Selma es una ciudad de aproximadamente 25,000 residentes en el condado de Fresno, en el Valle Central de California. Como la mayoría de las ciudades más pequeñas de California, Selma no ha promulgado una ordenanza municipal de control de alquiler o estabilización de alquiler para apartamentos o casas convencionales.
Sin embargo, la ley estatal de California ofrece protecciones básicas significativas para la mayoría de los inquilinos en todo el estado. La Tenant Protection Act of 2019 (AB 1482) limita los aumentos anuales de alquiler, exige causa justa para el desalojo y prohíbe los desalojos por mano propia por parte del arrendador. Otros estatutos regulan los depósitos de garantía, la habitabilidad y las represalias.
Selma sí dio un paso local destacable: en julio de 2024 la ciudad promulgó una ordenanza de estabilización de alquiler para parques de casas móviles a fin de proteger a los residentes de comunidades de casas móviles para personas mayores, como McCall Village, de aumentos de alquiler y traspasos de costos no razonables.
Selma no tiene ninguna ordenanza municipal de control de alquiler o estabilización de alquiler para apartamentos, casas, condominios u otras viviendas de alquiler convencionales. Los arrendadores de unidades no protegidas pueden aumentar el alquiler en cualquier monto, sujeto únicamente a los requisitos de aviso correspondientes y a los límites de la ley estatal que se apliquen a las unidades que califican.
Los inquilinos que crean que su unidad califica bajo la AB 1482 deben verificar si el tipo de edificio y la duración de su arrendamiento cumplen con los umbrales establecidos por la ley (Civ. Code §1947.12).
Límite de alquiler (AB 1482 / Civ. Code §1947.12): Para las unidades de alquiler que califican —generalmente apartamentos en edificios de 15 años de antigüedad o más que no sean viviendas unifamiliares exentas bajo la ley—, los aumentos anuales de alquiler están limitados al 5% más el IPC local, sin exceder el 10% en total. Los arrendadores no pueden imponer más de dos aumentos en cualquier período de 12 meses.
Desalojo por causa justa (Civ. Code §1946.2): Una vez que un inquilino ha ocupado de manera continua y legal una unidad que califica durante 12 meses, el arrendador solo puede desalojarlo por razones de causa justa enumeradas, incluyendo la falta de pago de la renta, el incumplimiento de una cláusula material del contrato de arrendamiento, actividad delictiva en el inmueble, o ciertas situaciones de mudanza del propietario a la unidad y de retiro del mercado de alquiler. La SB 567 (vigente desde abril de 2024) agregó protecciones adicionales para los inquilinos y mecanismos de aplicación para los desalojos por mudanza del propietario y remodelación sustancial.
Límite del depósito de garantía (AB 12 / Civ. Code §1950.5): A partir del 1 de julio de 2024, los arrendadores no pueden cobrar un depósito de garantía que exceda la renta de un mes para unidades sin amueblar. Los depósitos deben devolverse junto con un estado de cuenta detallado dentro de los 21 días posteriores a la mudanza del inquilino.
Aviso de desalojo (Civ. Code §1946.1): Los arrendadores deben proporcionar un aviso escrito de al menos 30 días para arrendamientos de menos de un año, y un aviso escrito de 60 días para arrendamientos de un año o más.
Habitabilidad (Civ. Code §§1941.1, 1942): Los arrendadores deben mantener las unidades de alquiler en condiciones habitables. Si un arrendador se niega a realizar las reparaciones necesarias, los inquilinos pueden, después de dar el aviso correspondiente, ejercer el remedio de reparar y deducir o retener la renta en ciertas circunstancias.
Represalias prohibidas (Civ. Code §1942.5): Los arrendadores no pueden aumentar la renta, reducir servicios ni amenazar con el desalojo como represalia porque un inquilino haga valer sus derechos legales o presente una queja ante una agencia gubernamental sobre habitabilidad.
Prohibición de desalojos por mano propia (Civ. Code §789.3): Los arrendadores no pueden cerrar el acceso a los inquilinos, quitar puertas o ventanas, ni cortar los servicios públicos para forzar a un inquilino a desalojar. Las infracciones dan derecho al inquilino a daños reales más una multa de hasta $100 por día.
Selma promulgó una ordenanza de estabilización de alquiler para parques de casas móviles en julio de 2024, principalmente en respuesta a las inquietudes planteadas por los residentes de McCall Village, un parque de casas móviles para personas mayores ubicado en 1701 Dinuba Ave. La ordenanza se aplica a las rentas de espacios en parques de casas móviles dentro de la ciudad.
Las disposiciones clave incluyen: (1) los cargos de renta del espacio se dividen en renta base y cargos detallados por separado para comodidades y servicios públicos; (2) los propietarios del parque que deseen trasladar los costos de nuevos gastos de capital —definidos como mejoras o adiciones que no existían previamente en el parque— deben obtener primero la aprobación previa de la mayoría de los inquilinos del parque, a menos que la mejora sea legalmente obligatoria; y (3) los residentes pueden presentar una petición ante el concejo municipal para que revise los aumentos de alquiler que consideren que violan la ordenanza. En abril de 2026, el Concejo Municipal de Selma llevó a cabo una audiencia de petición y votó 3 a 1 para aprobar un aumento vinculado a la instalación obligatoria de una válvula de retención, sujeto a que el parque proporcione a los residentes documentación completa de los gastos.
Los inquilinos en apartamentos, casas o condominios convencionales en Selma no están cubiertos por esta ordenanza local y deben ampararse en las protecciones de la ley estatal de California.
Conforme al California Civil Code §1950.5, según fue modificado por la AB 12 (vigente desde el 1 de julio de 2024), un arrendador de Selma no puede exigir ni recibir un depósito de garantía que exceda la renta de un mes para una unidad sin amueblar. Antes de que la AB 12 entrara en vigencia, el límite era de dos meses de renta para unidades sin amueblar.
Después de que un inquilino se muda, el arrendador tiene 21 días para devolver la parte no utilizada del depósito junto con un estado de cuenta escrito y detallado de cualquier deducción. Las deducciones permitidas se limitan a: renta impaga, limpieza de la unidad para dejarla en la condición en que estaba al momento de la mudanza (sin incluir el desgaste normal), reparación de daños que excedan el desgaste normal, y —si el contrato de arrendamiento lo permite— restauración o reemplazo de muebles. No se permiten deducciones por desgaste normal. Si el arrendador no devuelve el depósito o no proporciona el estado de cuenta detallado dentro de los 21 días, es posible que el inquilino tenga derecho a recuperar el depósito completo más daños estatutarios de hasta el doble del monto del depósito.
En Selma, al igual que en todo California, el proceso de desalojo debe llevarse a cabo a través de los tribunales. Un arrendador no puede sacar a un inquilino cambiando las cerraduras, retirando sus pertenencias o cortando los servicios públicos (Civ. Code §789.3).
Requisitos de aviso: Antes de presentar una demanda de desalojo, el arrendador debe entregar un aviso por escrito, generalmente un Aviso de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar por falta de pago, o un Aviso de 3 Días para Corregir o Desocupar por incumplimiento del contrato de arrendamiento. Para los desalojos sin falta por causa justa (por ejemplo, mudanza del propietario a la unidad), generalmente se requiere un aviso de 60 días, junto con asistencia de reubicación equivalente a un mes de renta conforme a la AB 1482.
Requisito de causa justa: Los inquilinos que han vivido en una unidad que califica durante al menos 12 meses solo pueden ser desalojados por una razón específica enumerada en Civil Code §1946.2. Si el arrendador no logra establecer una causa justa, el inquilino puede presentar esto como defensa en el tribunal.
Proceso de la demanda de desalojo: Después de un período de aviso adecuado, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo en la Corte Superior del Condado de Fresno. El inquilino tiene cinco días hábiles de corte para responder. Si el inquilino responde, generalmente se fija un juicio dentro de los 20 días. Se requiere una orden de posesión antes de cualquier remoción física del inquilino, y solo el alguacil del condado de Fresno puede hacerla cumplir.
Los inquilinos que enfrentan un desalojo deben buscar ayuda de inmediato en Central California Legal Services o California Rural Legal Assistance, ya que los plazos en los casos de desalojo son cortos.
Este artículo tiene fines informativos generales únicamente y no constituye asesoramiento legal. Las leyes cambian con frecuencia; verifique los estatutos vigentes y las ordenanzas locales antes de basarse en esta información. Los inquilinos con preguntas legales específicas deben consultar a un abogado licenciado en California o comunicarse con una organización local de asistencia legal.
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