § 7-108, modificada por la HSTPA en 2019.
Límite al monto del depósito: Para la mayoría de los arrendamientos residenciales (excluyendo ciertos co-ops y condominios), el depósito no puede exceder un mes de alquiler. El arrendador que cobre más de un mes de alquiler como depósito de garantía viola el estatuto.
Plazo de devolución: El arrendador debe devolver el depósito — o la parte que no se esté reteniendo — junto con un estado escrito y detallado de las deducciones, dentro de 14 días después de que el inquilino desocupe la unidad. El estado debe identificar cada deducción y su monto en dólares.
Penalidad por incumplimiento: El arrendador que no devuelva el depósito y el estado detallado dentro de los 14 días pierde el derecho a retener cualquier parte del depósito, incluidos los montos que de otro modo habrían sido deducciones válidas. El inquilino puede demandar en el Tribunal de Pequeñas Reclamaciones (hasta $10,000 en New York) para recuperar el depósito completo. Los tribunales también pueden otorgar honorarios de abogado en los casos apropiados conforme a N.Y. Real Prop. Law § 234.
Deducciones permitidas: Los arrendadores pueden deducir por alquiler impago y por daños físicos más allá del desgaste normal. No pueden deducir por desgaste ordinario, repintura cosmética después de arrendamientos prolongados, o condiciones preexistentes documentadas al momento de la mudanza.
Intereses: Si el edificio contiene seis o más unidades, el arrendador debe depositar los fondos en una cuenta bancaria que devengue intereses y devolver los intereses (menos una tarifa administrativa del 1%) al inquilino junto con el depósito (GOL § 7-103).
Para desalojar legalmente a un inquilino en Fulton, un arrendador debe seguir el proceso de desalojo supervisado por el tribunal establecido en la N.Y. Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL). Los desalojos por autoayuda — cierres con llave, cortes de servicios públicos o retiro de bienes — son ilegales conforme a RPAPL § 853 y exponen al arrendador a daños de hasta tres veces los daños reales.
Paso 1 — Aviso Escrito: Antes de presentar una demanda judicial, el arrendador debe notificar el aviso escrito correspondiente:
Paso 2 — Presentación ante el Tribunal: El arrendador presenta una petición en el Tribunal de la Ciudad de Fulton (o el Tribunal del Condado de Oswego si corresponde) y paga la tarifa de presentación. El secretario del tribunal emite un número de índice y programa una audiencia (RPAPL § 731).
Paso 3 — Notificación de la Petición: El inquilino debe ser notificado con el aviso de petición y la petición al menos 5 días pero no más de 12 días antes de la fecha de la audiencia (RPAPL § 733).
Paso 4 — Audiencia Judicial: El inquilino tiene derecho a comparecer, presentar defensas (como alquiler ya pagado, incumplimiento de la garantía de habitabilidad o represalia) y solicitar un aplazamiento. Los inquilinos que no comparezcan arriesgan una sentencia en rebeldía.
Paso 5 — Orden de Desalojo: Si el tribunal falla a favor del arrendador, emite una sentencia y, después de un breve período de suspensión, una orden de desalojo. Solo un alguacil o mariscal designado por el tribunal puede ejecutar la orden (RPAPL § 749). Los arrendadores no pueden retirar físicamente a los inquilinos por sí mismos.
Protecciones de la era COVID y en curso: La Tenant Safe Harbor Act de New York (L. 2020, ch. 127) y los programas ERAP posteriores han vencido, pero cualquier orden judicial restante de esos procedimientos debe revisarse con un abogado.
Esta página se proporciona únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal. La información aquí presentada refleja nuestra comprensión de la ley de arrendador e inquilino del Estado de New York y de Fulton, NY a partir de abril de 2026, pero las leyes y regulaciones pueden cambiar en cualquier momento. Los inquilinos de Fulton con preguntas o problemas legales específicos deben consultar a un abogado licenciado en New York o comunicarse con una organización local de asistencia legal como Legal Services of Central New York. RentCheckMe no es un bufete de abogados y el uso de este sitio no crea ninguna relación abogado-cliente.
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