Denver es la ciudad más grande de Colorado y uno de los mercados de alquiler de más rápido crecimiento en el Mountain West. Los inquilinos/arrendatarios frecuentemente preguntan sobre aumentos de renta, devolución del depósito de garantía, procedimientos de desalojo y qué hacer cuando un arrendador/propietario se niega a hacer reparaciones. Esta guía cubre tanto las protecciones de la ley estatal de Colorado como las reglas locales específicas de Denver que se aplican a la mayoría de los arrendamientos residenciales.
Colorado no tiene control de alquiler/rentas en ninguna parte del estado, pero los inquilinos/arrendatarios en Denver se benefician de sólidas protecciones de habitabilidad, un requisito de aviso de 21 días para terminar arrendamientos de mes a mes, y una ley estatal de desalojo por causa justa promulgada en 2024. Denver añade protecciones adicionales sobre la ley estatal, incluidas reglas antidiscriminatorias por fuente de ingresos y derechos de mediación obligatoria para ciertos inquilinos/arrendatarios.
Este artículo tiene fines únicamente informativos y no constituye asesoramiento legal. Las leyes cambian y las circunstancias individuales varían. Si enfrenta un desalojo o una disputa grave con su arrendador/propietario, consulte a un abogado con licencia en Colorado o comuníquese con una organización local de asistencia legal.
Denver no tiene ordenanza de control de alquiler/rentas, y tampoco ninguna otra ciudad de Colorado. La ley estatal (C.R.S. § 38-12-301) prohibió el control de alquiler/rentas local desde mediados de la década de 1980 hasta 2021, cuando SB 21-173 eliminó la prohibición y otorgó a los municipios la autoridad para promulgar la estabilización de rentas. A partir de mayo de 2026, ninguna ciudad o condado de Colorado ha aprobado una ordenanza de control de alquiler/rentas.
Los arrendadores/propietarios en Denver pueden aumentar la renta en cualquier monto, pero deben proporcionar aviso escrito adecuado antes de hacerlo. Para los inquilinos/arrendatarios de mes a mes, la ley estatal exige al menos 21 días de aviso antes de terminar o modificar sustancialmente los términos del arrendamiento (C.R.S. § 13-40-107). Un aumento de renta propuesto que el inquilino/arrendatario considere inaceptable termina efectivamente el arrendamiento, activando el mismo requisito de aviso.
Garantía de habitabilidad (C.R.S. § 38-12-501 – 38-12-511): La Ley de Garantía de Habitabilidad de Colorado exige a los arrendadores/propietarios mantener las unidades residenciales en condiciones seguras y habitables durante todo el arrendamiento. Si un arrendador/propietario no subsana un defecto grave de habitabilidad después de recibir aviso por escrito, los inquilinos/arrendatarios pueden tener derecho a reducir la renta proporcionalmente o rescindir el contrato de arrendamiento sin penalización.
Devolución del depósito de garantía (C.R.S. § 38-12-103): Los arrendadores/propietarios deben devolver el depósito de garantía — junto con un estado de cuenta escrito detallado de cualquier deducción — dentro de 30 días del fin del arrendamiento, o dentro de 60 días si el contrato de arrendamiento lo permite expresamente. El desgaste normal no puede deducirse. Un arrendador/propietario que retenga indebidamente un depósito es responsable del triple del monto retenido indebidamente más los honorarios de abogado.
Aviso para terminar el arrendamiento de mes a mes (C.R.S. § 13-40-107): Los arrendadores/propietarios deben dar a los inquilinos/arrendatarios de mes a mes al menos 21 días de aviso escrito antes de terminar el arrendamiento.
Desalojo por causa justa (HB24-1098, vigente desde 2024): Colorado exige a los arrendadores/propietarios tener una razón válida y legalmente reconocida — conocida como causa justa — para desalojar a un inquilino/arrendatario o negarse a renovar un contrato de arrendamiento. Los motivos por culpa incluyen falta de pago de renta, incumplimiento del contrato de arrendamiento, molestias y actividad criminal. Los motivos sin culpa (como mudanza del propietario, renovación sustancial o retiro del mercado de alquiler) también están permitidos, pero requieren que el arrendador/propietario proporcione el aviso adecuado y, en algunos casos, asistencia para reubicación.
Prohibición de represalias (C.R.S. § 38-12-509): Los arrendadores/propietarios no pueden tomar represalias contra los inquilinos/arrendatarios por reportar problemas de habitabilidad, contactar a una agencia gubernamental u organizarse con otros inquilinos/arrendatarios. Las represalias pueden incluir aumentos de renta, reducción de servicios o iniciar un desalojo. Los inquilinos/arrendatarios que experimenten represalias pueden presentarlas como defensa afirmativa en los procedimientos de desalojo.
Desalojo por medios propios prohibido: Los arrendadores/propietarios deben obtener una sentencia judicial antes de desalojar a un inquilino/arrendatario. Cambiar cerraduras, remover puertas o ventanas, o cortar los servicios para forzar la salida de un inquilino/arrendatario es ilegal bajo la ley de Colorado.
Ordenanza Anti-Discriminación de Denver: La Ordenanza Anti-Discriminación de Denver (DADO) prohíbe la discriminación en vivienda por motivos más amplios que la ley federal y estatal, incluida la fuente lícita de ingresos (como los vales de vivienda de la Sección 8), el estatus migratorio, la edad (40+) y el peinado protector. Los arrendadores/propietarios no pueden negarse a arrendar ni aplicar criterios de selección distintos a solicitantes que pagan con asistencia de vivienda. Las quejas pueden presentarse ante la Oficina Anti-Discriminación de Denver (DADO) al 720-913-8470 o en línea en denvergov.org/dado.
Código de Vivienda de Denver (Código Municipal de Denver, Capítulo 27): El código de vivienda local de Denver establece estándares mínimos para equipos, instalaciones, iluminación, ventilación, calefacción, control de plagas, seguridad, saneamiento y servicios públicos en todas las unidades residenciales. Los inquilinos/arrendatarios que crean que su unidad no cumple con estos estándares pueden presentar una queja llamando al 311 o visitando denvergov.org/311. Los inspectores de cumplimiento de códigos pueden ordenar a los arrendadores/propietarios que realicen reparaciones.
Mediación obligatoria antes del desalojo: Denver exige a los arrendadores/propietarios ofrecer mediación antes de proceder con el desalojo de inquilinos/arrendatarios que reciben beneficios de SSI, SSDI o Colorado Works (TANF). Esto brinda a los inquilinos/arrendatarios elegibles una oportunidad adicional para resolver disputas — incluidos los atrasos de renta — antes de una audiencia judicial.
Servicios legales para el desalojo: El Departamento de Estabilidad de Vivienda de Denver (HOST) financia representación legal gratuita para inquilinos/arrendatarios de bajos ingresos que enfrentan desalojo a través de asociaciones con organizaciones como el Colorado Poverty Law Project y el Community Economic Defense Project. Los inquilinos/arrendatarios pueden acceder a estos servicios llamando a Colorado Housing Connects al 1-844-926-6632.
El depósito de garantía no puede exceder dos meses de renta (C.R.S. § 38-12-102.5, vigente desde el 7 de agosto de 2023). Las principales protecciones para los inquilinos/arrendatarios se refieren a los plazos de devolución y las penalidades por retención indebida.
Plazo de devolución: Una vez finalizado el arrendamiento, el arrendador/propietario debe devolver el depósito de garantía completo — junto con un estado de cuenta escrito detallado de cualquier deducción — dentro de 30 días. Si el contrato de arrendamiento prevé expresamente un período más largo, el plazo puede extenderse a 60 días (C.R.S. § 38-12-103(1)).
Deducciones permitidas: Los arrendadores/propietarios pueden deducir por renta no pagada, tarifas por incumplimiento del contrato de arrendamiento y daños reales que excedan el desgaste normal. No pueden deducir por desgaste normal, ni por cualquier deducción que sea el 125% o más de los daños reales — ese monto se presume irrazonable bajo la ley reciente de Colorado (HB25-1249).
Penalidades por retención indebida: Si un arrendador/propietario retiene indebidamente todo o parte de un depósito de garantía, el inquilino/arrendatario tiene derecho al triple del monto retenido indebidamente, más los honorarios razonables de abogado (C.R.S. § 38-12-103(3)). Los inquilinos/arrendatarios que no reciban su depósito o un estado de cuenta escrito dentro del plazo deben enviar una carta de demanda escrita por correo certificado y, si es necesario, presentar una reclamación en el tribunal de pequeñas causas.
Depósitos por mascotas: Bajo HB23-1068 (vigente desde el 1 de enero de 2024), los arrendadores/propietarios pueden cobrar un depósito de garantía reembolsable por mascota de hasta $300 por mascota para animales de apoyo emocional o de asistencia, además de cualquier depósito de garantía estándar.
Los arrendadores/propietarios de Denver deben seguir el proceso formal de desalojo de Colorado. Los desalojos por medios propios — como cambiar cerraduras, retirar pertenencias o cortar los servicios públicos — están estrictamente prohibidos.
Tipos y plazos de aviso:
Requisito de causa justa (HB24-1098): Promulgada en 2024, la ley de Colorado ahora exige a los arrendadores/propietarios tener una razón válida y reconocida — por culpa o sin culpa — para desalojar o no renovar un contrato de arrendamiento. Los arrendadores/propietarios deben indicar la causa en el aviso. Los inquilinos/arrendatarios pueden invocar el incumplimiento del arrendador/propietario como defensa afirmativa en el tribunal.
Proceso judicial: Si el inquilino/arrendatario no cumple con el aviso, el arrendador/propietario debe presentar una demanda de Entrada y Detención Forzosa (FED, por sus siglas en inglés) en el tribunal del condado. El inquilino/arrendatario recibe una citación judicial y tiene derecho a comparecer e impugnar el desalojo. Solo después de que el tribunal emita una sentencia y, si es necesario, una Orden de Restitución, se puede exigir al inquilino/arrendatario que se retire. Solo un alguacil puede hacer cumplir una Orden de Restitución — un arrendador/propietario no puede retirar personalmente a un inquilino/arrendatario.
Desalojo por medios propios prohibido: Los arrendadores/propietarios que bloqueen la entrada de los inquilinos/arrendatarios, retiren bienes personales o corten los servicios para forzar la salida de un inquilino/arrendatario son responsables de daños bajo la ley de Colorado. Los inquilinos/arrendatarios sometidos a un desalojo por medios propios deben llamar al 911 y buscar ayuda legal de emergencia.
Específico para Denver: Al notificar un aviso de desalojo en Denver, los arrendadores/propietarios también deben proporcionar un Aviso de Derechos y Recursos para Inquilinos (requerido por el Departamento de Estabilidad de Vivienda de Denver). Los inquilinos/arrendatarios que reciben beneficios de SSI, SSDI o Colorado Works deben recibir la oferta de mediación obligatoria antes de que el arrendador/propietario pueda proceder al tribunal.
Este artículo tiene fines únicamente informativos y no constituye asesoramiento legal. Las leyes entre inquilinos/arrendatarios y arrendadores/propietarios en Denver y Colorado cambian con frecuencia, y las circunstancias individuales varían. Verifique siempre los estatutos vigentes con fuentes oficiales y consulte a un abogado con licencia en Colorado o una organización calificada de asistencia legal antes de tomar decisiones sobre su arrendamiento.
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