Rochester es la cuarta ciudad más grande de New York, con aproximadamente 210,000 residentes en Monroe County, y más de la mitad de sus hogares son de alquiler — una de las proporciones más altas de inquilinos entre las ciudades del norte del estado. Los inquilinos de aquí frecuentemente buscan información sobre la devolución del depósito de garantía, los límites de aumento de alquiler y el proceso de desalojo, especialmente tras los cambios importantes introducidos por la Housing Stability and Tenant Protection Act de 2019 de New York (HSTPA).
A diferencia de New York City, Rochester no tiene su propia ordenanza de estabilización o control de alquiler/rentas. En cambio, los inquilinos de Rochester dependen de las protecciones estatales bajo la New York Real Property Law (RPL), la General Obligations Law (GOL) y la Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL). Estos estatutos establecen el piso de los derechos de los inquilinos en todo el estado, incluyendo Rochester, y fueron fortalecidos significativamente por la HSTPA.
Este artículo ofrece una descripción general en lenguaje sencillo de esos derechos y tiene únicamente propósitos informativos. No constituye asesoría legal. Las leyes pueden cambiar y cada arrendamiento tiene hechos únicos — si enfrenta un problema de vivienda grave, consulte a un abogado con licencia o a una organización local de asistencia legal.
Rochester No Tiene Control Local de Alquiler
Rochester no tiene una ordenanza de control de alquiler/rentas o estabilización de rentas. La Emergency Tenant Protection Act (ETPA) del Estado de New York, codificada en N.Y. Unconsol. Laws §§ 8621–8634, permite a los municipios de New York adoptar la estabilización de rentas para edificios con seis o más unidades, pero solo si el municipio declara formalmente una emergencia de vivienda basada en una tasa de vacancia igual o inferior al 5%. A partir de abril de 2026, Rochester no ha declarado tal emergencia y no se ha adherido a la ETPA.
En términos prácticos, esto significa que los arrendadores/propietarios de Rochester pueden aumentar el alquiler en cualquier cantidad al finalizar un contrato de arrendamiento, siempre que den el aviso previo legalmente requerido (consulte los requisitos de aviso a continuación). No hay límite para los aumentos de alquiler en unidades no reguladas. Los inquilinos/arrendatarios con un contrato de arrendamiento a plazo fijo están protegidos de aumentos durante el período del contrato, pero una vez que el contrato expira, el arrendador/propietario puede proponer cualquier nueva renta.
Los inquilinos/arrendatarios que crean que un aumento de alquiler se está utilizando como represalia por ejercer un derecho legal pueden tener una reclamación bajo N.Y. Real Prop. Law § 223-b, pero los aumentos de alquiler por represalia deben distinguirse de los ajustes ordinarios al precio de mercado. Si no está seguro de si un aumento es legal, comuníquese con una organización local de asistencia legal.
Garantía de Habitabilidad (N.Y. Real Prop. Law § 235-b)
Todo contrato de arrendamiento residencial en New York contiene una garantía implícita de habitabilidad. Los arrendadores/propietarios deben mantener las unidades de alquiler en condiciones habitables — libres de condiciones peligrosas para la vida, la salud o la seguridad. Esto incluye calefacción funcional, agua caliente, integridad estructural, condiciones libres de plagas y sistemas de plomería y eléctricos en funcionamiento. Los inquilinos/arrendatarios a quienes se les niegan condiciones habitables pueden retener el alquiler, reparar y descontar (en circunstancias limitadas) o solicitar una reducción de alquiler en el Housing Court.
Calefacción y Agua Caliente (N.Y. Multiple Dwelling Law §§ 78–80; Rochester City Code § 90)
Los edificios con tres o más unidades deben proporcionar calefacción de al menos 68°F entre las 6 a.m. y las 10 p.m. cuando la temperatura exterior descienda por debajo de 55°F, y al menos 55°F en todas las demás horas, del 1 de octubre al 31 de mayo. El agua caliente debe suministrarse a un mínimo de 120°F en todo momento durante todo el año.
Protecciones del Depósito de Garantía (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108)
La HSTPA limitó los depósitos de garantía a un mes de alquiler para todos los contratos de arrendamiento nuevos o renovados firmados después del 14 de junio de 2019. Los arrendadores/propietarios deben devolver el depósito — junto con un estado de cuenta escrito e itemizado de cualquier deducción — dentro de los 14 días posteriores a que el inquilino/arrendatario desocupe. El incumplimiento hace que el arrendador/propietario pierda el derecho a retener cualquier parte del depósito.
Aviso Previo Requerido de Aumentos de Alquiler y No Renovaciones (N.Y. Real Prop. Law § 226-c)
Para situaciones de mes a mes o de vencimiento del contrato de arrendamiento, los arrendadores/propietarios deben dar aviso por escrito de un aumento de alquiler del 5% o más, o de una decisión de no renovar: al menos 30 días de aviso para contratos de arrendamiento de menos de un año; al menos 60 días de aviso para contratos de uno a dos años; y al menos 90 días de aviso para contratos de dos o más años.
Protecciones contra Represalias (N.Y. Real Prop. Law § 223-b)
Los arrendadores/propietarios no pueden desalojar, aumentar el alquiler, reducir servicios ni penalizar de ninguna otra manera a un inquilino/arrendatario por quejarse ante una agencia gubernamental sobre las condiciones de vivienda, unirse a un sindicato de inquilinos o ejercer cualquier derecho bajo el contrato de arrendamiento o la ley. Existe una presunción de represalia si se toma una acción adversa después de un acto protegido dentro de un año.
Prohibición de Desalojos Ilegales por Fuerza Propia y Corte de Servicios Públicos (N.Y. Real Prop. Actions & Proc. Law § 853; N.Y. Real Prop. Law § 235)
El desalojo por cuenta propia — incluido el cambio de cerraduras, la remoción de puertas o el corte de servicios públicos para obligar a un inquilino/arrendatario a salir — es ilegal en New York. Los inquilinos/arrendatarios sometidos a un desalojo ilegal pueden solicitar una orden de emergencia en el Housing Court para ser restituidos en la posesión, y pueden tener derecho a daños triplicados bajo RPAPL § 853.
Good Cause Eviction Law (NY RPL Article 6-A). Con vigencia desde el 20 de abril de 2024, la Good Cause Eviction Law de New York cubre automáticamente a New York City y entra en vigor en cualquier otro municipio que vote por adherirse. Donde aplica, el arrendador/propietario de una unidad de mercado cubierta generalmente debe tener una 'causa justa' legal para rechazar la renovación del contrato de arrendamiento o desalojar, y un aumento de alquiler superior al menor entre el 10% o el IPC local más el 5% (8.79% según el aviso del DHCR vigente desde el 19 de febrero de 2025) se presume irrazonable y puede impugnarse. Los edificios ocupados por el propietario con 10 unidades o menos, las construcciones nuevas de menos de 30 años, las unidades ya reguladas por alquiler y las unidades por encima de los umbrales de alquiler alto o de gran cartera están exentas. Confirme si su municipio se ha adherido. Consulte la guía de Good Cause Eviction del New York Attorney General en https://ag.ny.gov/publications/new-york-state-good-cause-eviction-law.
Límite de Un Mes
Según N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(1-a), promulgado como parte de la HSTPA, los arrendadores/propietarios no pueden cobrar más de un mes de alquiler como depósito de garantía para cualquier arrendamiento residencial regido por un contrato firmado el 14 de junio de 2019 o después. Esto aplica a prácticamente todos los alquileres no regulados en Rochester.
Plazo de Devolución de 14 Días
Después de que el inquilino/arrendatario desocupe y devuelva las llaves, el arrendador/propietario tiene 14 días para devolver el depósito completo o proporcionar un estado de cuenta escrito e itemizado de las deducciones junto con el saldo. El estado de cuenta itemizado debe describir cada deducción y su monto en dólares (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(e)).
Penalización por Incumplimiento
Si el arrendador/propietario no devuelve el depósito o no proporciona el estado de cuenta itemizado dentro de los 14 días, pierde el derecho a retener cualquier parte del depósito — incluso por daños legítimos. El inquilino/arrendatario puede demandar en el Small Claims Court (para montos de hasta $10,000) para recuperar el depósito completo más las costas judiciales.
Deducciones Permitidas
Las deducciones solo están permitidas por alquiler impago y por daños que excedan el desgaste normal. El desgaste normal — como pequeños arañazos en las paredes, pequeños agujeros de clavos o desgaste de la alfombra por uso ordinario — no se puede cobrar al inquilino/arrendatario.
Obligación del Arrendador Antes de la Mudanza
Al inicio de un arrendamiento, los arrendadores/propietarios deben entregar a los inquilinos/arrendatarios un recibo escrito del depósito e informar dónde está depositado (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-103). Los depósitos deben mantenerse en una cuenta bancaria separada y no pueden mezclarse con los fondos personales del arrendador/propietario.
Descripción General
La ley de New York exige que los arrendadores/propietarios sigan un estricto proceso judicial para desalojar a un inquilino/arrendatario. No existe el desalojo legal por cuenta propia en New York. El proceso está regido principalmente por la Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL) y fue actualizado significativamente por la HSTPA en 2019.
Paso 1 — Aviso por Escrito
Antes de presentar una demanda en el tribunal, el arrendador/propietario debe entregar un aviso por escrito. El tipo y la duración del aviso dependen del motivo del desalojo:
Paso 2 — Petición Presentada en el Housing Court
Después de que expire el período de aviso sin resolución, el arrendador/propietario presenta una Petición y Aviso de Petición en el Monroe County Housing Court (ubicado dentro del Rochester City Court). El inquilino/arrendatario recibe estos documentos y se le asigna una fecha en el tribunal.
Paso 3 — Audiencia en el Tribunal
Ambas partes comparecen ante un juez. Los inquilinos/arrendatarios tienen derecho a presentar defensas, incluyendo problemas de habitabilidad, represalias o aviso inapropiado. Bajo RPAPL § 745, si un arrendador/propietario no mantiene las instalaciones, un inquilino/arrendatario puede presentar eso como defensa incluso en un procedimiento por falta de pago.
Paso 4 — Sentencia y Orden de Desalojo
Si el tribunal falla a favor del arrendador/propietario, se emite una sentencia y el arrendador/propietario puede solicitar una Orden de Desalojo. Solo un City Marshal o Sheriff puede ejecutar la orden y desalojar físicamente al inquilino/arrendatario. Este proceso no puede comenzar antes de los 14 días posteriores a la emisión de la sentencia (RPAPL § 749).
Requisito de Causa Justa
Bajo la HSTPA, los arrendadores/propietarios deben tener una razón legalmente reconocida (causa justa) para negarse a renovar un contrato de arrendamiento o para iniciar un desalojo por holdover contra un inquilino/arrendatario mes a mes. Los motivos aceptables incluyen la falta de pago, las violaciones del contrato de arrendamiento y la ocupación por el propietario bajo RPAPL § 711.
El Desalojo por Cuenta Propia Es Ilegal
Cambiar cerraduras, retirar pertenencias, cortar la calefacción o los servicios públicos, o de otro modo intentar forzar la salida de un inquilino/arrendatario sin una orden judicial es ilegal (N.Y. Real Prop. Law § 235; RPAPL § 853). Los inquilinos/arrendatarios pueden solicitar socorro de emergencia en el Housing Court y pueden recuperar el triple de los daños.
Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoría legal. Las leyes de derechos de inquilinos/arrendatarios en New York y Rochester pueden cambiar, y la aplicación de cualquier estatuto depende de los hechos específicos de su arrendamiento. Nada en este artículo crea una relación abogado-cliente. Si enfrenta un desalojo, una disputa de depósito de garantía u otro problema de vivienda grave, debe consultar a un abogado con licencia de New York o comunicarse con una organización calificada de asistencia legal. RentCheckMe no otorga garantías sobre la exactitud o integridad de esta información y alienta a los lectores a verificar todos los detalles con un abogado o fuentes oficiales antes de tomar acción.
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