Herrin es una pequeña ciudad del condado de Williamson, en el sur de Illinois, con una población de aproximadamente 12,000 habitantes. Una parte considerable de los hogares de Herrin son inquilinos y, como todos los inquilinos de Illinois fuera de Chicago, dependen enteramente de la ley estatal para sus protecciones fundamentales. Las preguntas más frecuentes de los inquilinos de Herrin tienen que ver con la devolución del depósito de garantía, qué hacer cuando un arrendador se niega a realizar reparaciones, y qué derechos tienen al enfrentar un desalojo.
La ley de Illinois ofrece un marco claro para las relaciones entre arrendador e inquilino a través de estatutos que incluyen la Security Deposit Return Act (765 ILCS 710), la Landlord and Tenant Act (765 ILCS 705) y la Forcible Entry and Detainer Act (735 ILCS 5/9-101 y siguientes). Herrin no ha promulgado ninguna ordenanza local sobre inquilinos, por lo que estos estatutos estatales son la fuente principal de los derechos de los inquilinos en la ciudad.
Este artículo ofrece un panorama general de los derechos de los inquilinos en Illinois tal como se aplican a los inquilinos de Herrin. Tiene fines meramente informativos y no constituye asesoría legal. Los inquilinos que enfrenten disputas específicas deben consultar a un abogado calificado o comunicarse con una organización local de asistencia legal.
Herrin no tiene control de alquiler, y la ley estatal de Illinois prohíbe expresamente que los municipios lo establezcan. La Illinois Rent Control Preemption Act (50 ILCS 825/5) prohíbe que cualquier municipio, condado o unidad de gobierno local de Illinois promulgue, mantenga o haga cumplir cualquier ordenanza o resolución que regule el monto del alquiler cobrado por una propiedad residencial o comercial en arrendamiento. Esta primacía estatal (preemption) se aplica en todo el estado, incluidos Herrin y todo el condado de Williamson.
En términos prácticos, esto significa que su arrendador en Herrin puede aumentar su alquiler en cualquier monto, en cualquier momento, siempre que le dé el aviso previo adecuado antes de que se renueve su contrato de arrendamiento o finalice su período de tenencia. Para un inquilino mes a mes, esto significa al menos 30 días de aviso por escrito antes de que el aumento entre en vigor. No hay límite en el monto del aumento, no se requiere justificar el motivo del aumento, y no existe ninguna agencia municipal ante la cual presentar una queja relacionada con el alquiler. Si usted tiene un contrato de arrendamiento a plazo fijo, su arrendador generalmente no puede aumentar el alquiler hasta que el contrato expire, a menos que el propio contrato permita aumentos durante su vigencia.
Habitabilidad: Conforme al derecho consuetudinario (common law) de Illinois y a la garantía implícita de habitabilidad, los arrendadores de Herrin están obligados a mantener las unidades de alquiler en condiciones seguras, sanitarias y habitables durante toda la tenencia. Esto incluye calefacción, plomería e integridad estructural en buen funcionamiento, y ausencia de infestaciones graves de plagas. Si un arrendador no mantiene condiciones habitables después de recibir un aviso por escrito, los inquilinos pueden contar con remedios que incluyen la reparación con deducción (repair-and-deduct) o la retención del alquiler, aunque estos remedios conllevan riesgos legales y los inquilinos deben buscar orientación legal antes de actuar.
Normas del Depósito de Garantía: La Illinois Security Deposit Return Act (765 ILCS 710/1) exige que los arrendadores de edificios con cinco o más unidades devuelvan el depósito de garantía del inquilino — junto con un estado de cuenta detallado de las deducciones — dentro de los 30 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad. Los arrendadores que no cumplan corren el riesgo de ser responsables por daños. La Illinois Security Deposit Interest Act (765 ILCS 710/0.01) exige que los arrendadores de 25 o más unidades paguen intereses sobre los depósitos mantenidos por más de seis meses.
Requisitos de Aviso: Para las tenencias mes a mes, la ley de Illinois exige al menos 30 días de aviso por escrito de cualquiera de las partes para terminar la tenencia. Para las tenencias semana a semana, se requieren 7 días de aviso. Estos períodos de aviso están establecidos bajo 735 ILCS 5/9-207.
Protección contra Represalias: Conforme a la Illinois Landlord and Tenant Act (765 ILCS 720/1), un arrendador no puede tomar represalias contra un inquilino por presentar una queja ante una autoridad gubernamental sobre violaciones al código de vivienda, organizarse con otros inquilinos, o ejercer cualquier derecho legal. Las acciones de represalia pueden incluir amenazas de desalojo, aumentos de alquiler o reducción de servicios. Un inquilino que demuestre represalia puede tener derecho a una indemnización.
Prohibición de Cambio de Cerraduras y Corte de Servicios Públicos: La ley de Illinois prohíbe el desalojo por mano propia. Un arrendador no puede dejar a un inquilino fuera de la unidad, retirar puertas o ventanas, ni cortar deliberadamente los servicios públicos para forzar la salida de un inquilino. Estas acciones son ilegales bajo 735 ILCS 5/9-101 y pueden exponer al arrendador a responsabilidad civil. Solo una orden judicial puede obligar legalmente a un inquilino a desocupar.
Actualizaciones de la ley de Illinois 2025-2026: A partir del 1 de enero de 2026, la Safer Homes Act (Public Act 103-1031) exige que los arrendadores adjunten el Summary of Rights del Illinois Department of Human Rights a todo contrato de arrendamiento residencial; el House Bill 3566 (Public Act 104-0317) prohíbe que los arrendadores designen a menores de edad como demandados en una acción de desalojo, y una infracción exige la desestimación del caso y permite una penalidad de $1,000 más daños reales y honorarios de abogado; y el Senate Bill 1563 permite a los propietarios que la policía retire a ciertos ocupantes no autorizados u okupas conforme al estatuto de allanamiento criminal (criminal trespass) sin necesidad de presentar un caso de desalojo completo. Por separado, la Landlord Retaliation Act entró en vigor el 1 de enero de 2025, creando una presunción de un año de que cualquier acción adversa del arrendador tomada después de una actividad protegida del inquilino es represalia.
Illinois no impone un límite estatal sobre el monto que un arrendador puede cobrar como depósito de garantía en Herrin. Un arrendador puede cobrar cualquier monto acordado en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, una vez que finaliza la tenencia y el inquilino desocupa la unidad, normas legales específicas rigen cómo y cuándo debe devolverse ese depósito.
Conforme a la Illinois Security Deposit Return Act (765 ILCS 710/1), los arrendadores de edificios residenciales con cinco o más unidades deben devolver el depósito de garantía — junto con un estado de cuenta escrito y detallado de cualquier deducción por daños que excedan el desgaste normal por uso — dentro de 30 días posteriores a que el inquilino desocupe el inmueble. Si el arrendador no proporciona el estado de cuenta detallado ni devuelve el saldo restante dentro de los 30 días, el inquilino puede tener derecho al monto total del depósito como indemnización, más las costas judiciales y los honorarios de abogado en algunas circunstancias.
Para los edificios con menos de cinco unidades, la Security Deposit Return Act no se aplica, pero los inquilinos aún pueden presentar un reclamo bajo los principios generales de los contratos si el arrendador retiene un depósito de manera injustificada. Los inquilinos deben documentar el estado de la unidad con fotografías al mudarse y al desocupar, y proporcionar al arrendador una dirección de reenvío por escrito para que comience a correr el plazo de 30 días conforme a 765 ILCS 710/1.
Los arrendadores de edificios con 25 o más unidades también están obligados, conforme a la Illinois Security Deposit Interest Act (765 ILCS 710/0.01), a pagar intereses anuales sobre los depósitos mantenidos por más de seis meses, a una tasa establecida por la Illinois Office of Banks and Real Estate.
En Herrin, un arrendador debe seguir estrictamente la ley de Illinois para desalojar a un inquilino. El desalojo por mano propia es ilegal — un arrendador nunca puede dejar a un inquilino fuera de la unidad, retirar sus pertenencias, cortar los servicios públicos, ni tomar ninguna otra medida para forzar la salida de un inquilino sin una orden judicial (735 ILCS 5/9-101). Los inquilinos sometidos a un desalojo por mano propia pueden solicitar una medida de emergencia ante un tribunal.
Paso 1 — Aviso por Escrito: Antes de presentar una demanda en el tribunal, el arrendador debe entregar al inquilino un aviso por escrito. El tipo y la duración del aviso dependen del motivo del desalojo: se requiere un aviso de 5 días para pagar el alquiler o desocupar por falta de pago del alquiler; se utiliza un aviso de 10 días para subsanar o desocupar para las infracciones del contrato de arrendamiento; y se requiere un aviso de terminación de 30 días para finalizar una tenencia mes a mes sin causa (735 ILCS 5/9-207 y 735 ILCS 5/9-210).
Paso 2 — Presentación de una Demanda de Desalojo: Si el inquilino no cumple con el aviso, el arrendador puede presentar una demanda de Forcible Entry and Detainer ante el Williamson County Circuit Court conforme a 735 ILCS 5/9-101. Al inquilino se le notificará una citación judicial y se le dará una fecha de audiencia.
Paso 3 — Audiencia Judicial: En la audiencia, ambas partes pueden presentar pruebas. Si el tribunal falla a favor del arrendador, emite una sentencia de posesión. El inquilino puede solicitar tiempo adicional para desocupar. Si el inquilino no se marcha voluntariamente, el arrendador debe obtener un writ of possession (orden de posesión), el cual es ejecutado por el Williamson County Sheriff — no por el arrendador personalmente.
Defensas del Inquilino: Los inquilinos pueden plantear defensas que incluyen el pago del alquiler, aviso indebido, represalia (765 ILCS 720/1), o condiciones inhabitables. Los inquilinos que enfrenten un desalojo deben buscar asistencia legal lo antes posible después de recibir un aviso.
Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoría legal. Las leyes de derechos del inquilino están sujetas a cambios, y la aplicación de cualquier ley depende de los hechos específicos de su situación. Los inquilinos de Herrin, Illinois con preguntas sobre una disputa específica con su arrendador, un desalojo o un problema con el depósito de garantía deben consultar a un abogado con licencia en Illinois o comunicarse con una organización de asistencia legal calificada. RentCheckMe no ofrece garantías respecto a la exactitud o integridad de esta información y anima a los lectores a verificar todos los estatutos y normas locales de manera independiente.
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