Hawthorne es un municipio en Passaic County, New Jersey, con una población de aproximadamente 19,000 residentes. Una proporción notable de los hogares de Hawthorne alquilan sus viviendas, dependiendo del marco integral estatal de arrendador-arrendatario de New Jersey para sus protecciones fundamentales. Los inquilinos aquí buscan con mayor frecuencia respuestas sobre la devolución del depósito de garantía, sus derechos al enfrentarse a un desalojo y qué hacer cuando un arrendador/propietario no realiza reparaciones.
New Jersey es uno de los estados con protecciones más sólidas para los inquilinos en el país. La Ley Anti-Desalojo de New Jersey, la Ley de Verdad en el Arrendamiento y la Ley de Depósito de Garantía otorgan colectivamente a los inquilinos de Hawthorne derechos ejecutables en torno al desalojo por causa justa, la habitabilidad, el manejo del depósito y la protección contra represalias. Dado que Hawthorne no ha promulgado ningún control de alquiler/rentas local ni ordenanzas locales adicionales, el marco estatal es la autoridad rectora para casi todas las disputas de arrendador-arrendatario en el municipio.
Este artículo está destinado como un recurso educativo general para los inquilinos de Hawthorne y no sustituye el asesoramiento legal. Las leyes cambian y las circunstancias individuales varían — si se enfrenta a un desalojo, un depósito retenido o condiciones de vivienda inseguras, comuníquese con un abogado licenciado de New Jersey o con una organización local de asistencia jurídica para obtener orientación específica para su situación.
Hawthorne no tiene ordenanza de control de alquiler/rentas. A diferencia de ciudades vecinas como Paterson, el gobierno municipal de Hawthorne no ha promulgado una ley local de control de alquiler/rentas o estabilización de rentas. New Jersey no tiene un estatuto estatal de preempción que prohíba a los municipios adoptar el control de alquiler/rentas — de hecho, la Legislatura de New Jersey autorizó expresamente el control de alquiler/rentas local bajo la Ley de Protección de Inquilinos de 1992 (N.J.S.A. 2A:42-84.1 et seq.). Sin embargo, cada municipio debe elegir afirmativamente promulgar dicha ordenanza, y Hawthorne no lo ha hecho.
En términos prácticos, esto significa que los arrendadores/propietarios en Hawthorne pueden aumentar el alquiler en cualquier cantidad entre los términos del contrato de arrendamiento, siempre que den el aviso adecuado. Para los inquilinos mes a mes, se requiere al menos un aviso escrito de un mes de aumento de alquiler según N.J.S.A. 2A:18-56. Para los contratos de arrendamiento de plazo fijo, el alquiler queda fijo durante el período del contrato, y cualquier aumento entra en vigencia solo en la renovación. Los inquilinos están protegidos de los aumentos de alquiler represivos según N.J.S.A. 2A:42-10.10, pero no hay límite en la cantidad que un arrendador/propietario puede cobrar en Hawthorne en ausencia de una ordenanza local.
La ley de New Jersey otorga a los inquilinos de Hawthorne varias protecciones importantes:
Garantía implícita de habitabilidad (N.J.S.A. 2A:42-85; Marini v. Ireland, 56 N.J. 130 (1970)): Todo contrato de arrendamiento residencial en New Jersey conlleva una garantía implícita de que la unidad permanecerá apta para la habitación humana durante todo el arrendamiento. Los arrendadores/propietarios deben mantener la calefacción, la plomería, la integridad estructural y la ausencia de plagas en funcionamiento. Si un arrendador/propietario no realiza las reparaciones necesarias después de un aviso por escrito, los inquilinos pueden buscar remedios de retención de alquiler o de reparación y deducción a través de los tribunales.
Ley de Verdad en el Arrendamiento (N.J.S.A. 46:8-43 et seq.): Los arrendadores/propietarios de edificios con más de dos unidades deben proporcionar a los inquilinos una declaración escrita de sus derechos (publicada por el NJ Department of Community Affairs) al inicio del arrendamiento. No proporcionar esta declaración es una violación sujeta a una sanción civil.
Protección contra represalias (N.J.S.A. 2A:42-10.10 – 10.14): Un arrendador/propietario no puede desalojar, aumentar el alquiler, reducir servicios ni de ninguna otra manera retaliar contra un inquilino por reportar violaciones de código, contactar a agencias gubernamentales sobre las condiciones de vivienda o organizarse con otros inquilinos. Surge una presunción refutable de represalia si ocurre una acción adversa dentro de los 90 días de la actividad protegida.
Prohibición de cambio de cerradura & corte de servicios (N.J.S.A. 2A:39-1 et seq.; N.J.S.A. 2A:18-61.6): El desalojo por autotutela es ilegal en New Jersey. Un arrendador/propietario no puede retirar a un inquilino cambiando cerraduras, quitando puertas o ventanas, ni cortando los servicios sin una orden judicial. Las violaciones exponen al arrendador/propietario a responsabilidad civil que incluye daños y perjuicios, honorarios de abogado y reingreso a la unidad.
Requisitos de aviso (N.J.S.A. 2A:18-56): Para los arrendamientos mes a mes, cualquiera de las partes debe dar al menos un aviso escrito de un mes calendario completo para terminar. Los contratos de arrendamiento de plazo fijo expiran según sus propios términos, pero la Ley Anti-Desalojo todavía requiere un desalojo ordenado por el tribunal incluso después del vencimiento del contrato de arrendamiento si el inquilino permanece y el arrendador/propietario carece de causa justa.
La Ley de Depósito de Garantía de New Jersey (N.J.S.A. 46:8-19 a 46:8-26) rige todos los aspectos de los depósitos de garantía para los alquileres en Hawthorne.
Monto máximo del depósito: Un arrendador/propietario no puede cobrar más de un mes y medio de alquiler como depósito de garantía al inicio de un arrendamiento (N.J.S.A. 46:8-21.2). Los aumentos anuales para reflejar los incrementos de alquiler están permitidos pero limitados al 10% por año del depósito existente.
Dónde deben mantenerse los depósitos: El arrendador/propietario debe depositar los fondos en una cuenta separada que devenga intereses en una institución bancaria de New Jersey y notificar al inquilino por escrito dentro de los 30 días del nombre, la ubicación y el número de cuenta (N.J.S.A. 46:8-19). Los intereses anuales deben acreditarse al inquilino o pagársele.
Plazo de devolución: Dentro de los 30 días posteriores al fin del arrendamiento y al desalojo del inquilino, el arrendador/propietario debe devolver el depósito más los intereses acumulados, menos las deducciones legales por alquiler impago o daños más allá del desgaste normal, junto con una declaración escrita detallada de cualquier deducción (N.J.S.A. 46:8-21.1). Si se proporciona una dirección de reenvío después de la mudanza, el plazo de 30 días puede computarse a partir de la recepción de esa dirección, lo que ocurra después.
Penalidad por retención indebida: Si un arrendador/propietario no devuelve el depósito dentro del período requerido sin justificación legal, el inquilino puede demandar en el tribunal Special Civil Part y tiene derecho al doble del monto retenido indebidamente más los honorarios razonables de abogado (N.J.S.A. 46:8-21.1). En casos de ejecución hipotecaria del edificio, el estatuto también protege a los inquilinos haciendo a los nuevos propietarios responsables de devolver los depósitos.
Los desalojos en Hawthorne están regidos por la Ley Anti-Desalojo de New Jersey (N.J.S.A. 2A:18-61.1 et seq.) y la Ley de Arrendador-Arrendatario (N.J.S.A. 2A:18-53 et seq.). New Jersey requiere causa justa para prácticamente todos los desalojos residenciales.
Paso 1 — Requisito de causa justa: Según N.J.S.A. 2A:18-61.1, un arrendador/propietario debe tener uno de los motivos legales para desalojar a un inquilino residencial. Los motivos reconocidos incluyen: falta de pago del alquiler, conducta escandalosa, daño intencional a la propiedad, violación de un término del contrato de arrendamiento (después de aviso escrito para subsanar), retraso habitual en el pago del alquiler, incumplimiento de aceptar una renovación razonable del contrato de arrendamiento y ocupación de la unidad por el propietario o un familiar inmediato. Un arrendador/propietario no puede desalojar simplemente porque el contrato de arrendamiento expiró o desea un inquilino diferente.
Paso 2 — Aviso de desalojo: Antes de presentar una demanda en el tribunal, el arrendador/propietario debe notificar al inquilino con un Aviso de Desalojo por escrito (y, por falta de pago, un Aviso de Pago o Desalojo separado). Los plazos varían según la causa: la falta de pago del alquiler requiere un aviso de tres días hábiles (N.J.S.A. 2A:18-61.2); las violaciones del contrato de arrendamiento generalmente requieren un aviso de subsanación de un mes; las terminaciones mes a mes requieren un aviso de un mes calendario (N.J.S.A. 2A:18-56).
Paso 3 — Presentación en el Superior Court, Special Civil Part: Si el inquilino no cumple, el arrendador/propietario presenta una Demanda de Posesión en el tribunal de Passaic County. El tribunal programa una audiencia y ambas partes pueden comparecer para presentar pruebas. El inquilino tiene derecho a presentar defensas que incluyen represalia, habitabilidad y aviso indebido.
Paso 4 — Sentencia de posesión & Orden de Desalojo: Si el tribunal falla a favor del arrendador/propietario, se dicta una Sentencia de Posesión. El arrendador/propietario debe entonces solicitar una Orden de Desalojo, que no puede ejecutarse antes de tres días hábiles después de la dictación de la sentencia (N.J.S.A. 2A:18-57). Solo un oficial del tribunal (oficial designado por el tribunal) puede ejecutar el desalojo — el arrendador/propietario no puede hacerlo personalmente.
El desalojo por autotutela es ilegal: Un arrendador/propietario que cambia cerraduras, retira las pertenencias de un inquilino, corta los servicios o de cualquier otra manera desaloja físicamente a un inquilino sin una Orden de Desalojo emitida por el tribunal comete un acto ilegal y puede ser responsable de daños y perjuicios, honorarios de abogado y sanciones penales según N.J.S.A. 2A:39-1 et seq.
La información en esta página se proporciona únicamente con fines educativos generales y no constituye asesoramiento legal. Las leyes de derechos de inquilinos en New Jersey, Passaic County y el Borough de Hawthorne están sujetas a cambios mediante legislación, decisiones judiciales y ordenanzas locales. Cada arrendamiento y disputa es único. Los inquilinos deben consultar a un abogado licenciado de New Jersey o a una organización calificada de asistencia jurídica antes de tomar decisiones basadas en este contenido. RentCheckMe no hace representaciones sobre la integridad o exactitud actual de la información proporcionada.
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