Dumont es un municipio residencial en Bergen County, New Jersey, con una población de aproximadamente 17,500 residentes. Una parte significativa de los hogares de Dumont alquila en lugar de ser propietaria, y esos inquilinos/arrendatarios se benefician de algunas de las protecciones estatales entre arrendador/propietario e inquilino/arrendatario más sólidas de los Estados Unidos. La Ley contra el Desalojo, la Ley de Depósito de Garantía y la Ley de Veracidad en el Alquiler de New Jersey establecen en conjunto derechos básicos que se aplican a prácticamente todo inquilino/arrendatario residencial en Dumont.
Los inquilinos/arrendatarios de Dumont buscan con mayor frecuencia información sobre la devolución de depósitos de garantía, los requisitos de aviso de desalojo, los límites de aumento de alquiler y qué hacer cuando un arrendador/propietario se niega a hacer reparaciones. Dumont ha adoptado una ordenanza local de control de alquiler/rentas que limita los aumentos anuales de alquiler bajo una fórmula basada en el IPC o en un porcentaje establecida por el municipio; confirme el aumento permitido actual con la junta local de control de alquiler. Comprender esas leyes es el paso más importante que puede tomar cualquier inquilino/arrendatario de Dumont.
Esta guía tiene fines informativos únicamente y no constituye asesoría legal. Las leyes cambian y las circunstancias individuales varían. Si enfrenta un desalojo, un problema de habitabilidad o una disputa sobre su depósito de garantía, consulte a un abogado con licencia en New Jersey o a una organización de asistencia legal antes de tomar cualquier medida.
Sí — Dumont tiene control de alquiler/rentas. Dumont es uno de los aproximadamente 100 municipios de New Jersey que ha adoptado una ordenanza local de control de alquiler/rentas (nivelación de alquiler). La ordenanza limita los aumentos anuales de alquiler a un tope basado en el IPC o en un porcentaje establecido por la ordenanza local. Es administrada por la junta municipal de control de alquiler/rentas o nivelación de alquiler, ante la cual los inquilinos/arrendatarios pueden presentar quejas y los arrendadores/propietarios pueden solicitar aumentos por dificultades económicas o por mejoras de capital.
New Jersey no tiene un tope de alquiler a nivel estatal, pero la ley estatal permite que los municipios adopten control de alquiler/rentas local bajo su autoridad de autogobierno (home rule) y su poder de policía (N.J.S.A. 40:48-2; Inganamort v. Fort Lee, 62 N.J. 521). La cobertura, las exenciones (como edificios pequeños ocupados por su propietario o construcciones más recientes) y el tope exacto vigente varían según la ordenanza — confirme el suyo con la junta de control de alquiler de Dumont.
Ley de Veracidad en el Alquiler (N.J.S.A. 46:8-43 y siguientes): Los arrendadores/propietarios de New Jersey que posean más de dos unidades de alquiler deben entregar a los inquilinos/arrendatarios la declaración oficial estatal de Veracidad en el Alquiler, la cual resume los derechos clave del inquilino/arrendatario. El hecho de no entregarla no anula el contrato de arrendamiento, pero constituye evidencia de mala fe del arrendador/propietario en ciertas disputas.
Garantía de Habitabilidad (N.J.S.A. 2A:42-85 y siguientes; Marini v. Ireland, 56 N.J. 130 (1970)): Todo contrato de arrendamiento residencial en New Jersey contiene una garantía implícita de habitabilidad. Los arrendadores/propietarios deben mantener las unidades de alquiler en condiciones seguras, decentes y sanitarias, incluyendo calefacción, agua caliente, plomería y estructura en buen funcionamiento. Si un arrendador/propietario no realiza las reparaciones necesarias después de haber recibido el aviso correspondiente, los inquilinos/arrendatarios pueden buscar remedios de retención de alquiler o reducción de alquiler a través del New Jersey Superior Court, Housing Part.
Protección contra Represalias (N.J.S.A. 2A:42-10.10 y siguientes): Un arrendador/propietario no puede aumentar el alquiler, reducir servicios o iniciar un proceso de desalojo contra un inquilino/arrendatario en represalia por quejas de buena fe presentadas ante una agencia gubernamental, solicitudes de reparación, o participación en una organización de inquilinos/arrendatarios. Los tribunales presumen represalia si el arrendador/propietario actúa dentro de los 90 días posteriores a la actividad protegida del inquilino/arrendatario.
Prohibición de Cierre de Puertas y Corte de Servicios (N.J.S.A. 2A:39-1 y siguientes): El desalojo por cuenta propia es ilegal en New Jersey. Un arrendador/propietario no puede retirar las pertenencias de un inquilino/arrendatario, cambiar las cerraduras, ni interrumpir intencionalmente los servicios públicos para forzar la salida de un inquilino/arrendatario sin una orden judicial. Los inquilinos/arrendatarios sometidos a un cierre ilegal pueden solicitar medidas de emergencia ante el Superior Court y pueden tener derecho a una compensación por daños.
Aviso Requerido para Arrendamientos Mes a Mes (N.J.S.A. 46:8-9): Para terminar un arrendamiento mes a mes, un arrendador/propietario debe entregar un aviso por escrito de al menos un mes calendario completo. Un aviso entregado a mitad de mes no reduce el período requerido; debe transcurrir el mes calendario completo siguiente antes de que el arrendamiento pueda terminar legalmente.
Prohibición de Discriminación (N.J.S.A. 10:5-1 y siguientes — Ley de New Jersey contra la Discriminación): La Ley de New Jersey contra la Discriminación (LAD) prohíbe la discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, origen nacional, ascendencia, sexo, orientación sexual, identidad de género, discapacidad, estado civil, fuente de ingresos legales (incluyendo vales de la Sección 8), y varias otras clases protegidas. La LAD es aplicada por el New Jersey Division on Civil Rights.
Monto Máximo del Depósito (N.J.S.A. 46:8-21.2): Para la mayoría de los arrendamientos residenciales, un arrendador/propietario de New Jersey puede cobrar un depósito de garantía de no más de una vez y media el alquiler mensual al inicio del arrendamiento. En años posteriores, el arrendador/propietario puede cobrar montos adicionales equivalentes al 10% del depósito actual para reflejar aumentos de alquiler, pero el depósito total nunca puede exceder una vez y media el alquiler mensual en ningún momento.
Intereses sobre los Depósitos (N.J.S.A. 46:8-19): Los arrendadores/propietarios que cobren depósitos de garantía a cinco o más inquilinos/arrendatarios deben depositar los fondos en una cuenta que genere intereses en una institución financiera de New Jersey y notificar por escrito al inquilino/arrendatario la ubicación de la cuenta y la tasa de interés dentro de los 30 días posteriores a recibir el depósito. Los arrendadores/propietarios con menos de cinco inquilinos/arrendatarios pueden mantener el depósito en una cuenta separada y no mezclada con otros fondos. El interés anual pertenece al inquilino/arrendatario y debe acreditarse cada año o aplicarse al alquiler.
Plazo de Devolución (N.J.S.A. 46:8-21.1): Después de que finaliza un arrendamiento, el arrendador/propietario debe devolver el depósito de garantía — junto con los intereses acumulados — dentro de los 30 días posteriores a la terminación del arrendamiento o al abandono del inmueble por parte del inquilino/arrendatario. El arrendador/propietario debe proporcionar una declaración por escrito y detallada de cualquier deducción reclamada. El desgaste normal no es una deducción permitida.
Sanción por Retención Indebida (N.J.S.A. 46:8-21.1): Si un arrendador/propietario no devuelve el depósito dentro de los 30 días o presenta un desglose fraudulento, el inquilino/arrendatario tiene derecho al doble de la cantidad retenida indebidamente, más las costas judiciales. Los inquilinos/arrendatarios pueden presentar este reclamo en el New Jersey Small Claims Court (hasta $5,000) o en el Special Civil Part del Superior Court para montos mayores.
Causa Justa Requerida (N.J.S.A. 2A:18-61.1): La Ley contra el Desalojo de New Jersey exige que el arrendador/propietario tenga uno de los motivos de causa justa enumerados en la ley antes de presentar una demanda para desalojar a un inquilino/arrendatario residencial. Los motivos reconocidos incluyen el no pago del alquiler, el pago tardío habitual, la conducta desordenada, los daños a la propiedad, la violación de una cláusula sustancial del contrato de arrendamiento (después de un aviso y una oportunidad de corregirla), y ciertas situaciones de ocupación por el propietario. Un arrendador/propietario no puede desalojar a un inquilino/arrendatario simplemente porque el contrato de arrendamiento haya vencido o porque el arrendador/propietario quiera un inquilino/arrendatario que pague más.
Requisitos de Aviso: El tipo y la duración del aviso dependen del motivo del desalojo. En caso de no pago del alquiler, el arrendador/propietario debe entregar un aviso por escrito para pagar o desalojar (comúnmente tres días en la práctica, aunque los tribunales de New Jersey han aceptado un aviso razonable). En caso de violaciones del contrato de arrendamiento, se debe entregar un aviso por escrito para cesar la violación y, después de una segunda violación, un aviso de desalojo. Para las terminaciones de arrendamientos mes a mes (cuando existe un motivo de causa justa), se requiere un aviso de al menos un mes calendario conforme a N.J.S.A. 46:8-9. Todos los avisos deben entregarse por escrito.
Presentación y Proceso Judicial (N.J. Court Rule 6:1 y siguientes): Después de entregar el aviso correspondiente, el arrendador/propietario puede presentar una Demanda de Posesión (Complaint for Possession) en el Special Civil Part, Housing Court, del Superior Court en Bergen County. Por lo general, la audiencia se programa dentro de unas pocas semanas. El inquilino/arrendatario tiene derecho a presentarse, exponer defensas y plantear cualquier problema de habitabilidad o procedimiento indebido como defensa afirmativa. Los inquilinos/arrendatarios que no puedan costear un abogado podrían calificar para representación gratuita a través de Legal Services of New Jersey.
Sentencia y Desalojo Físico: Si el tribunal falla a favor del arrendador/propietario, este emite una Sentencia de Posesión (Judgment for Possession). El arrendador/propietario debe entonces obtener una Orden de Desalojo (Warrant for Removal), la cual otorga al inquilino/arrendatario al menos tres días hábiles adicionales de aviso antes de que un Special Civil Part Officer (no el arrendador/propietario) pueda retirar físicamente las pertenencias del inquilino/arrendatario. Solo los funcionarios judiciales pueden llevar a cabo un desalojo físico.
El Desalojo por Cuenta Propia es Ilegal (N.J.S.A. 2A:39-1 y siguientes): Un arrendador/propietario que cierra las puertas a un inquilino/arrendatario, retira puertas o ventanas, corta los servicios públicos, o de cualquier otra forma fuerza la salida de un inquilino/arrendatario sin una orden judicial, comete un desalojo ilegal por cuenta propia. Un inquilino/arrendatario sometido a dicha conducta puede solicitar medidas cautelares de emergencia y puede recuperar daños en un tribunal.
La información en esta página se proporciona únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoría legal. Las leyes sobre los derechos del inquilino/arrendatario están sujetas a cambios mediante legislación, decisiones judiciales y acción administrativa, y las circunstancias individuales varían significativamente. Los inquilinos/arrendatarios en Dumont, NJ que tengan preguntas sobre su situación específica — incluyendo desalojos, disputas de depósito de garantía, problemas de habitabilidad o aumentos de alquiler — deben consultar a un abogado con licencia en New Jersey o comunicarse con una organización de asistencia legal calificada como Legal Services of New Jersey. RentCheckMe no ofrece garantías respecto a la exactitud o integridad de esta información y no es responsable de las acciones tomadas basándose en ella.
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