South Pasadena es una ciudad pequeña en el condado de Los Ángeles que no tiene su propia ordenanza de control de alquiler. En febrero de 2025, el Concejo Municipal decidió formalmente no adoptar la estabilización de alquileres después de revisar un estudio encargado por la ciudad en 2024. Por lo tanto, los inquilinos de South Pasadena dependen principalmente de las protecciones estatales de California, incluida la Ley de Protección al Inquilino de 2019 (AB 1482) para los límites de alquiler y los requisitos de desalojo por causa justa.
South Pasadena sí cuenta con una protección local significativa para los inquilinos: una Ordenanza de Causa Justa para el Desalojo enmendada que entró en vigencia el 15 de diciembre de 2023. Esa ordenanza eliminó la 'intención de remodelar sustancialmente' como motivo de desalojo sin culpa y estableció reglas claras que exigen a los arrendadores proporcionar vivienda o asistencia de reubicación cuando las reparaciones dejan una unidad temporalmente inhabitable.
La ley de depósito de garantía de California (AB 12, vigente desde el 1 de julio de 2024) también beneficia a los inquilinos de South Pasadena al limitar los depósitos a un mes de alquiler para la mayoría de las unidades residenciales, y el plazo estatal de 21 días para la devolución y las protecciones contra represalias se aplican plenamente aquí.
South Pasadena no tiene una ordenanza local de control de alquiler o estabilización de alquileres. En febrero de 2025, el Concejo Municipal rechazó adoptar una después de revisar un estudio de viabilidad de estabilización de alquileres de 2024. Los defensores de los inquilinos habían impulsado el control de alquiler local durante más de una década, pero el concejo determinó que la ley estatal vigente aborda adecuadamente las preocupaciones sobre la asequibilidad del alquiler.
Los inquilinos de unidades que califican están protegidos por el límite estatal de alquiler de California bajo la Ley de Protección al Inquilino de 2019 (AB 1482, Civ. Code § 1947.12). Esa ley limita los aumentos anuales de alquiler a 5 % más el Índice de Precios al Consumidor local, con un tope máximo de 10 %, para las unidades de alquiler residencial que tienen más de 15 años de antigüedad y que no están exentas de otro modo. Las propiedades exentas incluyen viviendas unifamiliares y condominios donde el propietario ha proporcionado el aviso escrito requerido, y las viviendas ya sujetas a una ordenanza local de alquiler que brinda protecciones iguales o mayores.
La Ley de Protección al Inquilino de 2019 de California (AB 1482) ofrece dos niveles de protección para los inquilinos elegibles de South Pasadena. En primer lugar, el Civ. Code § 1947.12 limita los aumentos anuales de alquiler a 5 % más el cambio porcentual en el IPC regional, sin exceder nunca el 10 % total, para las unidades cubiertas. En segundo lugar, el Civ. Code § 1946.2 exige que los arrendadores de unidades cubiertas tengan una causa justa —ya sea por culpa (por ejemplo, falta de pago del alquiler, incumplimiento del contrato de arrendamiento, actividad delictiva) o sin culpa (por ejemplo, mudanza del propietario, retiro del mercado de alquiler)— antes de finalizar un arrendamiento. La SB 567 (vigente desde el 1 de abril de 2024) reforzó estas reglas al endurecer los requisitos para los desalojos por mudanza del propietario y remodelación sustancial en todo el estado.
La ley de depósito de garantía de California (Civ. Code § 1950.5), enmendada por la AB 12 (vigente desde el 1 de julio de 2024), limita los depósitos a un mes de alquiler para la mayoría de los arrendamientos residenciales. Los arrendadores deben devolver el depósito dentro de los 21 días posteriores a la mudanza junto con un estado de cuenta detallado por escrito. La retención indebida expone a los arrendadores a una multa de hasta dos veces el monto del depósito. Los inquilinos también tienen derecho a una inspección previa a la mudanza.
Otras protecciones estatales adicionales incluyen: el derecho a una vivienda habitable (Civ. Code §§ 1941.1, 1942), incluido el derecho del inquilino a reparar y deducir por defectos menores después de un aviso adecuado; protecciones contra represalias que prohíben aumentos de alquiler, reducción de servicios o desalojo en respuesta al ejercicio de derechos legales por parte de un inquilino (Civ. Code § 1942.5); prohibición de desalojos por mano propia, como cambiar las cerraduras o cortar los servicios públicos (Civ. Code § 789.3); y protección por fuente de ingresos, que hace ilegal negarse a alquilar a un inquilino debido a su vale o subsidio de vivienda (Gov. Code § 12955).
South Pasadena cuenta con una Ordenanza local de Causa Justa para el Desalojo que fue enmendada significativamente y entró en vigencia el 15 de diciembre de 2023. La ordenanza introdujo dos cambios clave. En primer lugar, eliminó la 'intención de remodelar sustancialmente' como motivo de causa justa sin culpa permisible para el desalojo, abordando un vacío legal que los arrendadores habían utilizado para desplazar a inquilinos de largo plazo bajo la apariencia de mejoras estéticas. Las mejoras estéticas por sí solas no califican como motivo de desalojo bajo esta ordenanza.
En segundo lugar, la ordenanza enmendada añadió una sección dedicada a las protecciones de los inquilinos para reparaciones necesarias y sustanciales. Las 'reparaciones necesarias y sustanciales' se definen como las reparaciones requeridas para poner una propiedad en cumplimiento legal, la eliminación de materiales peligrosos o la remediación de condiciones genuinamente inhabitables. Bajo esta sección, los arrendadores que deban realizar dichas reparaciones deben mantener a los inquilinos alojados durante el trabajo o, si la unidad se vuelve temporalmente inhabitable, pagar asistencia de reubicación temporal durante el período del desplazamiento.
Para los desalojos sin culpa que todavía están permitidos (como la mudanza del propietario), los arrendadores deben proporcionar al menos un mes de alquiler en asistencia de reubicación. Cuando se vende una propiedad, la venta por sí sola no justifica el desalojo; los nuevos propietarios deben respetar los contratos de arrendamiento existentes y solo pueden invocar la mudanza del propietario si el nuevo propietario poseerá al menos el 50 % de la propiedad y ocupará personalmente la unidad durante al menos tres años. Los inquilinos que reciban un aviso de desalojo que consideren que viola la ordenanza local deben comunicarse de inmediato con una organización local de derechos de los inquilinos, ya que los plazos para responder son estrictos.
Según la ley de California (Civ. Code § 1950.5), enmendada por la AB 12 (vigente desde el 1 de julio de 2024), los arrendadores de South Pasadena pueden cobrar un depósito de garantía máximo de un mes de alquiler para la mayoría de las unidades residenciales sin amueblar. El límite anterior de dos meses para unidades sin amueblar fue reducido por la AB 12; los pequeños arrendadores (que posean no más de dos propiedades residenciales con un total de no más de cuatro unidades) todavía pueden cobrar hasta dos meses de alquiler.
Dentro de los 21 días calendario posteriores a que un inquilino desocupe la unidad, el arrendador debe devolver la totalidad del depósito o proporcionar un estado de cuenta detallado por escrito de las deducciones junto con cualquier saldo restante y copias de los recibos de reparaciones o limpieza que superen los $125. Las deducciones solo se permiten por alquiler impago, daños que excedan el desgaste normal y costos razonables de limpieza si la unidad no se deja en las mismas condiciones que al momento de la mudanza. Un arrendador que retenga indebidamente cualquier parte del depósito puede ser responsable por el monto retenido indebidamente más una multa legal de hasta dos veces ese monto (Civ. Code § 1950.5(l)). Los inquilinos tienen derecho a solicitar una inspección previa a la mudanza para identificar cualquier problema antes de desocupar.
Antes de que un arrendador pueda desalojar a un inquilino en South Pasadena, debe cumplir con los requisitos de causa justa tanto estatales como locales para los arrendamientos cubiertos. Bajo el Civ. Code § 1946.2 (AB 1482), los inquilinos que han vivido en una unidad durante al menos 12 meses tienen derecho a causa justa antes del desalojo. La causa justa se divide en dos categorías: por culpa (falta de pago del alquiler, incumplimiento material del contrato de arrendamiento, molestias, actividad ilegal, negativa a permitir el acceso legal) y sin culpa (mudanza del propietario o de un familiar que califique, retiro del mercado de alquiler bajo la Ley Ellis, remodelación sustancial que cumpla con los estándares estatales, u orden gubernamental).
La ordenanza local de South Pasadena (vigente desde el 15 de diciembre de 2023) elimina la 'intención de remodelar sustancialmente' como base independiente sin culpa en la ciudad, limitándola a situaciones que involucren reparaciones genuinas de cumplimiento legal, eliminación de materiales peligrosos o condiciones verdaderamente inhabitables, con las correspondientes obligaciones de reubicación.
Se requiere un aviso adecuado antes de que pueda proceder cualquier desalojo. Para un arrendamiento mes a mes, los arrendadores deben dar un aviso de 30 días si el inquilino ha vivido allí menos de un año, o un aviso de 60 días si el inquilino ha vivido allí un año o más (Civ. Code § 1946.1). Por falta de pago del alquiler, el arrendador primero debe entregar un Aviso de 3 Días para Pagar el Alquiler o Desocupar. Para un incumplimiento subsanable del contrato de arrendamiento, se requiere un Aviso de 3 Días para Subsanar o Desocupar. Solo después de que expire el plazo del aviso sin cumplimiento, el arrendador puede presentar una demanda de detención ilegal (desalojo) en la Corte Superior. Un inquilino tiene 10 días hábiles para responder a la citación judicial. Los desalojos por mano propia —incluidos el cambio de cerraduras, la remoción de puertas o ventanas, o el corte de servicios públicos para obligar al inquilino a irse— están estrictamente prohibidos bajo el Civ. Code § 789.3 y exponen al arrendador a daños reales más una multa de $100 por día.
Aviso legal: Este artículo tiene fines meramente informativos generales y no constituye asesoría legal. Los derechos de los inquilinos y arrendadores pueden cambiar a medida que se enmiendan las leyes y se promulgan nuevas ordenanzas. Los inquilinos que enfrenten desalojo, problemas de habitabilidad o disputas sobre depósitos o aumentos de alquiler deben consultar a un abogado calificado o comunicarse con una organización local de asistencia legal para obtener asesoría específica a su situación.
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