Hillsborough es un pueblo pequeño incorporado en el condado de San Mateo, California, conocido por sus grandes propiedades residenciales y la ausencia de desarrollo comercial. A diferencia de muchas ciudades del Área de la Bahía, Hillsborough no ha promulgado ninguna ordenanza local de control de alquiler, causa justa de desalojo o protección al inquilino. Los inquilinos en Hillsborough están protegidos exclusivamente por la ley estatal de California.
Los inquilinos suelen preguntar si Hillsborough tiene su propio límite de alquiler, reglas locales de desalojo o una junta de vivienda; la respuesta es no. Todas las protecciones pertinentes derivan de leyes estatales, incluida la Ley de Protección al Inquilino de 2019 (AB 1482), la ley de depósito de garantía (Civ. Code § 1950.5) y los requisitos de habitabilidad de Civ. Code §§ 1941.1 y 1942.
Este artículo resume esas protecciones estatales según se aplican a los residentes de Hillsborough. Se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoría legal. Las leyes cambian; consulte a un abogado con licencia en California o a una organización local de asistencia legal para obtener asesoría específica a su situación.
Hillsborough no tiene ninguna ordenanza local de estabilización de alquiler o control de alquiler. El Municipio no ha adoptado ninguna disposición del código municipal que regule los aumentos de alquiler, y no existe ninguna ordenanza de este tipo bajo consideración activa a partir de mayo de 2026.
En ausencia de una ley local, la Ley de Protección al Inquilino de 2019 de California (AB 1482, codificada en Civ. Code § 1947.12) se aplica a las unidades de alquiler elegibles. Conforme a la AB 1482, los aumentos anuales de alquiler están limitados al 5 % más el Índice de Precios al Consumidor (IPC) local, con un máximo del 10 %, y no se permiten más de dos aumentos en ningún período de 12 meses. Este límite se aplica únicamente a las unidades que han sido ocupadas durante al menos 12 meses y que no están exentas por otro motivo.
Las exenciones comunes de la AB 1482 incluyen viviendas unifamiliares y condominios en los que el propietario ha proporcionado el aviso de exención escrito requerido, unidades construidas en los últimos 15 años y dúplex ocupados por su propietario. Debido a que el parque de viviendas de Hillsborough consiste principalmente en residencias unifamiliares, muchas unidades de alquiler locales podrían quedar fuera del límite de alquiler de la AB 1482; los inquilinos deben revisar su contrato de arrendamiento y consultar a un abogado para determinar la cobertura.
California ofrece un sólido conjunto de protecciones estatales para inquilinos que se aplican en Hillsborough:
Límite de Alquiler (AB 1482 / Civ. Code § 1947.12): Para las unidades cubiertas, los aumentos anuales de alquiler están limitados al 5 % + el IPC local, sin exceder el 10 %. Los arrendadores no pueden imponer más de dos aumentos en ningún período móvil de 12 meses.
Desalojo por Causa Justa (AB 1482 / SB 567 / Civ. Code § 1946.2): Una vez que un inquilino ha vivido en una unidad cubierta durante 12 meses, el arrendador debe tener una causa justa legalmente reconocida para poner fin al arrendamiento. Las causas por falta del inquilino incluyen la falta de pago del alquiler, el incumplimiento del contrato de arrendamiento y la molestia. Las causas sin falta (como la mudanza del propietario o una remodelación sustancial) requieren que el arrendador pague al inquilino un mes de alquiler como asistencia para reubicación.
Límite del Depósito de Garantía (AB 12 / Civ. Code § 1950.5): A partir del 1 de julio de 2024, la mayoría de los arrendadores no pueden cobrar más de un mes de alquiler como depósito de garantía. El depósito debe devolverse dentro de los 21 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad, acompañado de un estado de cuenta detallado por escrito de cualquier deducción. La retención injustificada da derecho al inquilino a recibir daños reales más una penalización de hasta el doble del monto retenido.
Habitabilidad (Civ. Code §§ 1941.1, 1942): Los arrendadores deben mantener las unidades de alquiler en condiciones habitables, incluyendo calefacción, plomería e impermeabilización en buen funcionamiento, y ausencia de infestación de roedores. Si el arrendador no repara un defecto grave después de un aviso razonable, el inquilino puede, en algunas circunstancias, reparar el problema y deducir el costo del alquiler (hasta un mes de alquiler) o abandonar la unidad y poner fin al arrendamiento.
Represalias Prohibidas (Civ. Code § 1942.5): Un arrendador no puede tomar represalias contra un inquilino por ejercer sus derechos legales, como quejarse de las condiciones de habitabilidad o comunicarse con una agencia gubernamental. Los actos de represalia — incluidos los aumentos de alquiler, las reducciones de servicios o las amenazas de desalojo — dentro de los 180 días posteriores a una actividad protegida se presumen como represalias.
Discriminación por Fuente de Ingresos Prohibida (Gov. Code § 12955): Los arrendadores no pueden negarse a alquilar ni imponer términos diferentes según la fuente de ingresos de un posible inquilino, incluidos los vales de vivienda.
Desalojo por Mano Propia Prohibido (Civ. Code § 789.3): Un arrendador no puede cambiar las cerraduras al inquilino, quitar puertas o ventanas, ni cortar los servicios públicos para obligarlo a irse. Las infracciones dan derecho al inquilino a recibir daños reales más $100 por cada día de infracción (mínimo $250).
Aviso de Terminación (Civ. Code § 1946.1): Para un arrendamiento de mes a mes, el arrendador debe dar un aviso por escrito de al menos 30 días si el inquilino ha vivido en la unidad menos de un año, o de al menos 60 días si el inquilino ha vivido allí un año o más.
La ley de depósito de garantía de California (Civ. Code § 1950.5) rige todos los arrendamientos residenciales en Hillsborough. Según la enmienda de la AB 12 (vigente desde el 1 de julio de 2024), la mayoría de los arrendadores están limitados a cobrar un depósito de garantía máximo de un mes de alquiler, independientemente de si la unidad está amueblada o no. Los arrendadores pequeños que posean no más de dos propiedades residenciales con un total combinado de no más de cuatro unidades aún pueden cobrar hasta dos meses de alquiler por una unidad sin amueblar, pero esta excepción es limitada.
Los arrendadores solo pueden usar el depósito para el alquiler impago, la limpieza de la unidad hasta la condición en la que estaba al momento de la mudanza (no más allá de eso) y la reparación de daños causados por el inquilino que superen el desgaste normal.
Después de que un inquilino se muda, el arrendador tiene 21 días calendario para devolver el depósito completo o enviar un estado de cuenta por escrito y detallado de las deducciones, junto con cualquier saldo restante y los recibos de reparaciones que cuesten más de $125. El incumplimiento da derecho al inquilino a recibir daños reales más una penalización por mala fe de hasta el doble del monto retenido injustamente (Civ. Code § 1950.5(l)).
Los arrendadores de Hillsborough deben seguir el proceso legal de desalojo de California; los desalojos por mano propia (cambios de cerradura, corte de servicios públicos) son ilegales conforme a Civ. Code § 789.3 y exponen al arrendador a penalizaciones de $100 por día (mínimo $250) más daños reales.
Requisitos de Aviso: El tipo de aviso requerido depende del motivo del desalojo:
Requisito de Causa Justa (Civ. Code § 1946.2): Para los arrendamientos cubiertos por la AB 1482 / SB 567 (vigente desde el 1 de abril de 2024), después de que el inquilino haya ocupado la unidad durante 12 meses, el arrendador debe tener una causa justa legalmente reconocida para desalojar. Los desalojos por causa justa sin falta (mudanza del propietario, remodelación sustancial, retiro de la unidad del mercado) requieren que el arrendador pague al inquilino un mes de alquiler como asistencia para reubicación antes o al momento de la notificación del aviso.
Proceso Judicial de Desalojo (Unlawful Detainer): Si el inquilino no desocupa la unidad después de que vence un aviso válido, el arrendador debe presentar una demanda de Unlawful Detainer ante la Corte Superior del Condado de San Mateo. El inquilino tiene 5 días hábiles para presentar una respuesta por escrito después de ser notificado de la citación y la demanda. Si el inquilino responde, se programa una audiencia judicial; el arrendador tiene la carga de probar los motivos del desalojo. Solo un sheriff o alguacil puede remover físicamente a un inquilino conforme a una orden de posesión emitida por el tribunal — nunca el arrendador por su cuenta.
Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoría legal. Las leyes de derechos de inquilinos y arrendadores cambian con frecuencia; la información anterior podría no reflejar los estatutos u ordenanzas locales más recientes. Los lectores deben verificar toda la información con un abogado con licencia en California o una organización de asistencia legal calificada antes de tomar cualquier acción. Nada en este artículo crea una relación abogado-cliente.
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