Glens Falls es una pequeña ciudad en Warren County, en la región de las estribaciones de los Adirondacks en el norte del estado de New York, con una población de aproximadamente 14,000 residentes. Una proporción significativa de los hogares en Glens Falls alquilan sus viviendas, y muchos inquilinos desconocen el sólido conjunto de protecciones que ofrece la ley del estado de New York. Las preguntas más frecuentes de los inquilinos locales involucran la devolución del depósito de garantía, los requisitos de calefacción y agua caliente, y el proceso de desalojo.
A diferencia de New York City o ciertos municipios más grandes, Glens Falls no tiene ninguna ordenanza local de estabilización de rentas, ninguna ley local de desalojo por causa justa más allá de los requisitos estatales, ni ningún programa local de registro de alquileres que añada a las protecciones a nivel estatal. Los inquilinos aquí dependen exclusivamente de la New York Real Property Law (RPL), la General Obligations Law (GOL) y la Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL) para sus protecciones principales.
Esta guía resume esas protecciones estatales según aplican a los inquilinos de Glens Falls. Se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Las leyes cambian; si enfrenta un desalojo, una disputa de habitabilidad o un problema con el depósito de garantía, consulte a un abogado calificado o comuníquese con una organización de asistencia legal.
Glens Falls no tiene control de alquiler/rentas ni estabilización de rentas. La Emergency Tenant Protection Act de 1974 (ETPA) de New York, que autoriza a los municipios a adoptar la estabilización de rentas, aplica únicamente a las localidades que declaran una emergencia de vivienda y tienen una tasa de vacantes de alquiler igual o inferior al cinco por ciento, y Glens Falls nunca la ha invocado. Los sistemas de estabilización de rentas y control de alquiler/rentas de New York City son exclusivamente locales de New York City y no se extienden a Warren County.
Como resultado, los arrendadores/propietarios en Glens Falls pueden fijar las rentas iniciales libremente y aumentar las rentas en la renovación del contrato de arrendamiento por cualquier cantidad, sujeto únicamente a los requisitos de aviso descritos a continuación. No existe ningún límite para los aumentos de renta en apartamentos de precio de mercado en esta ciudad. Los inquilinos con contratos de arrendamiento de plazo fijo están protegidos contra aumentos hasta que el contrato vence; los inquilinos mes a mes deben recibir aviso escrito anticipado antes de que un aumento de renta entre en vigor (N.Y. Real Prop. Law § 226-c).
Garantía de habitabilidad (N.Y. Real Prop. Law § 235-b): Todo contrato de arrendamiento residencial en New York lleva una garantía implícita de habitabilidad. Los arrendadores/propietarios deben mantener las unidades de alquiler en condiciones seguras y limpias, aptas para la habitación humana — incluyendo calefacción funcional, agua caliente, plomería, sistemas eléctricos y ausencia de plagas. Si un arrendador/propietario incumple materialmente esta garantía, un inquilino puede solicitar una reducción de renta, reparación y deducción (dentro de los límites permitidos), o la rescisión del contrato de arrendamiento a través de los tribunales.
Calefacción y agua caliente: La New York State Multiple Dwelling Law y los códigos de construcción locales exigen que los arrendadores/propietarios proporcionen calefacción de al menos 68°F cuando las temperaturas exteriores caigan por debajo de 55°F entre las 6 a.m. y las 11 p.m., y al menos 55°F en todas las demás horas, desde el 1 de octubre hasta el 31 de mayo. El agua caliente debe mantenerse a un mínimo de 120°F en todo momento durante todo el año (N.Y. Multiple Dwelling Law § 79).
Aviso de aumento de renta (N.Y. Real Prop. Law § 226-c): Los arrendadores/propietarios deben proporcionar aviso escrito anticipado antes de aumentar la renta o negarse a renovar un arrendamiento. El período de aviso requerido depende de cuánto tiempo ha vivido el inquilino en la unidad: al menos 30 días para arrendamientos de menos de un año, al menos 60 días para arrendamientos de un año pero menos de dos años, y al menos 90 días para arrendamientos de dos años o más.
Prohibición de represalias (N.Y. Real Prop. Law § 223-b): Un arrendador/propietario no puede aumentar la renta, reducir servicios, iniciar procedimientos de desalojo ni tomar represalias de ningún otro modo contra un inquilino que denuncie legalmente violaciones al código de vivienda ante una autoridad gubernamental, organice o se una a una organización de inquilinos, o ejerza cualquier derecho legal. Un inquilino que enfrenta represalias puede presentarlas como defensa en un desalojo y puede tener derecho a daños y perjuicios.
Prohibición de desalojo forzoso (N.Y. Real Prop. Actions & Proc. Law § 853): El desalojo por mano propia es ilegal en New York. Un arrendador/propietario no puede desalojar a un inquilino cambiando cerraduras, quitando puertas o ventanas, cortando servicios públicos, o retirando las pertenencias del inquilino sin una orden judicial. Un inquilino que es desalojado ilegalmente puede recuperar la posesión y puede demandar daños y perjuicios, incluyendo daños triplicados en algunas circunstancias.
Protecciones contra la violencia doméstica (N.Y. Real Prop. Law § 227-c): Los inquilinos que son víctimas de violencia doméstica pueden rescindir un contrato de arrendamiento anticipadamente sin penalidad, proporcionando al arrendador/propietario la documentación apropiada y un aviso escrito de 30 días.
Renovación y no renovación del contrato de arrendamiento (N.Y. Real Prop. Law § 226-c): Para los arrendamientos a precio de mercado, los arrendadores/propietarios deben dar el aviso anticipado descrito anteriormente antes de que una no renovación o cualquier aumento de renta entre en vigor. El incumplimiento en proporcionar el aviso adecuado significa que los términos del contrato de arrendamiento anterior continúan hasta que se otorgue el aviso adecuado y expire el período de aviso aplicable.
Ley de desalojo por causa justa (NY RPL Article 6-A). A partir del 20 de abril de 2024, la Ley de desalojo por causa justa de New York cubre automáticamente a New York City y entra en vigor en cualquier otro municipio que vote por adoptarla. Donde aplica, el arrendador/propietario de una unidad de precio de mercado cubierta generalmente debe tener una 'causa justa' legal para negarse a renovar un contrato de arrendamiento o desalojar, y un aumento de renta por encima del menor entre el 10% o el IPC local más el 5% (8.79% según el aviso del DHCR vigente a partir del 19 de febrero de 2025) se presume irrazonable y puede ser impugnado. Los edificios ocupados por el propietario de 10 unidades o menos, las construcciones nuevas de menos de 30 años, las unidades ya reguladas por renta, y las unidades por encima de los umbrales de renta alta o cartera grande están exentas. Confirme si su municipio ha optado por adoptarla. Consulte la guía de desalojo por causa justa del New York Attorney General en https://ag.ny.gov/publications/new-york-state-good-cause-eviction-law.
La Housing Stability and Tenant Protection Act de 2019 (HSTPA) de New York fortaleció significativamente las reglas del depósito de garantía en todo el estado, y estas reglas aplican plenamente en Glens Falls.
Límite del monto (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(1-a)): Para la mayoría de los alquileres residenciales, un arrendador/propietario no puede cobrar más de un mes de renta como depósito de garantía. Cobrar más de un mes es ilegal.
Estado de cuenta detallado y plazo de devolución (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(1-a)(e)): Dentro de los 14 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad, el arrendador/propietario debe devolver el depósito junto con un estado de cuenta escrito detallado de cualquier deducción. Las deducciones solo están permitidas por renta impaga y daños más allá del desgaste normal. Si el arrendador/propietario no proporciona el estado de cuenta detallado dentro de los 14 días, pierde el derecho a retener cualquier porción del depósito y debe devolverlo en su totalidad.
Inspección previa a la mudanza (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(1-a)(d)): Los inquilinos tienen derecho a solicitar una inspección previa a la mudanza. El arrendador/propietario debe inspeccionar la unidad y proporcionar un aviso escrito de las condiciones que pueden resultar en deducciones, dando al inquilino la oportunidad de remediar esas condiciones antes de desocupar.
Requisitos para mantener el depósito: Los arrendadores/propietarios que mantienen depósitos para edificios con seis o más unidades deben depositar los fondos en una cuenta bancaria de New York y pagar intereses sobre ellos anualmente (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-103). Para edificios más pequeños, no se requieren intereses, pero los fondos no deben mezclarse con las cuentas personales del arrendador/propietario.
Recurso: Si un arrendador/propietario retiene indebidamente un depósito, el inquilino puede demandar en el Tribunal de Reclamos Menores (que maneja disputas de hasta $10,000) en Warren County sin necesidad de un abogado. Un inquilino que gana puede recuperar el monto retenido más las costas judiciales.
Los arrendadores/propietarios en Glens Falls deben seguir el proceso judicial completo de desalojo de New York. No hay atajos, y el desalojo por mano propia es ilegal (N.Y. Real Prop. Actions & Proc. Law § 853).
Paso 1 — Aviso escrito al inquilino: Antes de presentar una demanda en el tribunal, el arrendador/propietario debe notificar al inquilino con el aviso escrito apropiado:
Paso 2 — Presentación de la demanda en el tribunal: Si el inquilino no cumple con el aviso, el arrendador/propietario presenta un Procedimiento Sumario en Warren County Court (o el tribunal local aplicable con jurisdicción). El inquilino recibe una petición y aviso de petición especificando la fecha de la audiencia (N.Y. Real Prop. Actions & Proc. Law §§ 731–735).
Paso 3 — Audiencia en el tribunal: Ambas partes comparecen ante un juez. Los inquilinos pueden presentar defensas que incluyen el pago, represalias (N.Y. Real Prop. Law § 223-b), incumplimiento de la garantía de habitabilidad (N.Y. Real Prop. Law § 235-b), o aviso inadecuado. Los inquilinos en casos de falta de pago tienen derecho a pagar toda la renta adeudada antes de que se dicte sentencia en muchas circunstancias (N.Y. Real Prop. Actions & Proc. Law § 751).
Paso 4 — Sentencia y orden de desalojo: Si el arrendador/propietario prevalece, el tribunal emite una sentencia de posesión y puede emitir una orden de desalojo. Solo un oficial designado por el tribunal (generalmente un mariscal o alguacil) puede ejecutar la orden. La orden no puede ejecutarse por al menos 72 horas después de su emisión en la mayoría de los casos residenciales (N.Y. Real Prop. Actions & Proc. Law § 749).
El desalojo forzoso es ilegal: Cambiar las cerraduras, retirar las pertenencias del inquilino, cortar los servicios públicos, o quitar puertas o ventanas para forzar la salida de un inquilino — sin una orden judicial — expone al arrendador/propietario a responsabilidad civil por daños triplicados bajo N.Y. Real Prop. Actions & Proc. Law § 853. Los inquilinos que experimenten un desalojo forzoso deben llamar a las autoridades y consultar con asistencia legal de inmediato.
Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal. Las leyes de derechos del inquilino en New York pueden cambiar y las circunstancias locales varían. Nada en esta página crea una relación abogado-cliente. Si enfrenta un desalojo, una disputa de depósito de garantía, problemas de habitabilidad o cualquier otro problema entre arrendador y arrendatario, debe consultar a un abogado con licencia o comunicarse con una organización calificada de asistencia legal en Warren County. Siempre verifique los estatutos vigentes y las regulaciones locales antes de tomar medidas.
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