Palos Verdes Estates es una ciudad incorporada del Condado de Los Angeles que no ha promulgado una ordenanza local de control de alquiler o estabilización de alquileres. A diferencia de la Ciudad de Los Angeles o de las áreas no incorporadas del Condado de Los Angeles, no existe una junta de alquiler a nivel municipal ni un registro de alquileres administrado localmente para las propiedades dentro de Palos Verdes Estates.
Los inquilinos de Palos Verdes Estates están protegidos por los estatutos estatales de California sobre arrendadores e inquilinos, incluida la Ley de Protección al Inquilino de 2019 (AB 1482), que limita los aumentos de alquiler y exige causa justa para el desalojo en las unidades cubiertas. Otras protecciones estatales regulan los depósitos de garantía, la habitabilidad, la represalia y el desalojo por mano propia.
Debido a que la Ordenanza de Estabilización de Alquileres y Protecciones al Inquilino (RSTPO) del Condado de Los Angeles se aplica únicamente a las áreas no incorporadas del condado, no se extiende a Palos Verdes Estates. Por lo tanto, los inquilinos deben concentrarse en comprender sus derechos conforme a la ley estatal de California y deben comunicarse con organizaciones de asistencia legal del Condado de Los Angeles para recibir ayuda gratuita.
Palos Verdes Estates no tiene una ordenanza local de control de alquiler. La ciudad no ha adoptado estabilización de alquileres, una junta de alquiler ni ninguna medida local de protección al inquilino más allá de lo que exige la ley estatal. La Ordenanza de Estabilización de Alquileres y Protecciones al Inquilino (RSTPO) del Condado de Los Angeles rige únicamente las comunidades no incorporadas dentro del condado y no se aplica a ciudades incorporadas como Palos Verdes Estates.
Sin una ordenanza local, los arrendadores en Palos Verdes Estates se rigen exclusivamente por la ley estatal de California. Para las unidades cubiertas por la AB 1482, los aumentos de alquiler están limitados; para las unidades exentas, no hay límite en cuanto a cuánto puede aumentar el alquiler un arrendador, siempre que se dé el aviso correspondiente.
Tope de Alquiler (AB 1482 / Civ. Code § 1947.12): Para las unidades de alquiler cubiertas, los arrendadores no pueden aumentar el alquiler más del 5% más el Índice de Precios al Consumidor (IPC) regional, hasta un máximo del 10%, en cualquier período de 12 meses. El ajuste del IPC del área metropolitana de Los Angeles para agosto de 2025–julio de 2026 resulta en un tope muy por debajo del límite del 10% para la mayoría de las propiedades. Los arrendadores no pueden imponer más de dos aumentos dentro de cualquier período de 12 meses.
Las propiedades exentas incluyen unidades construidas en los últimos 15 años, casas unifamiliares y condominios en los que el propietario ha entregado el aviso de exención estatutario requerido y no es una corporación, un REIT, ni una LLC con un miembro corporativo, y ciertas viviendas asequibles subsidiadas o con restricciones de escritura.
Causa Justa para el Desalojo (AB 1482 / SB 567 / Civ. Code § 1946.2): Los inquilinos en unidades cubiertas que han residido en la unidad durante al menos 12 meses solo pueden ser desalojados por una razón enumerada, con culpa o sin culpa. La SB 567 (vigente desde el 1 de abril de 2024) endureció los desalojos por causa justa sin culpa: los arrendadores que invoquen la mudanza del propietario o una remodelación sustancial deben seguir requisitos procesales estrictos o enfrentar responsabilidad. Los desalojos sin culpa requieren el pago de un mes de alquiler como asistencia para reubicación.
Requisitos de Aviso (Civ. Code § 1946.1): Un arrendador debe dar al menos 30 días de aviso por escrito para terminar un arrendamiento mes a mes si el inquilino ha residido allí menos de un año, y al menos 60 días de aviso por escrito si el inquilino ha residido allí un año o más.
Depósitos de Garantía (AB 12 / Civ. Code § 1950.5): A partir del 1 de julio de 2024, la AB 12 limita los depósitos de garantía para la mayoría de las unidades sin amueblar a no más de un mes de alquiler (dos meses para las unidades amuebladas). El arrendador debe devolver el depósito, junto con un estado de cuenta detallado, dentro de los 21 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad.
Habitabilidad (Civ. Code §§ 1941.1, 1942): Los arrendadores deben mantener las unidades de alquiler en condiciones habitables. Si un arrendador no realiza las reparaciones necesarias después de un aviso razonable, los inquilinos pueden tener derecho a reparar y deducir los costos del alquiler, o a desocupar y terminar el contrato de arrendamiento.
Represalia (Civ. Code § 1942.5): Los arrendadores no pueden aumentar el alquiler, reducir servicios, ni intentar desalojar a un inquilino en represalia por ejercer un derecho legal, como solicitar reparaciones o comunicarse con una agencia gubernamental sobre las condiciones de la vivienda.
Fuente de Ingresos (Gov. Code § 12955): Los arrendadores no pueden negarse a alquilar a inquilinos, ni discriminarlos, en función de su fuente de ingresos, incluidos los vales de vivienda y la Sección 8.
Prohibición del Desalojo por Mano Propia (Civ. Code § 789.3): Un arrendador no puede cambiar las cerraduras para excluir a un inquilino, quitar puertas o ventanas, ni cortar los servicios públicos para obligar a un inquilino a irse. El único método legal de desalojo es a través de un proceso judicial.
Conforme a la AB 12 (vigente desde el 1 de julio de 2024, que enmienda el Civ. Code § 1950.5), los arrendadores en Palos Verdes Estates pueden cobrar un depósito de garantía de no más de un mes de alquiler para la mayoría de las unidades residenciales sin amueblar. Las unidades amuebladas pueden llevar un depósito de hasta dos meses de alquiler. Los arrendadores pequeños que posean no más de dos propiedades residenciales de alquiler con un total combinado de no más de cuatro unidades pueden cobrar hasta dos meses de alquiler por una unidad sin amueblar, sujeto a ciertas condiciones.
El arrendador debe devolver el depósito de garantía, junto con un desglose escrito y detallado de cualquier deducción, dentro de los 21 días posteriores a que el inquilino entregue la posesión de la unidad. Las deducciones permitidas se limitan al alquiler impago, los costos de limpieza necesarios para restaurar la unidad a su condición al momento de la mudanza, y la reparación de daños que excedan el desgaste normal. Si el arrendador no cumple, el inquilino puede tener derecho a recuperar el depósito más daños de hasta el doble del monto del depósito.
En Palos Verdes Estates, el proceso de desalojo se rige por la ley estatal de California. Un arrendador debe tener una base legal válida para terminar un arrendamiento y solo puede desalojar a un inquilino mediante una demanda formal de detención ilegal (desalojo) presentada en la Corte Superior.
Causa Justa (Unidades Cubiertas): Para las unidades cubiertas por la AB 1482 (Civ. Code § 1946.2), un arrendador debe tener causa justa después de que el inquilino haya vivido en la unidad durante 12 meses. Las causas con culpa incluyen la falta de pago del alquiler, violaciones del contrato de arrendamiento, actividad delictiva y conductas similares. Las causas sin culpa incluyen la mudanza del propietario o un familiar, una remodelación sustancial, y el retiro de la unidad del mercado de alquiler. Los desalojos sin culpa requieren un mes de alquiler como asistencia para reubicación.
Requisitos de Aviso: Antes de presentar una demanda de desalojo, el arrendador debe entregar al inquilino un aviso por escrito adecuado: un aviso de 3 días para pagar el alquiler o desocupar (por falta de pago), un aviso de 3 días para subsanar o desocupar (por violaciones subsanables), o un aviso de 30 o 60 días para desocupar en el caso de terminaciones sin culpa (Civ. Code §§ 1946.1, 1161).
Métodos de Desalojo Ilegales (Civ. Code § 789.3): Un arrendador no puede usar medidas por mano propia, como cambiar las cerraduras, retirar pertenencias o cortar los servicios públicos. Las infracciones pueden resultar en importantes sanciones civiles pagaderas al inquilino.
Aviso legal: Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento legal. Las leyes entre arrendadores e inquilinos cambian con frecuencia; verifique siempre las normas vigentes con un abogado con licencia en California o con una organización local de asistencia legal antes de tomar cualquier medida. RentCheckMe.com no es un bufete de abogados y no brinda representación legal.
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