San Fernando es una pequeña ciudad incorporada, completamente rodeada por la City of Los Angeles, ubicada en el noreste del Valle de San Fernando, dentro del condado de Los Angeles. Los inquilinos de San Fernando están protegidos por las sólidas leyes estatales de protección al inquilino de California, pero no se benefician de una ordenanza de control de alquiler separada a nivel de ciudad.
Las dos leyes estatales más importantes para los inquilinos de San Fernando son la Tenant Protection Act of 2019 (AB 1482), que limita los aumentos anuales de alquiler y exige causa justa para terminar un arrendamiento, y la AB 12 (2024), que limita los depósitos de garantía a un mes de alquiler. Juntas, estas leyes establecen un piso de derechos con el que puede contar todo inquilino que califique en San Fernando.
Debido a que la City of San Fernando está incorporada, no está sujeta a la Los Angeles County Rent Stabilization and Tenant Protections Ordinance (RSTPO), que se aplica únicamente al territorio no incorporado del condado. Los inquilinos deben verificar la elegibilidad de su unidad específica conforme a la ley estatal, ya que las casas unifamiliares, los condominios y las construcciones más nuevas suelen estar exentas de las disposiciones de alquiler y desalojo de la AB 1482.
San Fernando no tiene ordenanza local de control de alquiler ni de estabilización de alquiler. La ciudad no ha promulgado ninguna ley municipal que limite los aumentos de alquiler más allá de lo que dispone la ley estatal de California. Los inquilinos no pueden basarse en una ordenanza de la ciudad de San Fernando para obtener protecciones adicionales frente a los aumentos de alquiler.
Además, la Los Angeles County Rent Stabilization and Tenant Protections Ordinance (RSTPO) no se aplica a la City of San Fernando. La ordenanza del condado cubre únicamente las propiedades ubicadas en el territorio no incorporado del condado de Los Angeles; como San Fernando es un municipio incorporado, sus inquilinos quedan completamente fuera de la cobertura del RSO del condado.
El resultado práctico es que los inquilinos de San Fernando dependen del California Civil Code §1947.12 (AB 1482) como su principal protección frente a los aumentos de alquiler, sujeta a las exenciones descritas a continuación.
Límite de Aumento de Alquiler de la AB 1482 (Civil Code §1947.12): Para las unidades cubiertas, los arrendadores pueden aumentar el alquiler no más de una vez al año, en un monto igual al 5% más el Índice de Precios al Consumidor (IPC) aplicable a la región, con un aumento máximo del 10%. El ajuste actual del IPC significa que el límite vigente rige desde el 1 de agosto de cada año hasta el 31 de julio del año siguiente. Las unidades de construcción reciente (con certificado de ocupación emitido en los últimos 15 años), las casas unifamiliares y los condominios en los que el propietario haya entregado el aviso requerido, y ciertas otras categorías, están exentos del límite de alquiler.
Desalojo por Causa Justa (Civil Code §1946.2): Una vez que un inquilino ha ocupado continuamente una unidad durante 12 meses (o cuando al menos un inquilino ha ocupado la unidad durante 24 meses en hogares con varios inquilinos), el arrendador debe tener una causa justa legalmente reconocida para terminar el arrendamiento. Las causas con culpa incluyen la falta de pago del alquiler, las violaciones del contrato de arrendamiento, la actividad delictiva y el subarrendamiento sin permiso. Las causas sin culpa incluyen la mudanza del propietario a la unidad, el retiro de la unidad del mercado de alquiler y el cumplimiento de una orden gubernamental; las terminaciones sin culpa requieren asistencia de reubicación equivalente a un mes de alquiler. La SB 567 (vigente desde el 1 de abril de 2024) reforzó la aplicación de estas reglas de desalojo sin culpa.
Depósitos de Garantía (Civil Code §1950.5; AB 12 vigente desde el 1 de julio de 2024): Los arrendadores pueden cobrar un depósito de garantía máximo de un mes de alquiler para unidades sin amueblar. El arrendador debe devolver el depósito (junto con un estado de cuenta detallado de cualquier deducción) dentro de los 21 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad. Las deducciones se limitan al alquiler no pagado, la limpieza necesaria para restaurar la unidad a su condición de entrada, y la reparación de daños que excedan el desgaste normal por uso.
Requisitos de Aviso (Civil Code §1946.1): Para los arrendamientos mes a mes, los arrendadores deben entregar un aviso escrito de al menos 30 días para terminar el arrendamiento si el inquilino ha vivido allí menos de un año, o al menos 60 días de aviso si el inquilino ha vivido allí un año o más.
Habitabilidad (Civil Code §§1941.1, 1942): Los arrendadores están obligados a mantener las unidades de alquiler en condiciones habitables, incluyendo un sistema de impermeabilización, plomería y calefacción en funcionamiento, y ausencia de plagas. Si un arrendador no realiza las reparaciones necesarias después de haber sido notificado, los inquilinos pueden tener el derecho de reparar y deducir (hasta un mes de alquiler, dos veces al año) o de retener el alquiler bajo ciertas condiciones.
Prohibición de Represalias (Civil Code §1942.5): Un arrendador no puede aumentar el alquiler, reducir servicios ni iniciar un proceso de desalojo como represalia porque un inquilino ejerza derechos legales, como solicitar reparaciones, comunicarse con una agencia de vivienda o unirse a una organización de inquilinos.
Prohibición de Autoayuda para Desalojar (Civil Code §789.3): Es ilegal que un arrendador le cambie las cerraduras a un inquilino, retire puertas o ventanas, o corte los servicios públicos para obligarlo a irse. Los inquilinos sometidos a tal conducta pueden demandar por daños reales, daños punitivos de hasta $100 por día, y honorarios de abogado.
Conforme a la AB 12 (Civil Code §1950.5), vigente desde el 1 de julio de 2024, los arrendadores en San Fernando pueden cobrar un depósito de garantía de no más de un mes de alquiler para unidades residenciales sin amueblar. Esto se aplica a los contratos de arrendamiento nuevos y renovados celebrados en esa fecha o después. Una excepción limitada permite a los pequeños arrendadores (personas que son propietarias de no más de dos propiedades residenciales de alquiler, con un total combinado de no más de cuatro unidades) cobrar hasta dos meses de alquiler si entregan la divulgación escrita requerida y el inquilino no es un militar en servicio activo.
Después de que un inquilino se muda, el arrendador tiene 21 días calendario para devolver el depósito, junto con un estado de cuenta escrito y detallado de cualquier deducción y copias de los recibos que respalden los costos de reparación o limpieza que superen los $125. Las deducciones solo son permisibles por alquiler no pagado, por restaurar la limpieza a la condición de entrada, y por reparar daños causados por el inquilino que excedan el desgaste normal por uso. Si el arrendador no cumple, el inquilino puede tener derecho a recuperar el depósito completo más hasta el doble del monto del depósito como penalidad.
Los desalojos en San Fernando deben seguir la ley de California. Un arrendador no puede sacar a un inquilino de una unidad de alquiler sin pasar por el proceso judicial formal de detención ilícita (unlawful detainer). Las reglas clave incluyen:
Este artículo se ofrece únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoría legal. Los derechos de los inquilinos y los arrendadores dependen de los hechos específicos de cada caso y cambian con el tiempo. Para obtener asesoría sobre su situación particular, consulte a un abogado con licencia en California o a una organización calificada de defensa de los derechos de los inquilinos. RentCheckMe.com no es un bufete de abogados y no brinda representación legal.
Averigua si tu vivienda está cubierta por el control de renta o las protecciones para inquilinos.
Usa el verificador de direcciones →Te enviaremos un correo si cambian el tope de renta, las reglas de cobertura o las protecciones para inquilinos: sin spam, cancela cuando quieras.