Evergreen Park es una pequeña villa incorporada en el condado de Cook, Illinois, que limita directamente con el lado suroeste de Chicago. A pesar de su cercanía a Chicago, Evergreen Park opera bajo su propio gobierno municipal y no adopta la Residential Landlord and Tenant Ordinance (RLTO) de Chicago. Los inquilinos aquí se rigen exclusivamente por la ley estatal de Illinois, incluida la Illinois Security Deposit Return Act (765 ILCS 710), la Illinois Security Deposit Interest Act (765 ILCS 710/0.01), y las protecciones estatales de habitabilidad y contra represalias.
El mercado de alquiler de Evergreen Park es de escala modesta, pero está estrechamente conectado con la economía de vivienda más amplia de los suburbios del sur del condado de Cook. Los inquilinos suelen buscar información sobre la devolución del depósito de garantía, los requisitos de aviso de desalojo y las obligaciones de reparación del arrendador, todo lo cual se regula por estatuto estatal y no por ninguna ordenanza local. Comprender estos derechos a nivel estatal es esencial para todo inquilino de la villa.
Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoría legal. Las leyes pueden cambiar y las circunstancias individuales varían. Si enfrenta un desalojo, una retención injustificada de su depósito de garantía u otros problemas de vivienda, consulte a un abogado calificado o a una organización de asistencia legal gratuita que preste servicios en el condado de Cook.
Evergreen Park no tiene control de alquiler/rentas, y la ley estatal de Illinois lo prohíbe expresamente. Según 50 ILCS 825/5 — la Illinois Rent Control Preemption Act — ninguna unidad de gobierno local de Illinois puede promulgar, mantener o hacer cumplir ninguna ordenanza o resolución que regule el monto del alquiler cobrado por el arrendamiento de propiedad residencial o comercial privada. Esta prelación aplica en todo el estado y cubre a todos los municipios, incluido Evergreen Park.
En términos prácticos, esto significa que su arrendador tiene permitido legalmente aumentar su alquiler en cualquier monto, en cualquier momento, siempre que le dé el aviso por escrito correspondiente antes de que finalice su contrato de arrendamiento o período de alquiler. No existe un límite para los aumentos de alquiler, ningún requisito de que los aumentos estén vinculados a la inflación, ni ninguna junta o agencia local para impugnar un aumento. Si su contrato de arrendamiento está por vencer, su arrendador puede ofrecerle una renovación con un alquiler más alto o decidir no renovarlo en absoluto, sujeto únicamente a los requisitos de aviso descritos en este artículo. Los inquilinos que no puedan pagar un aumento propuesto tienen derecho a rechazarlo y desocupar con el aviso correspondiente, pero no existe ningún mecanismo legal en Evergreen Park para limitar o revertir los aumentos de alquiler.
La ley estatal de Illinois establece un conjunto de protecciones básicas que se aplican a todos los inquilinos de Evergreen Park, independientemente de la ausencia de una ordenanza local.
Devolución del Depósito de Garantía (765 ILCS 710): Los arrendadores que retienen un depósito de garantía deben devolverlo —junto con una declaración escrita y detallada de cualquier deducción— dentro de los 30 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad. Si el arrendador no cumple, el inquilino puede tener derecho a recuperar el doble del monto del depósito de garantía como penalidad, más las costas judiciales y honorarios razonables de abogado.
Interés sobre el Depósito de Garantía (765 ILCS 710/0.01 y siguientes): Los arrendadores que poseen 25 o más unidades y retienen un depósito de garantía por más de seis meses deben pagar intereses sobre el depósito a una tasa establecida anualmente por el Illinois Department of Financial and Professional Regulation. El incumplimiento en el pago de los intereses devengados puede dar derecho al inquilino a deducir el interés del alquiler o a recuperarlo por la vía judicial.
Habitabilidad: El derecho consuetudinario (common law) de Illinois impone una garantía implícita de habitabilidad en todos los contratos de arrendamiento residencial. Los arrendadores deben mantener las unidades de alquiler en condiciones seguras, sanitarias y aptas para la habitación humana. Esto incluye mantener en funcionamiento la calefacción, la plomería, los sistemas eléctricos y la integridad estructural. Los inquilinos privados de condiciones habitables pueden tener motivos para retener el alquiler, reparar y deducir, o terminar el contrato de arrendamiento, aunque los procedimientos estatutarios de Illinois para estos remedios son limitados fuera de la RLTO de Chicago — consulte a un abogado de asistencia legal antes de tomar medidas.
Prohibición de Represalias (765 ILCS 720/1): La ley de Illinois prohíbe que los arrendadores tomen represalias contra los inquilinos que presenten quejas ante una autoridad gubernamental sobre violaciones al código o que ejerzan otros derechos legales. Los actos de represalia —como aumentar el alquiler, reducir servicios o amenazar con el desalojo en respuesta a una queja— son ilegales. Un inquilino que enfrenta represalias puede plantear esto como defensa en un proceso de desalojo o presentar una demanda independiente.
Prohibición de Cambio de Cerraduras y Corte de Servicios Públicos: Según la ley de Illinois, un arrendador no puede recurrir a medidas por mano propia para desalojar a un inquilino. Cambiar las cerraduras, quitar puertas o ventanas, o cortar los servicios públicos para forzar la salida de un inquilino sin una orden judicial es ilegal y puede exponer al arrendador a responsabilidad civil.
Aviso para Terminar una Tenencia Mes a Mes: Según 735 ILCS 5/9-207, una tenencia mes a mes puede ser terminada por cualquiera de las partes con un aviso por escrito de al menos 30 días antes del final de un período de alquiler. Las tenencias semana a semana requieren un aviso por escrito de al menos 7 días.
Actualizaciones de la ley de Illinois 2025-2026: A partir del 1 de enero de 2026, la Safer Homes Act (Public Act 103-1031) exige que los arrendadores adjunten el Summary of Rights del Illinois Department of Human Rights a todo contrato de arrendamiento residencial; la House Bill 3566 (Public Act 104-0317) prohíbe que los arrendadores nombren a menores de edad como demandados en una acción de desalojo, y una infracción requiere la desestimación del caso y permite una penalidad de $1,000 más los daños reales y los honorarios de abogado; y la Senate Bill 1563 permite que los propietarios hagan que la policía retire a ciertos ocupantes no autorizados o intrusos (squatters) bajo el estatuto de allanamiento penal sin necesidad de presentar un caso de desalojo completo. Por separado, la Landlord Retaliation Act entró en vigor el 1 de enero de 2025, creando una presunción de un año de que cualquier acción adversa del arrendador tomada después de la actividad protegida de un inquilino es una represalia.
Illinois no impone un límite estatal sobre el monto que un arrendador puede cobrar como depósito de garantía. Los arrendadores en Evergreen Park pueden solicitar cualquier monto que elijan, aunque las normas del mercado suelen oscilar entre uno y dos meses de alquiler.
Plazo de Devolución: Según la Illinois Security Deposit Return Act (765 ILCS 710/1), un arrendador debe devolver el depósito de garantía —o la parte no aplicada a deducciones legítimas— dentro de 30 días después de que el inquilino entregue la posesión de la unidad de alquiler. Si el arrendador pretende hacer deducciones por daños que excedan el desgaste normal por uso, también debe proporcionar una declaración escrita y detallada de esas deducciones dentro de ese mismo plazo de 30 días.
Penalidad por Retención Injustificada: Si el arrendador retiene deliberadamente el depósito de garantía sin proporcionar la declaración detallada requerida dentro de los 30 días, o retiene un monto mayor que los daños reales, el inquilino tiene derecho a recuperar el doble del monto del depósito de garantía retenido injustificadamente, más las costas judiciales y honorarios razonables de abogado (765 ILCS 710/1).
Interés sobre los Depósitos: Los arrendadores que poseen 25 o más unidades residenciales y retienen un depósito de garantía por más de seis meses deben pagar intereses según la Illinois Security Deposit Interest Act (765 ILCS 710/0.01 y siguientes). La tasa de interés aplicable se publica anualmente por el Illinois Department of Financial and Professional Regulation. Los inquilinos deben documentar todos los pagos del depósito con un recibo y conservar una copia de la inspección de entrada.
Los desalojos en Evergreen Park siguen la Illinois Forcible Entry and Detainer Act (735 ILCS 5/9-101 y siguientes). Un arrendador debe seguir un proceso legal específico para desalojar a un inquilino — no se permiten atajos según la ley de Illinois.
Paso 1 — Aviso por Escrito: Antes de presentar una demanda en el tribunal, el arrendador debe entregar al inquilino el aviso por escrito correspondiente. Los tipos más comunes son:
Paso 2 — Presentación en el Tribunal: Si el inquilino no cumple con el aviso, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo en el Cook County Circuit Court. Los casos de Evergreen Park generalmente se tramitan en el Daley Center o en el tribunal de la sucursal correspondiente del condado de Cook. Al inquilino se le entregará una citación y se le dará la oportunidad de comparecer y contestar el desalojo.
Paso 3 — Audiencia y Sentencia: Ambas partes pueden presentar evidencia en una audiencia. Si el tribunal falla a favor del arrendador, emitirá una orden de posesión. Si el inquilino prevalece — por ejemplo, demostrando que el arrendador tomó represalias o no mantuvo la unidad — el desalojo puede ser desestimado.
Paso 4 — Ejecución: Solo un oficial del Cook County Sheriff puede desalojar físicamente a un inquilino conforme a una orden judicial válida de posesión. Ningún arrendador puede tomar medidas por mano propia para desalojar a un inquilino.
El Desalojo por Mano Propia es Ilegal: Según la ley de Illinois, un arrendador que cambia las cerraduras, retira las pertenencias del inquilino, corta los servicios públicos, o de otro modo intenta forzar la salida de un inquilino sin una orden judicial puede estar sujeto a responsabilidad civil por daños. Los inquilinos que experimenten tácticas de desalojo por mano propia deben contactar de inmediato a las autoridades locales y a una organización de asistencia legal.
Causa Justa: Illinois no exige que los arrendadores tengan una razón específica (causa justa) para negarse a renovar un contrato de arrendamiento o para terminar una tenencia mes a mes, siempre que se dé el aviso correspondiente y la razón no sea discriminatoria ni represaliadora.
Este artículo está destinado únicamente a fines informativos generales y no constituye asesoría legal. La información proporcionada refleja la ley estatal de Illinois y fuentes públicamente disponibles a partir de abril de 2026, pero las leyes y regulaciones locales pueden cambiar. La situación de cada inquilino es única, y este contenido no puede sustituir el consejo de un abogado con licencia familiarizado con sus circunstancias específicas. Si enfrenta un desalojo, una disputa sobre el depósito de garantía o cualquier otro asunto legal de vivienda en Evergreen Park o el condado de Cook, comuníquese con un abogado calificado o con una organización de asistencia legal gratuita como las mencionadas anteriormente para conocer sus derechos y opciones.
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