Manchester Township, ubicado en el condado de Ocean, es uno de los municipios más grandes de New Jersey por área terrestre y alberga una población significativa de jubilados e inquilinos de todo el año. A medida que los costos de vivienda han aumentado en la región de Jersey Shore, los inquilinos en Manchester necesitan entender cada vez más sus derechos bajo el sólido marco de relaciones entre arrendador y arrendatario de New Jersey, que ofrece algunas de las protecciones para inquilinos más sólidas en los Estados Unidos.
A diferencia de muchos estados, New Jersey no previene el control de alquiler/rentas local, y cada municipio puede adoptar su propia ordenanza. Manchester ha adoptado una ordenanza local de control de alquiler/rentas, por lo que los inquilinos aquí tienen un límite local en los aumentos anuales de alquiler además de las protecciones estatales para inquilinos de New Jersey. Esto significa que los inquilinos aquí dependen completamente de la Ley de Verdad en el Arrendamiento de New Jersey (N.J.S.A. 46:8-43 et seq.), la Ley Anti-Desalojo (N.J.S.A. 2A:18-61.1 et seq.), la Ley de Depósito de Garantía (N.J.S.A. 46:8-19 et seq.) y la Ley de Hoteles y Viviendas Múltiples (N.J.S.A. 55:13A-1 et seq.) para sus protecciones fundamentales.
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Las leyes cambian con frecuencia y las situaciones individuales varían. Los inquilinos que enfrenten problemas de vivienda urgentes deben contactar a un abogado calificado u organización de asistencia legal gratuita para orientación específica a su situación.
Sí — Manchester tiene control de alquiler/rentas. Manchester es uno de los aproximadamente 100 municipios de New Jersey que han adoptado una ordenanza local de control de alquiler/rentas (nivelación de rentas). La ordenanza limita los aumentos anuales de alquiler a un límite basado en el IPC o un porcentaje establecido por la ordenanza local. Es administrada por la junta de control de alquiler/rentas / nivelación de rentas del municipio, donde los inquilinos pueden presentar quejas y los arrendadores pueden solicitar aumentos por dificultades económicas o mejoras de capital.
New Jersey no tiene un límite estatal de alquiler, pero la ley estatal permite a los municipios adoptar control de alquiler/rentas local bajo su poder de autonomía local y poder de policía (N.J.S.A. 40:48-2; Inganamort v. Fort Lee, 62 N.J. 521). La cobertura, las exenciones (como edificios pequeños ocupados por el propietario o construcciones más nuevas) y el límite actual exacto varían según la ordenanza — confirme la suya con la junta de control de alquiler/rentas de Manchester.
Garantía de Habitabilidad (N.J.S.A. 2A:42-85 et seq. & Jurisprudencia). Los arrendadores de New Jersey están obligados por ley y derecho consuetudinario a mantener las unidades de alquiler en condiciones seguras, sanitarias y habitables durante toda la vigencia del arrendamiento. Esto incluye calefacción, agua caliente, plomería, sistemas eléctricos y estructura en funcionamiento. Si un arrendador no realiza las reparaciones necesarias después de recibir aviso, un inquilino puede buscar retención de renta, reducción de renta o remedios de reparación-y-deducción a través de los tribunales. La Corte Suprema de New Jersey reconoció la garantía implícita de habitabilidad en Marini v. Ireland (1970) y Berzito v. Gambino (1973).
Protección Contra Represalias (N.J.S.A. 2A:42-10.10 – 10.14). Un arrendador no puede tomar represalias contra un inquilino — mediante desalojo, aumentos de alquiler, reducción de servicios o acoso — porque el inquilino reportó violaciones al código de vivienda, se quejó sobre habitabilidad o ejerció cualquier derecho bajo el contrato de arrendamiento o la ley. Si un arrendador toma una acción adversa dentro de los 90 días de una actividad protegida, se presume represalia. Los inquilinos pueden alegar represalia como defensa en procedimientos de desalojo o presentar una acción independiente por daños.
Requisitos de Aviso (N.J.S.A. 2A:18-56). Para arrendamientos mes a mes, el arrendador debe proporcionar al menos un período completo de alquiler de aviso escrito para terminar el arrendamiento. Para arrendamientos a voluntad, se requiere al menos un mes de aviso. Estos períodos mínimos de aviso comienzan a partir de la siguiente fecha de pago de alquiler después de la entrega del aviso.
Prohibición de Cierre y Corte de Servicios Públicos (N.J.S.A. 2A:39-1 et seq.). Un arrendador no puede remover a un inquilino de una vivienda por la fuerza, cerrar con llave al inquilino, ni cortar deliberadamente los servicios públicos esenciales — incluyendo calefacción, electricidad o agua — sin una orden judicial. Dichas tácticas de desalojo por cuenta propia son ilegales en New Jersey, y los inquilinos sujetos a ellas pueden buscar alivio de emergencia por interdicto en la Corte Superior de New Jersey.
Ley de Verdad en el Arrendamiento (N.J.S.A. 46:8-43 et seq.). Los arrendadores de edificios con dos o más unidades deben proporcionar a los nuevos inquilinos una copia de la guía de Verdad en el Arrendamiento del Departamento de Asuntos Comunitarios (DCA) de New Jersey. No proporcionar este documento es una violación, aunque no invalida por sí mismo un contrato de arrendamiento. La guía explica los derechos básicos de los inquilinos en lenguaje sencillo.
Límite del Depósito. Según N.J.S.A. 46:8-21.2, un arrendador puede cobrar un depósito de garantía inicial de no más de una vez y media el alquiler mensual. Si el arrendador aumenta el alquiler, puede cobrar un depósito adicional para elevar el total mantenido hasta una vez y media el nuevo alquiler mensual, pero solo se permite un tal aumento por año.
Requisito de Cuenta con Intereses. Los arrendadores que poseen edificios con más de 10 unidades deben invertir los depósitos de garantía en una cuenta con intereses asegurada federalmente o en un fondo del mercado monetario, y deben pagar al inquilino intereses anualmente o acreditarlos al alquiler (N.J.S.A. 46:8-19). Los arrendadores más pequeños aún deben mantener los depósitos en una cuenta separada, pero tienen más flexibilidad en el tipo de cuenta.
Aviso Escrito del Depósito. Dentro de los 30 días de recibir el depósito, el arrendador debe proporcionar al inquilino un aviso escrito con el nombre y la dirección del banco donde se mantiene el depósito y el número de cuenta (N.J.S.A. 46:8-20).
Plazo de Devolución. Después de que el arrendamiento finalice, el arrendador debe devolver el depósito de garantía — más los intereses acumulados — dentro de 30 días, junto con un estado de cuenta escrito detallado de cualquier deducción (N.J.S.A. 46:8-21.1). Si la unidad de alquiler es dañada por un desastre declarado y el inquilino debe desalojar, el período de devolución se reduce a cinco días.
Penalidad por Retención Injusta. Si un arrendador no devuelve el depósito o no proporciona la enumeración escrita requerida dentro del período de 30 días sin justificación legal, el inquilino tiene derecho a recuperar el doble del monto retenido injustamente, más honorarios razonables de abogado y costas judiciales, en una acción civil (N.J.S.A. 46:8-21.1). Los inquilinos pueden presentar esta reclamación en el Tribunal de Pequeñas Reclamaciones por montos dentro del límite jurisdiccional.
Se Requiere Causa Justa. La Ley Anti-Desalojo de New Jersey (N.J.S.A. 2A:18-61.1 et seq.) es una de las protecciones para inquilinos más sólidas del país. Un arrendador no puede remover a un inquilino residencial — incluso después de que venza un contrato de arrendamiento — sin una causa justa legalmente reconocida. Los fundamentos aceptables incluyen falta de pago de alquiler, pagos tardíos habituales, conducta desordenada, destrucción de propiedad, violación de un término del contrato de arrendamiento después de aviso escrito para remediar, intención del arrendador de cerrar permanentemente o demoler la unidad, y ciertas situaciones de ocupación por el propietario en viviendas de dos o tres familias.
Aviso de Desalojo. Antes de presentar una demanda en el tribunal, el arrendador debe notificar al inquilino con un Aviso de Desalojo escrito. El período de aviso requerido depende del motivo del desalojo: tres días por falta de pago de alquiler (N.J.S.A. 2A:18-61.2(a)); un mes por violaciones al contrato de arrendamiento después de un aviso escrito para remediar; y un mes (o un período de alquiler) para la terminación de un arrendamiento mes a mes por otros motivos de causa justa. El aviso debe ser entregado personalmente o publicado y enviado por correo de acuerdo con el estatuto.
Presentación en Tribunal y Audiencia. Si el inquilino no desaloja, el arrendador debe presentar una Demanda de Posesión en la Parte Civil Especial de la Corte Superior de New Jersey en el condado de Ocean. El inquilino recibirá una citación y una fecha de audiencia. Los inquilinos tienen derecho a comparecer, presentar defensas (incluyendo pago de atrasos de alquiler, problemas de habitabilidad o represalias) y contrainterrogar al arrendador. Un juez — no un arrendador — emite cualquier sentencia de desalojo.
Orden de Desahucio. Si el tribunal falla a favor del arrendador, se emite una Orden de Desahucio. Generalmente hay un período de cierre de tres días hábiles después de que se sirve la orden antes de que un funcionario del tribunal pueda ejecutarla. Los inquilinos pueden solicitar al tribunal una suspensión de la orden en casos de dificultades económicas.
El Desalojo por Cuenta Propia es Ilegal. Según N.J.S.A. 2A:39-1 et seq., es un delito y un acto civil ilícito para un arrendador remover por la fuerza a un inquilino, cambiar cerraduras o cortar los servicios públicos para forzar a un inquilino a salir sin una orden judicial. Los inquilinos sujetos a tales tácticas pueden buscar alivio de emergencia en la Corte Superior y pueden tener derecho a daños y perjuicios.
La información en esta página se proporciona solo para fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal. Las leyes de derechos de los inquilinos en New Jersey y Manchester Township están sujetas a cambios mediante legislación, decisiones judiciales y ordenanzas locales. Nada en esta página crea una relación abogado-cliente. Los inquilinos con preguntas legales específicas o problemas urgentes de vivienda deben consultar a un abogado licenciado de New Jersey o contactar a una organización de asistencia legal gratuita como Legal Services of New Jersey. Siempre verifique los estatutos actuales y las reglas locales directamente o con un abogado calificado antes de tomar acción.
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