San Gabriel es una ciudad en el condado de Los Angeles, California, con una población de aproximadamente 40,000 residentes. La ciudad no ha promulgado una ordenanza local de control de alquiler o estabilización de rentas. En cambio, los inquilinos en San Gabriel dependen de la Tenant Protection Act estatal de California (AB 1482, Civ. Code §§1946.2 y 1947.12), que entró en vigor el 1 de enero de 2020, para las protecciones básicas de límite de alquiler y desalojo por causa justa.
La ley estatal cubre muchas —pero no todas— las unidades de alquiler. Las casas unifamiliares, los condominios y las unidades construidas en los últimos 15 años están generalmente exentas de las disposiciones de límite de alquiler y causa justa, aunque los arrendadores deben proporcionar aviso por escrito de cualquier exención. Los inquilinos en unidades exentas aún se benefician de los estándares de habitabilidad de California, las protecciones contra represalias, las reglas de depósito de garantía y los períodos de aviso requeridos antes del desalojo.
La legislación reciente ha fortalecido las protecciones para los inquilinos en todo el estado. SB 567 (vigente desde el 1 de abril de 2024) endureció los requisitos para los desalojos sin culpa, y AB 12 (vigente desde el 1 de julio de 2024) limitó los depósitos de garantía al alquiler de un mes para la mayoría de las unidades. Los inquilinos de San Gabriel deben revisar su contrato de arrendamiento y el tipo de unidad para determinar qué protecciones les aplican.
San Gabriel no tiene ninguna ordenanza local de control de alquiler o estabilización de rentas. La ciudad no ha aprobado ninguna disposición del código municipal que limite los aumentos de alquiler más allá de lo que exige la ley estatal de California. Esto significa que los arrendadores en San Gabriel no están sujetos a ningún límite de alquiler específico de la ciudad, requisitos de registro, ni supervisión de una junta de rentas.
Los inquilinos cuyas unidades están exentas de la AB 1482 de California (Civ. Code §1947.12)—como aquellas en casas unifamiliares, condominios o edificios construidos en los últimos 15 años—pueden enfrentar aumentos de alquiler de cualquier monto, siempre que el arrendador entregue el aviso previo legalmente requerido (30 días para aumentos del 10% o menos; 90 días para aumentos superiores al 10%, según el Civ. Code §827). Los arrendadores deben entregar un aviso por escrito de exención de las protecciones de la AB 1482 a cualquier inquilino cuya unidad califique para una exención.
Límite de Alquiler (AB 1482 / Civ. Code §1947.12): Para las unidades cubiertas, los aumentos de alquiler están limitados al 5% más el cambio porcentual en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) regional, con un aumento total máximo del 10% en cualquier período de 12 meses. No pueden ocurrir más de dos aumentos de alquiler en cualquier período de 12 meses. Las unidades generalmente están cubiertas si se encuentran en un edificio multifamiliar de al menos 15 años de antigüedad y no son casas unifamiliares o condominios propiedad de arrendadores individuales (con el aviso adecuado). Los arrendadores deben proporcionar aviso por escrito de cualquier exención aplicable.
Desalojo por Causa Justa (Civ. Code §1946.2): Los inquilinos que han vivido en una unidad cubierta durante 12 meses continuos o más solo pueden ser desalojados por causa justa. Las causas justas con culpa incluyen la falta de pago del alquiler, violaciones materiales del contrato de arrendamiento, actividad delictiva y subarrendamiento sin permiso. Las causas justas sin culpa incluyen la mudanza del propietario o un familiar, el retiro de la unidad del mercado de alquiler, y la remodelación sustancial. Para los desalojos sin culpa, los arrendadores deben proporcionar asistencia de reubicación equivalente al alquiler de un mes, o renunciar por escrito al alquiler del último mes. La SB 567 (vigente desde el 1 de abril de 2024) fortaleció los requisitos de mudanza del propietario, exigiendo que el propietario o el familiar calificado se mude dentro de los 90 días y ocupe la unidad como residencia principal durante al menos 12 meses.
Depósitos de Garantía (AB 12 / Civ. Code §1950.5): A partir del 1 de julio de 2024, los arrendadores no pueden cobrar más del alquiler de un mes como depósito de garantía para la mayoría de las unidades sin amueblar. Los arrendadores pequeños (que posean no más de dos propiedades con hasta cuatro unidades en total, en calidad de persona natural o LLC calificada o fideicomiso familiar) pueden cobrar hasta el alquiler de dos meses. Los depósitos deben devolverse junto con un estado de cuenta detallado dentro de los 21 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad.
Aviso de Desalojo (Civ. Code §1946.1): Los arrendadores deben entregar al menos 30 días de aviso por escrito a los inquilinos que han vivido en la unidad durante menos de un año, y al menos 60 días de aviso por escrito a los inquilinos que han vivido en la unidad durante un año o más.
Habitabilidad (Civ. Code §§1941.1, 1942): Los arrendadores deben mantener las unidades de alquiler en condiciones habitables, incluyendo plomería, calefacción, sistemas eléctricos en buen funcionamiento e integridad estructural. Si un arrendador no realiza las reparaciones necesarias después de un aviso razonable, los inquilinos pueden tener derecho a reparar y deducir los costos del alquiler (hasta el alquiler de un mes, una vez por período de 12 meses) o, en casos graves, a desocupar y terminar el contrato de arrendamiento.
Anti-Represalias (Civ. Code §1942.5): Los arrendadores no pueden tomar represalias contra los inquilinos por ejercer sus derechos legales, como quejarse de problemas de habitabilidad, organizarse con otros inquilinos o contactar a agencias gubernamentales. Se presume la represalia si el arrendador toma una acción adversa dentro de los 180 días posteriores a la actividad protegida del inquilino.
Prohibición de Desalojos por Mano Propia (Civ. Code §789.3): Los arrendadores no pueden cambiar las cerraduras a los inquilinos, quitar puertas o ventanas, ni cortar los servicios públicos para forzar a un inquilino a irse. Las infracciones dan derecho al inquilino a daños reales más $100 por día de la infracción (mínimo $250), más honorarios de abogado.
La ley de depósito de garantía de California, Civ. Code §1950.5, rige los depósitos para todos los alquileres de San Gabriel. A partir del 1 de julio de 2024, la AB 12 limita los depósitos de garantía a el alquiler de un mes para la mayoría de las unidades sin amueblar, independientemente de si la unidad está amueblada o sin amueblar. Se aplica una excepción para los arrendadores pequeños que posean no más de dos propiedades de alquiler residencial que comprendan no más de cuatro unidades en total, donde se puede cobrar hasta el alquiler de dos meses.
Los arrendadores deben devolver el depósito de garantía—junto con un estado de cuenta detallado por escrito de cualquier deducción—dentro de 21 días calendario después de que el inquilino se mude. Las deducciones permitidas incluyen alquiler impago, costos para reparar daños más allá del desgaste normal, y costos de limpieza para restaurar la unidad a su condición al momento de la mudanza. Los arrendadores que retengan indebidamente los depósitos pueden deber al inquilino hasta el doble del monto retenido indebidamente, además de los daños reales, conforme al Civ. Code §1950.5(l).
Los arrendadores en San Gabriel deben seguir los procedimientos de desalojo de California y no pueden usar métodos de mano propia, como cambiar las cerraduras o cortar los servicios públicos. Para las unidades cubiertas bajo la AB 1482 (Civ. Code §1946.2), un arrendador debe tener causa justa para desalojar a un inquilino que ha vivido en la unidad durante 12 meses o más.
Las causas justas con culpa incluyen: falta de pago del alquiler (después de un aviso de pago o desalojo de 3 días); incumplimiento material del contrato de arrendamiento (después de un aviso de subsanar o desalojo de 3 días); mantener una molestia; actividad delictiva en las instalaciones; y subarrendamiento no autorizado.
Las causas justas sin culpa incluyen: que el propietario o un familiar calificado tenga la intención de ocupar la unidad como residencia principal (con el requisito de mudanza dentro de 90 días y el requisito de ocupación de 12 meses, según la SB 567); el retiro de la unidad del mercado de alquiler (Ellis Act); y la remodelación sustancial que requiera que el inquilino desocupe durante al menos 30 días. Los desalojos sin culpa requieren que el arrendador pague el alquiler de un mes como asistencia de reubicación o renuncie por escrito al alquiler del último mes.
Para las unidades no cubiertas por la AB 1482, los arrendadores igualmente deben entregar el aviso por escrito correspondiente—3 días por falta de pago del alquiler, y 30 o 60 días (según la duración del arrendamiento) para una terminación sin culpa. Si el inquilino no desocupa, el arrendador debe presentar una demanda de detención ilegal (desalojo) ante el tribunal. Los inquilinos tienen derecho a responder y ser escuchados antes de que un juez pueda ordenar el desalojo.
Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoría legal. Las leyes de protección al inquilino están sujetas a cambios, y las circunstancias individuales varían. Consulte a un abogado con licencia en California o a una organización calificada de derechos de los inquilinos para obtener asesoría específica a su situación.
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