Evanston es una ciudad situada a orillas del lago, en el condado de Cook, inmediatamente al norte de Chicago, y sede de Northwestern University. Los inquilinos de Evanston se benefician de dos niveles de protección: la ley estatal de Illinois sobre arrendadores e inquilinos y la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos Residenciales de Evanston (Evanston Residential Landlord and Tenant Ordinance, RLTO), que ofrece protecciones reforzadas en materia de depósito de garantía, normas de habitabilidad y remedios para el inquilino más allá de lo que exige la ley estatal.
A pesar de su ordenanza local progresista, Evanston no puede establecer el control de alquiler — la ley estatal de Illinois (50 ILCS 825/5) prohíbe las ordenanzas locales de estabilización de alquiler en todo el estado. Esto significa que los arrendadores de Evanston pueden aumentar el alquiler por cualquier monto con el aviso correspondiente, igual que los arrendadores en el resto de Illinois. Sin embargo, las protecciones del RLTO de Evanston en otras áreas son considerablemente más sólidas que la ley estatal de referencia.
Esta página tiene fines exclusivamente informativos y educativos, y no constituye asesoramiento legal. Los inquilinos que enfrenten problemas de vivienda urgentes deben comunicarse con Prairie State Legal Services o Illinois Legal Aid Online.
Evanston no tiene control de alquiler, y la ley estatal de Illinois (50 ILCS 825/5) prohíbe a todos los gobiernos locales establecer ordenanzas de control de alquiler o de estabilización de alquiler. Esta preferencia estatal (preemption) se aplica a Evanston igual que a cualquier otro municipio de Illinois — incluido Chicago. El Concejo Municipal de Evanston (Evanston City Council) no tiene autoridad para limitar los aumentos de alquiler, exigir el registro de alquileres ni estabilizar las rentas conforme a la ley estatal vigente.
Un arrendador de Evanston puede aumentar el alquiler por cualquier monto. La única limitación es el aviso por escrito correspondiente — al menos 30 días para los arrendamientos mes a mes conforme a la ley estatal. Los inquilinos con contrato de arrendamiento a plazo fijo están protegidos contra aumentos durante la vigencia del contrato, a menos que el propio contrato los permita. Los inquilinos que enfrenten grandes aumentos de alquiler no cuentan con ningún mecanismo legal para impugnar el monto conforme a la ley de Illinois.
Los inquilinos de Evanston están protegidos tanto por la ley estatal de Illinois como por el RLTO de Evanston. Las protecciones clave incluyen:
Actualizaciones de la ley de Illinois 2025-2026: A partir del 1 de enero de 2026, la Safer Homes Act (Ley de Hogares Más Seguros, Public Act 103-1031) exige que los arrendadores adjunten el Resumen de Derechos del Departamento de Derechos Humanos de Illinois (Illinois Department of Human Rights) a todo contrato de arrendamiento residencial; el House Bill 3566 (Public Act 104-0317) prohíbe a los arrendadores nombrar a menores de edad como demandados en una acción de desalojo, y una infracción exige la desestimación del caso y permite una sanción de $1,000 más los daños reales y los honorarios de abogado; y el Senate Bill 1563 permite a los propietarios solicitar que la policía retire a ciertos ocupantes no autorizados u okupas conforme al estatuto de allanamiento penal (criminal trespass) sin necesidad de presentar una acción de desalojo completa. Por separado, la Landlord Retaliation Act (Ley de Represalias del Arrendador) entró en vigor el 1 de enero de 2025, creando una presunción de un año de que cualquier acción adversa del arrendador tomada después de una actividad protegida del inquilino es una represalia.
La Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos Residenciales de Evanston (Evanston Residential Landlord and Tenant Ordinance, RLTO), codificada en el Código Municipal de Evanston (Evanston City Code), ofrece protecciones más allá de lo que exige la ley estatal de Illinois. Las disposiciones clave incluyen:
Normas reforzadas sobre el depósito de garantía: El RLTO de Evanston exige que los arrendadores devuelvan los depósitos de garantía — o entreguen una declaración detallada de las deducciones — dentro de 21 días posteriores a la mudanza, más rápido que el plazo estatal de 30 días. Los arrendadores que no cumplan pueden deber al inquilino el doble del monto del depósito retenido más los honorarios razonables de abogado. El RLTO también exige que los arrendadores mantengan los depósitos en una cuenta que genere intereses y esté asegurada a nivel federal, y que paguen intereses sobre el depósito anualmente.
Remedios de habitabilidad: Conforme al RLTO de Evanston, si un arrendador no mantiene condiciones habitables después de recibir aviso por escrito, los inquilinos cuentan con remedios explícitos, entre ellos: (1) retener el alquiler y depositarlo en garantía (escrow); (2) usar el remedio de reparar y deducir para solucionar el problema y descontar el costo del alquiler; o (3) terminar el contrato de arrendamiento si las condiciones son suficientemente graves. Estos remedios están definidos con mayor claridad que bajo el derecho consuetudinario estatal (common law) por sí solo.
Divulgaciones obligatorias: Al inicio de cualquier arrendamiento cubierto por la ordenanza, los arrendadores deben entregar a los inquilinos un resumen del RLTO de Evanston. No entregar el resumen puede afectar la capacidad del arrendador para hacer cumplir ciertas cláusulas del contrato de arrendamiento.
Alcance del RLTO de Evanston: La ordenanza cubre la mayoría de las unidades de alquiler residencial en Evanston. Los edificios ocupados por su propietario con seis unidades o menos pueden estar exentos en ciertas circunstancias — los inquilinos deben confirmar la cobertura con Prairie State Legal Services o un abogado local.
Las normas sobre el depósito de garantía de Evanston se rigen por el RLTO de Evanston y la Ley de Devolución de Depósitos de Garantía de Illinois (Illinois Security Deposit Return Act) (765 ILCS 710). El RLTO de Evanston impone requisitos más estrictos que la sola ley estatal.
Plazo de devolución: Conforme al RLTO de Evanston, su arrendador debe devolver su depósito de garantía — o entregar una declaración escrita detallada de las deducciones — dentro de 21 días posteriores a la mudanza. Esto es más rápido que el plazo estatal de 30 días.
Intereses sobre los depósitos: El RLTO de Evanston exige que los arrendadores mantengan los depósitos en una cuenta que genere intereses y esté asegurada a nivel federal, y que paguen al inquilino intereses sobre el depósito anualmente. El incumplimiento de pagar intereses puede dar derecho al inquilino a un remedio conforme a la ordenanza.
Sanción por retención indebida: Si su arrendador no devuelve el depósito o no entrega la declaración detallada requerida dentro de los 21 días, usted puede tener derecho al doble del monto retenido indebidamente más los honorarios razonables de abogado. Documente el estado de la unidad con fotografías fechadas al momento de la mudanza de entrada y de salida, y proporcione su dirección de reenvío por escrito cuando se mude.
Para desalojar a un inquilino en Evanston, un arrendador debe seguir el proceso formal de desalojo de Illinois — los métodos de desalojo por mano propia son ilegales, y el RLTO de Evanston ofrece defensas adicionales para el inquilino.
Paso 1 — Aviso por escrito: El arrendador debe notificar al inquilino por escrito:
Paso 2 — Presentación ante el tribunal: Si el inquilino no cumple, el arrendador puede presentar una acción de desalojo ante el Tribunal de Circuito del Condado de Cook (Cook County Circuit Court) (el Skokie Courthouse atiende muchos casos de Evanston). El inquilino tiene derecho a comparecer y contestar la demanda.
Paso 3 — Audiencia: Los inquilinos pueden plantear defensas, incluidas infracciones de habitabilidad, aviso indebido, represalias, incumplimiento de los requisitos de divulgación del RLTO, y otras conforme al RLTO de Evanston. Comuníquese con Prairie State Legal Services o Illinois Legal Aid Online para obtener representación.
Paso 4 — Sentencia y ejecución: Si el tribunal dicta sentencia a favor del arrendador, se emite una orden de posesión. Solo el alguacil del condado de Cook (Cook County Sheriff) puede desalojar físicamente a un inquilino — el arrendador no puede hacerlo por su cuenta.
El desalojo por mano propia es ilegal: Un arrendador que cambia las cerraduras, corta los servicios públicos, o retira las pertenencias de un inquilino sin una orden judicial puede enfrentar responsabilidad civil conforme a la ley estatal y al RLTO de Evanston.
Este artículo ofrece información general sobre los derechos del inquilino en Evanston, Illinois, y no constituye asesoramiento legal. El RLTO de Evanston y la ley estatal de Illinois pueden cambiar — verifique las normas vigentes con un abogado local o una organización de inquilinos antes de tomar cualquier acción. RentCheckMe no es un bufete de abogados y no puede brindar representación legal.
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