Maywood es un pequeño municipio residencial en el Condado de Bergen, New Jersey, con una población de aproximadamente 9,500 residentes. Maywood ha adoptado una ordenanza local de control de alquiler/rentas, por lo que los inquilinos aquí tienen un límite local en los aumentos anuales de alquiler además de las protecciones estatales para inquilinos de New Jersey. Eso significa que los inquilinos aquí dependen principalmente del sólido marco estatal de protecciones para inquilinos.
New Jersey es considerado uno de los estados más fuertes en derechos del inquilino en los Estados Unidos. La Ley Anti-Desalojo de New Jersey (N.J.S.A. 2A:18-61.1 et seq.) requiere que los arrendadores/propietarios tengan una razón específica de causa justa legalmente reconocida antes de desalojar a cualquier inquilino/arrendatario — una protección que no existe en muchos otros estados. La ley estatal también regula los depósitos de garantía, estándares de habitabilidad, prohibiciones de represalias y prohibiciones de desalojo forzoso. Los inquilinos de Maywood generalmente investigan los derechos de desalojo, devoluciones de depósitos de garantía y obligaciones de reparación del arrendador/propietario.
Este artículo proporciona una descripción factual de las leyes que se aplican a los inquilinos/arrendatarios de Maywood. Es solo informativo y no constituye asesoramiento legal. Los inquilinos que enfrentan disputas específicas deben consultar a un abogado licenciado de New Jersey o a una organización local de asistencia legal.
Sí — Maywood tiene control de alquiler/rentas. Maywood es uno de los aproximadamente 100 municipios de New Jersey que ha adoptado una ordenanza local de control de alquiler/rentas (nivelación de rentas). La ordenanza generalmente limita los aumentos anuales al 4.25%. Los aumentos por dificultades económicas y mejoras de capital pueden ser aprobados. Es administrada por la junta de control de alquiler/rentas del municipio, donde los inquilinos pueden presentar quejas y los arrendadores/propietarios pueden solicitar aumentos por dificultades económicas o mejoras de capital.
New Jersey no tiene un límite estatal de alquiler/rentas, pero la ley estatal permite a los municipios adoptar control local de alquiler/rentas bajo su autoridad de gobierno local y poder de policía (N.J.S.A. 40:48-2; Inganamort v. Fort Lee, 62 N.J. 521). La cobertura, las exenciones (como edificios pequeños ocupados por el propietario o construcción más reciente) y el límite actual exacto varían según la ordenanza — confírmelo con la junta de control de alquiler/rentas de Maywood antes de basarse en un porcentaje específico. Más allá del límite de alquiler/rentas, la Ley Anti-Desalojo (N.J.S.A. 2A:18-61.1) requiere que un arrendador/propietario tenga causa justa para desalojar.
New Jersey ofrece un conjunto integral de protecciones para inquilinos que se aplican plenamente a los inquilinos de Maywood.
Garantía implícita de habitabilidad. Bajo N.J.S.A. 2A:42-10.10 y la histórica decisión de la Corte Suprema de New Jersey Marini v. Ireland (1970), cada contrato de arrendamiento residencial en New Jersey incluye una garantía implícita de que las instalaciones son seguras, sanitarias y aptas para la habitación humana. Los arrendadores/propietarios deben mantener la calefacción, la plomería, los sistemas eléctricos, la integridad estructural y la ausencia de plagas. Si un arrendador/propietario no realiza las reparaciones necesarias después de la notificación adecuada, los inquilinos pueden solicitar remedios de retención de alquiler o reparación-y-deducción a través de los tribunales.
Reglas del depósito de garantía. Regidas por la Ley de Depósito de Garantía de New Jersey (N.J.S.A. 46:8-19 hasta 46:8-26). Los depósitos están limitados, deben mantenerse en una cuenta separada con intereses y deben devolverse dentro de plazos específicos (consulte la sección de Depósito de Garantía a continuación).
Requisitos de aviso. Para arrendamientos mes a mes, cualquiera de las partes debe proporcionar un aviso escrito de un mes para terminar bajo N.J.S.A. 2A:18-56. Para el no pago de alquiler, un arrendador/propietario debe entregar un Aviso de Desalojo por escrito dándole al inquilino al menos un mes para remediar la situación antes de presentar una demanda ante el tribunal (N.J.S.A. 2A:18-61.2). Las violaciones específicas tienen sus propios períodos de aviso bajo la Ley Anti-Desalojo.
Protecciones contra represalias. N.J.S.A. 2A:42-10.10 prohíbe a los arrendadores/propietarios aumentar el alquiler, disminuir los servicios o iniciar procedimientos de desalojo en represalia contra un inquilino que haya reportado violaciones del código de vivienda, presentado una queja ante una agencia gubernamental u organizado a otros inquilinos. Un tribunal puede otorgar daños y honorarios de abogado si se prueba la represalia.
Prohibición de desalojo forzoso y corte de servicios públicos. Los desalojos por cuenta propia son ilegales en New Jersey. Bajo N.J.S.A. 2A:39-1 et seq. (estatutos de entrada y detención forzosa) y N.J.S.A. 2A:42-10.10, un arrendador/propietario no puede desalojar a un inquilino cambiando cerraduras, retirando puertas o cortando deliberadamente el calor, la electricidad, el gas o el agua. Solo un juez del Tribunal Superior puede autorizar una remoción legal a través del proceso judicial. Los inquilinos que sean desalojados forzosamente o tengan los servicios públicos cortados pueden solicitar medidas cautelares de emergencia en el Tribunal Superior de New Jersey.
Ley de Transparencia en el Arrendamiento. Bajo N.J.S.A. 46:8-45 hasta 46:8-50, los arrendadores/propietarios de edificios con tres o más unidades deben proporcionar a cada inquilino la declaración oficial del Estado de Truth in Renting, que resume sus derechos y obligaciones bajo la ley de New Jersey.
Los depósitos de garantía en Maywood están regidos exclusivamente por la Ley de Depósito de Garantía de New Jersey (N.J.S.A. 46:8-19 hasta 46:8-26).
Límite del depósito. Para nuevos arrendamientos, el arrendador/propietario no puede cobrar más de un mes y medio de alquiler como depósito de garantía (N.J.S.A. 46:8-21.2). Durante un arrendamiento en curso, el arrendador/propietario puede aumentar el depósito para reflejar los aumentos de alquiler, pero el total acumulado no debe exceder un mes y medio del alquiler actual, y cualquier aumento debe pagarse durante el mismo número de meses que el aumento de alquiler estuvo en vigor.
Requisitos de interés y custodia. El arrendador/propietario debe depositar el depósito de garantía en una cuenta separada con intereses en una institución financiera de New Jersey dentro de los 30 días de su recepción y debe notificar al inquilino por escrito el nombre del banco, la dirección, el tipo de cuenta y el número de cuenta (N.J.S.A. 46:8-19). Los intereses o ganancias del depósito pertenecen al inquilino y deben aplicarse anualmente al alquiler o devolverse al final del arrendamiento.
Plazo de devolución. Después de que termine el arrendamiento, el arrendador/propietario debe devolver el depósito (más los intereses acumulados) dentro de los 30 días de la terminación del arrendamiento o dentro de los 15 días de recibir la dirección de reenvío del inquilino, lo que ocurra más tarde (N.J.S.A. 46:8-21.1). Si el arrendador/propietario realiza deducciones por daños o alquiler impago, debe acompañar el saldo restante con una declaración escrita detallada de las deducciones dentro del mismo plazo.
Penalización por retención injusta. Si un arrendador/propietario retiene injustamente todo o parte de un depósito de garantía, el inquilino puede demandar por el doble (1.5× el depósito retenido es la penalización, llevando la recuperación total al doble del monto retenido) más honorarios razonables de abogado y costas judiciales bajo N.J.S.A. 46:8-21.1. Los tribunales han otorgado consistentemente la penalización de doble daño cuando los arrendadores/propietarios no cumplen con los requisitos procesales del estatuto, incluso cuando existían algunos daños.
Los desalojos en Maywood están regidos por la Ley Anti-Desalojo de New Jersey (N.J.S.A. 2A:18-61.1 et seq.) y se tramitan en la División Civil Especial (Sección de Arrendador-Inquilino) del Tribunal Superior del Condado de Bergen.
Se requiere causa justa. La ley de New Jersey requiere que un arrendador/propietario tenga una causa específica y legalmente reconocida antes de presentar una demanda de desalojo de un inquilino/arrendatario residencial. Los motivos reconocidos incluyen: falta de pago de alquiler; conducta desordenada; destrucción intencional de la propiedad; violación de un término del contrato de arrendamiento (previo aviso y oportunidad de remediar); delitos de drogas en las instalaciones; condena por ciertos delitos; y ocupación por el propietario o un familiar inmediato (N.J.S.A. 2A:18-61.1(a) hasta (l)). Un arrendador/propietario no puede desalojar a un inquilino simplemente porque quiera recuperar la unidad o porque el contrato de arrendamiento haya vencido.
Aviso de desalojo. Antes de presentar una demanda ante el tribunal, el arrendador/propietario debe entregar al inquilino un Aviso de Desalojo por escrito especificando el motivo del desalojo. El período de aviso requerido varía según el motivo: la falta de pago de alquiler requiere un aviso escrito dando al inquilino un mes para pagar o desocupar (N.J.S.A. 2A:18-61.2(a)); las violaciones del contrato de arrendamiento generalmente requieren un aviso de un mes con oportunidad de remediar la situación; otros motivos pueden requerir un aviso de tres meses (p. ej., ocupación por el propietario bajo N.J.S.A. 2A:18-61.2(g)).
Presentación y audiencia. Si el inquilino no cumple con el Aviso de Desalojo, el arrendador/propietario puede presentar una Demanda de Posesión en la División Civil Especial del Tribunal Superior del Condado de Bergen (ubicado en Bergen County Justice Center, 10 Main St., Hackensack, NJ 07601). El inquilino recibirá una citación y una fecha de audiencia. Los inquilinos tienen el derecho absoluto de comparecer y contestar el desalojo, presentar defensas (incluida la habitabilidad y la represalia) y solicitar aplazamientos. Los inquilinos representados casi siempre obtienen mejores resultados.
Orden de desalojo. Si el tribunal falla a favor del arrendador/propietario, se emite un Fallo de Posesión y el arrendador/propietario puede solicitar una Orden de Desalojo. La orden es entregada por un oficial del tribunal, y al inquilino se le da un breve período estatutario (generalmente tres días hábiles) después de la entrega de la orden antes del desalojo efectivo. El inquilino puede solicitar una suspensión de emergencia del tribunal si existen circunstancias apremiantes.
El desalojo forzoso es ilegal. Bajo N.J.S.A. 2A:39-1 y N.J.S.A. 2A:42-10.10, un arrendador/propietario que cambie cerraduras, retire propiedades personales, corte los servicios públicos o use cualquier forma de intimidación para obligar a un inquilino a salir sin una orden judicial comete un acto ilegal. Los inquilinos que experimenten un desalojo forzoso pueden solicitar medidas cautelares de emergencia en el Tribunal Superior, y el arrendador/propietario puede ser responsable por daños y honorarios de abogado.
La información en esta página se proporciona solo con fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal. Las leyes, ordenanzas e interpretaciones judiciales cambian con frecuencia, y las circunstancias individuales varían. Los inquilinos en Maywood, NJ que enfrentan un desalojo, una disputa sobre el depósito de garantía, problemas de habitabilidad o cualquier otro asunto de arrendador-inquilino deben consultar a un abogado licenciado de New Jersey o contactar a una organización calificada de asistencia legal antes de tomar medidas. RentCheckMe no hace representaciones sobre la integridad o exactitud actual de la información proporcionada, y esta página no debe utilizarse como sustituto del asesoramiento legal profesional.
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