Hillside es un municipio del condado de Union, New Jersey, con una población de aproximadamente 22,000 residentes. Una parte significativa de los hogares de Hillside son arrendatarios, muchos de los cuales se desplazan a Newark, Elizabeth o New York City. Los arrendatarios en Hillside buscan con mayor frecuencia información sobre la recuperación del depósito de garantía, cómo funcionan los desalojos y qué deben hacer los arrendadores/propietarios para mantener las unidades habitables.
A diferencia de algunas ciudades de New Jersey, Hillside no ha promulgado sus propias ordenanzas locales de control de alquiler/rentas ni de protección al inquilino. Sin embargo, los arrendatarios aquí se benefician de algunas de las protecciones de arrendador-arrendatario más sólidas del país a nivel estatal, incluidos los requisitos obligatorios de desalojo por causa justa, normas estrictas de depósito de garantía y sólidos estándares de habitabilidad codificados en la Truth in Renting Act (N.J.S.A. 46:8-43 et seq.) y la Hotel and Multiple Dwelling Law (N.J.S.A. 55:13A-1 et seq.).
Este artículo es solo informativo y no constituye asesoramiento legal. Las leyes pueden cambiar y sus circunstancias específicas pueden variar. Si tiene una disputa con su arrendador/propietario, consulte a un abogado licenciado de New Jersey o contacte a una organización local de ayuda legal para recibir orientación.
Sin Control de Alquiler/Rentas en Hillside: Hillside Township no ha adoptado una ordenanza local de control de alquiler/rentas ni de estabilización de rentas. La ley de New Jersey no impide que los municipios promulguen control de alquiler/rentas — de hecho, docenas de ciudades de NJ como Newark y Jersey City sí tienen control de alquiler/rentas — pero Hillside simplemente ha optado por no adoptar uno. Como resultado, los arrendadores/propietarios en Hillside son libres de aumentar los alquileres en cualquier monto al vencimiento de un término de contrato de arrendamiento, siempre que den el aviso legalmente requerido.
Para los inquilinos mes a mes, el arrendador/propietario debe proporcionar al menos un mes de aviso escrito antes de que un aumento de alquiler entre en vigor (N.J.S.A. 2A:18-56). Para los contratos de arrendamiento a plazo fijo, un arrendador/propietario no puede aumentar el alquiler hasta que el contrato de arrendamiento expire. No existe ningún límite a nivel estatal sobre cuánto puede aumentarse el alquiler en jurisdicciones sin control de alquiler/rentas. Los inquilinos que reciban un aumento de alquiler que haga su unidad inasequible deben consultar con ayuda legal, ya que la Ley Anti-Desalojo de New Jersey aún puede protegerlos del desalojo si no pueden pagar el nuevo alquiler en circunstancias limitadas.
New Jersey ofrece varias protecciones estatutarias sólidas para todos los inquilinos residenciales, incluidos los de Hillside:
Garantía de Habitabilidad: Según N.J.S.A. 2A:42-85 et seq. (la Rent Security Deposit Act) y la Hotel and Multiple Dwelling Law (N.J.S.A. 55:13A-1 et seq.), los arrendadores/propietarios deben mantener las unidades de alquiler en condiciones seguras, sanitarias y habitables. Esto incluye calefacción, plomería, electricidad e integridad estructural en funcionamiento. Si un arrendador/propietario no realiza las reparaciones necesarias, los inquilinos pueden solicitar la retención de alquiler o la reducción de alquiler a través del Tribunal de Vivienda.
Protecciones del Depósito de Garantía: Regulado por N.J.S.A. 46:8-19 a 46:8-26, New Jersey limita los depósitos de garantía a 1.5 meses de alquiler para nuevos arrendamientos. Los arrendadores/propietarios deben depositar los fondos en una cuenta que genere intereses y proporcionar aviso escrito del banco y número de cuenta en un plazo de 30 días. El depósito debe devolverse — con intereses — dentro de los 30 días posteriores a la terminación del contrato de arrendamiento o dentro de los 15 días posteriores a la recepción de la dirección de reenvío del inquilino, lo que ocurra más tarde.
Protección Contra Represalias: N.J.S.A. 2A:42-10.10 prohíbe a los arrendadores/propietarios tomar represalias contra inquilinos que presenten quejas ante agencias gubernamentales, se unan a una organización de inquilinos o ejerzan cualquier derecho legal. Se presume represalia si ocurre una acción adversa (como un aumento de alquiler o un aviso de desalojo) dentro de los 90 días de una actividad protegida de un inquilino. Los inquilinos que prueben represalias pueden recuperar daños reales, daños punitivos y honorarios de abogados.
Prohibición de Desalojo Forzoso y Corte de Servicios: N.J.S.A. 2A:39-1 et seq. prohíbe los desalojos por autoayuda. Un arrendador/propietario no puede bloquear a un inquilino, quitar puertas o ventanas, o cortar los servicios públicos para obligar a un inquilino a salir. Solo una orden judicial y un agente del orden pueden retirar legalmente a un inquilino. Las violaciones pueden resultar en que el arrendador/propietario enfrente responsabilidad penal y civil.
Truth in Renting Act: N.J.S.A. 46:8-43 et seq. requiere que los arrendadores/propietarios de edificios con más de dos unidades proporcionen a los inquilinos una declaración escrita que resuma sus derechos bajo la ley de New Jersey. El Departamento de Asuntos Comunitarios de New Jersey (DCA) publica este documento, y no proporcionarlo constituye en sí mismo una violación.
Las reglas del depósito de garantía para los inquilinos de Hillside están regidas por la New Jersey Security Deposit Law, N.J.S.A. 46:8-19 a 46:8-26.
Monto Máximo: Un arrendador/propietario no puede cobrar más de 1.5 meses de alquiler como depósito de garantía para un nuevo arrendamiento. Para un arrendamiento existente, el arrendador/propietario puede cobrar un incremento anual que no exceda el 10% del depósito actual (N.J.S.A. 46:8-21.2).
Requisitos Bancarios: El depósito debe colocarse en una cuenta que genere intereses en un banco o institución de ahorros de New Jersey. En un plazo de 30 días a partir de la recepción del depósito, el arrendador/propietario debe notificar al inquilino por escrito el nombre y la dirección del banco, el número de cuenta y la tasa de interés (N.J.S.A. 46:8-19).
Plazo de Devolución: El arrendador/propietario debe devolver el depósito — junto con los intereses acumulados — dentro de los 30 días posteriores al fin del arrendamiento o dentro de los 15 días posteriores a la recepción de la dirección de reenvío del inquilino y la solicitud de desglose, lo que ocurra más tarde (N.J.S.A. 46:8-21.1). Si el arrendador/propietario deduce alguna porción, debe proporcionar un estado de cuenta detallado por escrito de las deducciones.
Penalización por Retención Indebida: Si un arrendador/propietario retiene indebidamente todo o parte del depósito, el inquilino tiene derecho al doble del monto retenido indebidamente, más las costas judiciales y los honorarios de abogados (N.J.S.A. 46:8-21.1). Los inquilinos pueden presentar una reclamación en el Tribunal de Pequeñas Reclamaciones de New Jersey (hasta $5,000) o en la Parte Civil Especial para montos mayores.
Los desalojos en Hillside están regidos por la Anti-Eviction Act de New Jersey, N.J.S.A. 2A:18-61.1 et seq., que es uno de los estatutos de desalojo por causa justa más protectores de los Estados Unidos. Un arrendador/propietario no puede desalojar a un inquilino residencial sin demostrar una causa legalmente reconocida.
Requisito de Causa Justa: Los motivos permisibles para el desalojo según N.J.S.A. 2A:18-61.1 incluyen: falta de pago de alquiler, pagos tardíos habituales, conducta desordenada, destrucción de propiedad, violación de una cláusula del contrato de arrendamiento tras aviso escrito, actividad ilegal en las instalaciones, ocupación del propietario o de un familiar inmediato (con limitaciones), y rehabilitación sustancial o conversión (con aviso previo y asistencia de reubicación en algunos casos).
Aviso Requerido Antes de Presentar la Demanda: El tipo y la duración del aviso dependen del motivo del desalojo. Por falta de pago de alquiler, el arrendador/propietario debe entregar un aviso escrito exigiendo el alquiler y dando al inquilino al menos 30 días para pagar (o tres días si el alquiler tiene más de cinco días de retraso y el contrato de arrendamiento lo permite). Por violaciones del contrato de arrendamiento, el arrendador/propietario debe entregar un aviso escrito de subsanación o desalojo que le dé al inquilino al menos un mes para corregir la violación. Para la terminación del arrendamiento mes a mes sin causa, se requiere al menos un mes de aviso escrito (N.J.S.A. 2A:18-56), aunque debe existir un motivo de causa justa.
Presentación de Demanda y Audiencia: Si el inquilino no cumple con el aviso, el arrendador/propietario presenta una queja en la sección Arrendador-Arrendatario del Tribunal Superior de New Jersey, Parte Civil Especial, en Union County. El tribunal programa una audiencia, típicamente dentro de unas semanas. Ambas partes pueden presentar pruebas y testigos. Si el arrendador/propietario prevalece, el juez emite una Sentencia de Posesión.
Orden de Desalojo: Tras una Sentencia de Posesión, el arrendador/propietario debe obtener una Orden de Desalojo, que es entregada al inquilino por un funcionario del tribunal. El inquilino tiene al menos tres días hábiles después de la notificación antes de que el funcionario pueda ejecutar la orden (N.J. Court Rule 6:7-1). El funcionario del tribunal — no el arrendador/propietario — ejecuta físicamente el desalojo.
El Desalojo por Autoayuda Es Ilegal: Un arrendador/propietario que cambia las cerraduras, quita pertenencias, corta los servicios públicos o de otra manera intenta forzar la salida de un inquilino sin una orden judicial viola N.J.S.A. 2A:39-1 et seq. Los inquilinos sujetos a desalojo por autoayuda pueden buscar medidas cautelares de emergencia y daños en el tribunal.
La información proporcionada en esta página es solo para propósitos informativos generales y no constituye asesoramiento legal. Las leyes de derechos del inquilino en New Jersey y Hillside, Union County, pueden cambiar, y la aplicación de estas leyes depende de sus hechos y circunstancias específicos. Para obtener asesoramiento sobre su situación individual, consulte a un abogado licenciado de New Jersey o contacte a una organización calificada de ayuda legal. RentCheckMe no otorga garantías con respecto a la exactitud o integridad de esta información y no es responsable de ninguna acción tomada en base a ella.
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