San Anselmo es un pequeño pueblo en Marin County con una población de aproximadamente 12,000 habitantes. Los inquilinos aquí están protegidos principalmente por la ley estatal de California — específicamente la Tenant Protection Act of 2019 (AB 1482) — que impone topes de aumento de alquiler a nivel estatal y requisitos de desalojo por causa justa para las unidades residenciales calificadas.
En noviembre de 2024, los votantes de San Anselmo rechazaron la Medida N, un referéndum electoral que habría promulgado una ordenanza local de estabilización de alquileres aprobada por el Concejo Municipal a principios de ese año. La ordenanza habría limitado los aumentos de alquiler al 60% del IPC. Debido a que la Medida N fue rechazada con más del 66% de votos en contra, actualmente no está vigente ninguna ordenanza local de control de alquiler.
A pesar de la ausencia de control de alquiler local, los inquilinos de San Anselmo aún se benefician de los topes de alquiler de la AB 1482 de California, los límites de depósito de garantía de la AB 12, un tope de depósito de un mes, un plazo de devolución de depósito de 21 días, protecciones de desalojo por causa justa, normas contra represalias y una ordenanza local de no discriminación por fuente de ingresos.
San Anselmo no cuenta con una ordenanza local de control de alquiler o de estabilización de alquileres. Los votantes rechazaron la Medida N — una medida propuesta de estabilización de alquileres local — el 5 de noviembre de 2024, por un margen superior al 66% en contra. Como resultado, solo la ley estatal de California rige cuánto y con qué frecuencia un arrendador puede aumentar el alquiler en San Anselmo.
Conforme al California Civil Code §1947.12 (AB 1482), los arrendadores de unidades cubiertas no pueden aumentar el alquiler más del 5% más el Índice de Precios al Consumidor (IPC) local, con un tope máximo del 10% en cualquier período de 12 meses. Este límite se aplica a la mayoría de las propiedades residenciales multifamiliares que tienen al menos 15 años de antigüedad y que no están exentas de otro modo.
Tope de Aumento de Alquiler (AB 1482 — Civ. Code §1947.12): Los arrendadores de unidades cubiertas no pueden aumentar el alquiler más del 5% + el IPC local por año, con un tope del 10%. Esto se aplica a la mayoría de los apartamentos construidos antes de 2005 que no sean viviendas unifamiliares propiedad de particulares, condominios vendidos por separado u otras categorías exentas. Los arrendadores de unidades exentas deben proporcionar un aviso por escrito de la exención.
Desalojo por Causa Justa (AB 1482 — Civ. Code §1946.2): Después de que un inquilino haya ocupado continuamente una unidad durante 12 meses (o 24 meses si hay varios inquilinos y al menos uno ha vivido allí 12 meses), el arrendador solo puede desalojar por una causa justa específica, con o sin culpa. Las causas con culpa incluyen la falta de pago del alquiler, violaciones del contrato de arrendamiento, actividad ilegal y molestias. Las causas sin culpa incluyen la mudanza del propietario a la unidad, el retiro de la unidad del mercado de alquiler, y la demolición o remodelación sustancial ordenada por el gobierno. La SB 567 (vigente desde el 1 de abril de 2024) fortaleció estas disposiciones, exigiendo que los arrendadores paguen un mes de alquiler como asistencia de reubicación en la mayoría de los desalojos sin culpa.
Tope de Depósito de Garantía (AB 12 — Civ. Code §1950.5): A partir del 1 de julio de 2024, los depósitos de garantía están limitados a un mes de alquiler para unidades sin amueblar, sin importar si el inquilino tiene mascotas. Los arrendadores deben devolver el depósito dentro de los 21 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad, junto con un estado de cuenta detallado de cualquier deducción.
Requisitos de Aviso (Civ. Code §1946.1): Los arrendadores deben proporcionar un aviso por escrito de al menos 30 días para terminar un arrendamiento de menos de un año, y un aviso por escrito de al menos 60 días para arrendamientos de un año o más.
Habitabilidad (Civ. Code §§1941.1, 1942): Los arrendadores deben mantener las unidades de alquiler en condiciones habitables — incluyendo protección contra la intemperie, y sistemas de plomería, calefacción y eléctricos en funcionamiento. Si un arrendador no realiza las reparaciones necesarias después de un aviso razonable, los inquilinos pueden tener derecho a reparar y deducir (hasta un mes de alquiler) o a desocupar y terminar el contrato de arrendamiento.
Prohibición de Represalias (Civ. Code §1942.5): Los arrendadores no pueden tomar represalias contra los inquilinos que ejercen sus derechos legales, como reportar problemas de habitabilidad, contactar al código de cumplimiento, u organizarse con otros inquilinos. Los actos de represalia incluyen aumentos de alquiler, avisos de desalojo y reducción de servicios.
Prohibición de Desalojo por Mano Propia (Civ. Code §789.3): Los arrendadores no pueden bloquear la entrada a los inquilinos, quitar puertas o ventanas, ni cortar los servicios públicos para obligar a un inquilino a irse. Dichas acciones son ilegales y los inquilinos pueden recuperar daños reales, daños punitivos de hasta $100 por día, y honorarios de abogado.
San Anselmo no cuenta con una ordenanza local de control de alquiler activa. La Medida N, que habría promulgado una ordenanza local de estabilización de alquileres, fue rechazada por los votantes en noviembre de 2024.
Ordenanza de Protección de la Fuente de Ingresos (vigente desde el 11 de diciembre de 2018): La Ordenanza de Discriminación en la Vivienda de Alquiler Basada en Ingresos de San Anselmo prohíbe a los arrendadores negarse a alquilar, discriminar o tratar de manera diferente a cualquier inquilino o posible inquilino según su fuente de ingresos — incluidos los Vales de Elección de Vivienda de la Sección 8, CalWORKs, el Seguro Social, pagos por discapacidad, u otras fuentes de ingresos legales. Los arrendadores tampoco pueden anunciar preferencias de ingresos en violación de esta ordenanza. Las quejas pueden presentarse ante el Ayuntamiento de San Anselmo.
Conforme al California Civil Code §1950.5, según enmendado por la AB 12 (vigente desde el 1 de julio de 2024), los arrendadores en San Anselmo pueden cobrar un depósito de garantía de no más de un mes de alquiler para una unidad sin amueblar. Este tope se aplica sin importar si el inquilino tiene mascotas. (Una excepción limitada permite que los arrendadores que poseen no más de dos propiedades residenciales con un total combinado de no más de cuatro unidades cobren hasta dos meses de alquiler por una mascota.)
Después de que un inquilino se muda, el arrendador tiene 21 días calendario para devolver el depósito completo o proporcionar un estado de cuenta por escrito y detallado de las deducciones, junto con cualquier saldo restante y los recibos justificativos. Las deducciones solo se permiten por alquiler impago, limpieza más allá del desgaste normal, daños más allá del desgaste normal, y costos permitidos según el contrato de arrendamiento. Los arrendadores que no cumplan pueden perder el derecho a retener cualquier parte del depósito y pueden ser responsables de daños reales más hasta el doble del monto del depósito en casos de mala fe.
En San Anselmo, los desalojos se rigen exclusivamente por la ley estatal de California. No existe una ordenanza local de causa justa más allá de las disposiciones estatales de la AB 1482.
Causa Justa Requerida Después de 12 Meses: Una vez que un inquilino ha vivido en una unidad cubierta durante al menos 12 meses, el arrendador debe tener una causa justa legalmente reconocida para terminar el arrendamiento (Civ. Code §1946.2). Las causas justas con culpa incluyen: falta de pago del alquiler, incumplimiento material del contrato de arrendamiento, mantener una molestia, actividad delictiva en la propiedad, subarrendar sin permiso, y negar al arrendador el acceso legal. Las causas justas sin culpa incluyen: la mudanza del propietario o de un familiar cercano, el retiro de la unidad del mercado de alquiler (Ellis Act), la demolición o remodelación sustancial ordenada por el gobierno, y el cumplimiento de una orden gubernamental.
Asistencia de Reubicación para Desalojos Sin Culpa (SB 567, vigente desde el 1 de abril de 2024): Cuando un arrendador inicia un desalojo sin culpa, generalmente debe pagar al inquilino desplazado un mes de alquiler como asistencia de reubicación, o eximirlo del pago del último mes de alquiler. Los requisitos específicos varían según el motivo de la terminación.
Aviso Adecuado: Un desalojo válido requiere un aviso por escrito adecuado — 3 días por falta de pago del alquiler o violaciones del contrato de arrendamiento, 30 días para arrendamientos de menos de un año, y 60 días para arrendamientos de un año o más. Después de que el aviso expire sin cumplimiento o desocupación, el arrendador debe presentar una demanda de retención ilícita (desalojo) ante el tribunal. Los desalojos por mano propia — incluidos los cierres forzados y los cortes de servicios públicos — son ilegales conforme al Civ. Code §789.3.
Este artículo es solo para fines informativos generales y no constituye asesoría legal. Los derechos de los inquilinos y arrendadores pueden cambiar, y las ordenanzas locales pueden ser modificadas después de la publicación. Para obtener asesoría específica sobre su situación, consulte a un abogado con licencia o comuníquese con una organización de asistencia legal local como Legal Aid of Marin.
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