Bourbonnais es un pueblo del condado de Kankakee, Illinois, ubicado aproximadamente a 55 millas al sur de Chicago, a lo largo del corredor del río Kankakee. Sede de Olivet Nazarene University, Bourbonnais tiene una notable población de inquilinos/arrendatarios estudiantiles, así como familias trabajadoras y residentes de largo plazo que alquilan casas unifamiliares, apartamentos y casas adosadas en todo el pueblo. Los inquilinos/arrendatarios de Bourbonnais buscan con frecuencia información sobre la devolución de los depósitos de garantía, el aviso que su arrendador/propietario debe dar antes de finalizar un contrato de arrendamiento, y los pasos requeridos antes de que pueda proceder un desalojo.
Bourbonnais no cuenta con ordenanzas propias de protección al inquilino/arrendatario más allá de lo que dispone la ley estatal de Illinois. Esto significa que los inquilinos/arrendatarios de esta localidad dependen de las leyes estatales — en particular, la Ley de Devolución del Depósito de Garantía de Illinois (765 ILCS 710), la Ley de Interés sobre el Depósito de Garantía (765 ILCS 710/0.01 et seq.), y el derecho consuetudinario de Illinois sobre habitabilidad — para sus protecciones fundamentales. La ley de Illinois también prohíbe los desalojos por mano propia y las represalias del arrendador/propietario, lo que brinda a los inquilinos/arrendatarios un recurso legal significativo cuando se violan sus derechos.
Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoría legal. Las leyes pueden cambiar y las circunstancias individuales varían. Si tiene un problema legal específico, comuníquese con un abogado con licencia en Illinois o con una organización de asistencia legal que preste servicios en el condado de Kankakee.
Bourbonnais no tiene control de alquiler/rentas, y la ley estatal de Illinois prohíbe expresamente que cualquier gobierno local lo establezca. Conforme a 50 ILCS 825/5 (la Ley de Preempción del Control de Alquiler/Rentas), tanto los municipios de home rule como los que no lo son tienen prohibido aprobar ordenanzas que controlen o estabilicen las rentas residenciales. Esto significa que el gobierno del pueblo de Bourbonnais no puede limitar cuánto le cobra su arrendador/propietario por la renta ni restringir el monto de los aumentos anuales de la renta, sin importar las condiciones locales de vivienda.
En términos prácticos, un arrendador/propietario en Bourbonnais puede aumentar su renta en cualquier monto, en cualquier momento, siempre que proporcione el aviso previo adecuado antes de que el cambio entre en vigor. Para un inquilino/arrendatario mes a mes, eso significa al menos 30 días de aviso por escrito antes de que aplique la nueva tarifa. Para los inquilinos/arrendatarios con un contrato de arrendamiento a plazo fijo, la renta no puede aumentarse hasta que el contrato expire, a menos que el propio contrato permita ajustes durante su vigencia. Una vez que finaliza el plazo del contrato actual, el arrendador/propietario puede ofrecer una renovación a una tarifa más alta o negarse a renovar por completo — no existe ninguna ley local que le exija justificar cualquiera de las dos decisiones.
La ley estatal de Illinois ofrece varias protecciones importantes para los inquilinos/arrendatarios de Bourbonnais. A continuación se resume cada protección principal junto con el estatuto correspondiente.
Devolución del Depósito de Garantía (765 ILCS 710): La Ley de Devolución del Depósito de Garantía de Illinois exige que los arrendadores/propietarios que retienen un depósito de garantía lo devuelvan —junto con una declaración escrita y detallada de cualquier deducción— dentro de los 30 días posteriores a que el inquilino/arrendatario desocupe la unidad. Si el arrendador/propietario no cumple sin una razón legítima, el inquilino/arrendatario puede tener derecho a recuperar el monto total del depósito más las penalidades correspondientes. Los arrendadores/propietarios de edificios con 25 o más unidades deben pagar intereses anuales sobre los depósitos retenidos por más de seis meses conforme a la Ley de Interés sobre el Depósito de Garantía (765 ILCS 710/0.01).
Garantía Implícita de Habitabilidad: Conforme al derecho consuetudinario de Illinois (reconocido en Jack Spring, Inc. v. Little, 50 Ill. 2d 351 (1972)) y reforzado por la Ley de Arrendadores/Propietarios e Inquilinos/Arrendatarios de Illinois, los arrendadores/propietarios deben mantener las unidades de alquiler en condiciones seguras, sanitarias y habitables durante toda la tenencia. Esto incluye calefacción, plomería y estructura en buen funcionamiento, así como ausencia de infestaciones graves de plagas. Si un arrendador/propietario no realiza las reparaciones necesarias después de un aviso razonable, el inquilino/arrendatario puede tener remedios disponibles, incluyendo la retención de la renta o la reparación con deducción (repair-and-deduct), aunque estos remedios conllevan requisitos procesales, por lo que se recomienda que los inquilinos/arrendatarios consulten a un servicio de asistencia legal antes de actuar unilateralmente.
Aviso para Terminar la Tenencia: Conforme a 735 ILCS 5/9-207, terminar una tenencia residencial mes a mes requiere al menos 30 días de aviso por escrito, ya sea del arrendador/propietario o del inquilino/arrendatario, antes de la fecha de terminación prevista. En el caso de los contratos de arrendamiento a plazo fijo, la tenencia termina en la fecha de vencimiento del contrato a menos que se renueve, sin que se requiera aviso adicional salvo que el acuerdo lo especifique.
Protección contra Represalias (765 ILCS 720/1): La ley de Illinois prohíbe que un arrendador/propietario tome represalias contra un inquilino/arrendatario que reporte infracciones al código de vivienda, se comunique con una agencia gubernamental sobre problemas de habitabilidad, o ejerza cualquier derecho legal conforme al contrato de arrendamiento o a la ley estatal. Los actos de represalia prohibidos incluyen aumentar la renta, reducir los servicios o intentar desalojar. Un inquilino/arrendatario que demuestre represalias en un tribunal puede recuperar daños y honorarios de abogado.
Prohibición de Cambio de Cerraduras y Corte de Servicios Públicos: Conforme a 720 ILCS 5/21-2 y al derecho consuetudinario de Illinois, un arrendador/propietario no puede llevar a cabo un desalojo por mano propia. Cambiar las cerraduras sin una orden judicial, retirar puertas o ventanas, o cortar los servicios públicos para forzar la salida de un inquilino/arrendatario son actos ilegales. Un inquilino/arrendatario sujeto a un desalojo por mano propia puede solicitar una medida cautelar de emergencia y daños ante un tribunal.
Actualizaciones de la ley de Illinois 2025-2026: A partir del 1 de enero de 2026, la Ley de Hogares Más Seguros (Public Act 103-1031) exige que los arrendadores/propietarios adjunten el Resumen de Derechos del Departamento de Derechos Humanos de Illinois a cada contrato de arrendamiento residencial; el Proyecto de Ley de la Cámara 3566 (Public Act 104-0317) prohíbe que los arrendadores/propietarios incluyan a menores de edad como demandados en una acción de desalojo, y una infracción requiere la desestimación del caso y permite una multa de $1,000 más daños reales y honorarios de abogado; y el Proyecto de Ley del Senado 1563 permite a los propietarios solicitar que la policía retire a ciertos ocupantes no autorizados u okupas conforme al estatuto de allanamiento sin necesidad de presentar un caso de desalojo completo. Por separado, la Ley de Represalias del Arrendador/Propietario entró en vigor el 1 de enero de 2025, creando una presunción de un año de que cualquier acción adversa del arrendador/propietario tomada después de una actividad protegida del inquilino/arrendatario es una represalia.
Illinois no impone un límite estatutario a nivel estatal sobre el monto que un arrendador/propietario puede cobrar por un depósito de garantía en Bourbonnais. Por lo general, los arrendadores/propietarios pueden solicitar el monto de depósito que el mercado permita, sujeto a lo que el inquilino/arrendatario acepte en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, una vez que se cobra un depósito, reglas específicas rigen cómo debe retenerse y devolverse.
Plazo de Devolución: Conforme a la Ley de Devolución del Depósito de Garantía de Illinois (765 ILCS 710/1), un arrendador/propietario debe devolver el depósito de garantía —o el saldo restante después de las deducciones permitidas— dentro de 30 días después de que el inquilino/arrendatario entregue la posesión de la unidad. Si el arrendador/propietario tiene la intención de retener alguna parte, debe proporcionar al inquilino/arrendatario una declaración escrita y detallada de las deducciones al momento de la devolución o antes de esta.
Deducciones: Las deducciones permitidas se limitan a la renta impaga y a los daños que excedan el desgaste normal por uso. El desgaste normal por uso —como pequeños rasguños en las paredes o alfombra desgastada por el uso habitual— no puede cobrarse legalmente contra un depósito de garantía.
Penalidad por Incumplimiento: Si un arrendador/propietario no devuelve el depósito o no proporciona la declaración detallada requerida dentro del plazo de 30 días, el inquilino/arrendatario puede tener derecho a recuperar el monto total del depósito, independientemente de cualquier daño real que el arrendador/propietario pudiera haber reclamado (765 ILCS 710/1). Los inquilinos/arrendatarios deben documentar el estado de la unidad al momento de mudarse con fotografías fechadas y correspondencia escrita solicitando la devolución del depósito.
Interés sobre los Depósitos: Los arrendadores/propietarios que son dueños de edificios residenciales con 25 o más unidades deben pagar intereses sobre los depósitos de garantía retenidos por más de seis meses, a una tasa establecida anualmente por el Departamento de Regulación Financiera y Profesional de Illinois, conforme a la Ley de Interés sobre el Depósito de Garantía (765 ILCS 710/0.01). Los arrendadores/propietarios más pequeños no están obligados a pagar intereses conforme a la ley estatal.
En Bourbonnais, un arrendador/propietario debe seguir un proceso legal específico para desalojar a un inquilino/arrendatario. La ley de Illinois prohíbe el desalojo por mano propia en cada etapa; un arrendador/propietario que se salte el proceso judicial puede enfrentar responsabilidad civil.
Paso 1 — Aviso por Escrito: Antes de presentar una demanda ante el tribunal, el arrendador/propietario debe entregar al inquilino/arrendatario un aviso por escrito. El tipo y la duración del aviso dependen del motivo del desalojo:
Paso 2 — Presentación de una Demanda de Desalojo: Si el inquilino/arrendatario no cumple con el aviso dentro del plazo indicado, el arrendador/propietario puede presentar una demanda de desalojo (Forcible Entry and Detainer) ante el Tribunal de Circuito del Condado de Kankakee. No existe un requisito de causa justa en Bourbonnais, lo que significa que un arrendador/propietario no necesita indicar un motivo para negarse a renovar un contrato de arrendamiento una vez que ha transcurrido el plazo de aviso.
Paso 3 — Audiencia Judicial: Ambas partes comparecen ante un juez. El inquilino/arrendatario tiene derecho a presentar defensas, incluyendo aviso indebido, represalias, o el hecho de que el arrendador/propietario no haya mantenido condiciones habitables. Si el tribunal falla a favor del arrendador/propietario, emite una Orden de Posesión.
Paso 4 — Ejecución: Solo un funcionario autorizado por el tribunal (generalmente un agente del Alguacil del Condado de Kankakee) puede retirar físicamente al inquilino/arrendatario una vez emitida la Orden de Posesión. El arrendador/propietario no puede desalojar al inquilino/arrendatario por sí mismo.
El Desalojo por Mano Propia Es Ilegal: Cambiar las cerraduras, retirar las pertenencias del inquilino/arrendatario, cortar la calefacción, el agua o la electricidad, o intentar de cualquier otra forma forzar la salida de un inquilino/arrendatario sin una orden judicial está prohibido conforme a 720 ILCS 5/21-2 y al derecho consuetudinario de Illinois. Un inquilino/arrendatario sujeto a estas acciones puede solicitar una medida de emergencia ante el tribunal de circuito y puede tener derecho a daños y honorarios de abogado.
Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoría legal. La información de esta página refleja la ley estatal de Illinois y los principios legales generales vigentes a abril de 2026, pero las leyes y regulaciones locales pueden cambiar en cualquier momento. Los hechos específicos de su situación —incluyendo los términos de su contrato de arrendamiento, el tamaño de la propiedad de su arrendador/propietario y las prácticas locales de aplicación del código— pueden afectar significativamente sus derechos y remedios. Para obtener asesoría sobre sus circunstancias individuales, consulte a un abogado con licencia en Illinois o comuníquese con una organización de asistencia legal calificada que preste servicios en el condado de Kankakee.
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