Burlingame es una ciudad de tamaño mediano con aproximadamente 32,000 residentes en la Península de San Francisco, en el condado de San Mateo. Su ubicación entre San Francisco y Silicon Valley la convierte en un mercado de alquiler de alta demanda, y los inquilinos suelen buscar orientación sobre los límites de aumento de alquiler, las reglas del depósito de garantía y las protecciones contra el desalojo.
A diferencia de algunas ciudades vecinas del Área de la Bahía, Burlingame no tiene una ordenanza local de control de alquiler — una medida electoral de 1987 (la Burlingame Fair Property Rights Ordinance) efectivamente impide que la ciudad imponga controles directos de precios sobre los alquileres. En cambio, los inquilinos de Burlingame están protegidos por la ley estatal de California, principalmente la Tenant Protection Act of 2019 (AB 1482), que limita los aumentos de alquiler y exige que los arrendadores tengan causa justa antes de desalojar a la mayoría de los inquilinos de largo plazo.
Este artículo ofrece un panorama general de los derechos del inquilino en Burlingame, California. Tiene fines meramente informativos y no constituye asesoría legal. Las leyes cambian con frecuencia — consulte a un abogado con licencia o a una organización local de asistencia legal para obtener orientación específica a su situación.
Burlingame no cuenta con una ordenanza local de control de alquiler ni de estabilización de rentas. En 1987, los votantes de Burlingame aprobaron la Measure T (la Burlingame Fair Property Rights Ordinance), que prohíbe a la ciudad promulgar leyes que impongan restricciones directas sobre el precio al que se puede alquilar una propiedad inmobiliaria. Como resultado, Burlingame no puede adoptar un programa municipal de control de alquiler.
En cambio, los límites de aumento de alquiler en Burlingame se rigen enteramente por la ley estatal de California. Bajo la Tenant Protection Act of 2019 (AB 1482, codificada en el Civil Code § 1947.12), los arrendadores de unidades cubiertas no pueden aumentar el alquiler en más del 5% más el cambio porcentual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) local, con un tope máximo del 10% al año. Este límite se aplica hasta el 1 de enero de 2030.
La AB 1482 cubre la mayoría de las unidades de alquiler residenciales que tienen más de 15 años de antigüedad y que no son viviendas unifamiliares ni condominios cuyo propietario haya entregado el aviso de exención requerido. Las unidades de nueva construcción, los dúplex ocupados por el propietario y ciertas otras categorías están exentos. Los inquilinos deben verificar si su unidad específica está cubierta.
California ofrece un sólido conjunto de protecciones estatales para inquilinos que se aplican en Burlingame:
Límites de aumento de alquiler: La AB 1482 (Civil Code § 1947.12) limita los aumentos de alquiler de las unidades cubiertas al 5% + el IPC local, sin exceder el 10%, en cualquier período de 12 meses hasta el 1 de enero de 2030. Los aumentos por encima de este monto son ilegales.
Desalojo por causa justa: Bajo la AB 1482 (Civil Code § 1946.2), y según lo reforzado por la SB 567 (vigente desde el 1 de abril de 2024), los arrendadores de unidades cubiertas deben tener una razón válida, con o sin falta del inquilino, para terminar un arrendamiento después de que el inquilino haya residido en la unidad durante al menos 12 meses. Las terminaciones sin falta generalmente requieren el pago de asistencia de reubicación equivalente a un mes de alquiler.
Tope del depósito de garantía: La AB 12 (vigente desde el 1 de julio de 2024) limita los depósitos de garantía a un máximo de un mes de alquiler para la mayoría de los alquileres (Civil Code § 1950.5). Los arrendadores deben devolver los depósitos dentro de los 21 días posteriores a la mudanza, junto con un estado de cuenta detallado de cualquier deducción.
Habitabilidad: Los arrendadores deben mantener las unidades de alquiler en condiciones habitables (Civil Code §§ 1941.1, 1942). Los inquilinos tienen derecho a reparar y deducir el costo de reparaciones menores (hasta un mes de alquiler) si el arrendador no actúa dentro de un plazo razonable.
Anti-represalias: Los arrendadores no pueden tomar represalias contra los inquilinos que hagan valer sus derechos legales, como solicitar reparaciones o comunicarse con el departamento de cumplimiento de códigos (Civil Code § 1942.5).
Prohibición del desalojo por mano propia: Los arrendadores no pueden cambiarles las cerraduras a los inquilinos, quitar puertas o ventanas, ni cortar los servicios públicos para forzar una mudanza. Dicha conducta es ilegal conforme al Civil Code § 789.3 y otorga al inquilino el derecho a daños reales más una multa de $100 por día.
Protección por fuente de ingresos: Los arrendadores no pueden negarse a alquilar a inquilinos porque utilicen un vale de vivienda u otra asistencia gubernamental de alquiler (Government Code § 12955).
Requisitos de aviso: Los inquilinos que hayan residido en una unidad por menos de un año deben recibir al menos 30 días de aviso por escrito antes de la terminación de un arrendamiento mes a mes; los inquilinos con un año o más deben recibir al menos 60 días de aviso por escrito (Civil Code § 1946.1).
Las reglas del depósito de garantía para los inquilinos de Burlingame se rigen por la ley estatal de California (Civil Code § 1950.5). Las reglas clave incluyen:
Depósito máximo: A partir del 1 de julio de 2024 (AB 12), los arrendadores no pueden cobrar más de un mes de alquiler como depósito de garantía para la mayoría de las unidades residenciales. Anteriormente, el tope era de dos meses de alquiler para unidades sin amueblar. Ciertos arrendadores pequeños que posean no más de dos propiedades de alquiler residenciales con un total de no más de cuatro unidades aún pueden cobrar hasta dos meses de alquiler durante un período de transición.
Plazo de devolución: El arrendador debe devolver el depósito de garantía, junto con un estado de cuenta escrito y detallado de cualquier deducción, dentro de los 21 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad.
Deducciones permitidas: Los arrendadores pueden deducir por alquiler impago, limpieza para restaurar la unidad a su condición de entrada, y reparación de daños que excedan el desgaste normal por uso. No pueden deducir por el desgaste normal por uso.
Sanciones por retención indebida: Si un arrendador actúa de mala fe al retener indebidamente cualquier parte del depósito, el inquilino puede tener derecho hasta al doble del monto retenido indebidamente, además de los daños reales (Civil Code § 1950.5(l)).
Los desalojos en Burlingame se rigen por la ley estatal de California. Los arrendadores deben seguir un proceso legal estricto — los desalojos por mano propia (cambio de cerraduras, corte de servicios públicos, remoción de pertenencias) son ilegales conforme al Civil Code § 789.3.
Requisito de causa justa: Bajo la AB 1482 (Civil Code § 1946.2), los arrendadores de unidades cubiertas deben tener una razón de causa justa para desalojar a un inquilino que haya residido en la unidad durante al menos 12 meses. La SB 567 (vigente desde el 1 de abril de 2024) reforzó estas protecciones al imponer requisitos más estrictos para las terminaciones sin falta del inquilino. Las causas justas con falta del inquilino incluyen el impago del alquiler, violaciones del contrato de arrendamiento, actividad delictiva y subarrendar sin permiso. Las causas justas sin falta del inquilino incluyen la mudanza del propietario a la unidad, el retiro de la unidad del mercado de alquiler, el cumplimiento de una orden gubernamental, y la demolición o remodelación sustancial.
Períodos de aviso: El arrendador debe entregar un aviso por escrito antes de presentar una demanda de desalojo:
Demanda de detención ilegal (UD): Si el inquilino no desocupa la unidad después de que expire el período de aviso, el arrendador debe presentar una demanda de detención ilegal ante el San Mateo County Superior Court. El inquilino tiene 5 días hábiles después de la notificación de la citación y la demanda para presentar una respuesta por escrito. Si el inquilino responde, el tribunal programa una audiencia, generalmente dentro de los 20 días. Si el arrendador prevalece, el tribunal emite un fallo y una orden de posesión, que es notificada por el Sheriff. El desalojo por parte del Sheriff es el único medio legal para remover a un inquilino.
Asistencia de reubicación: Para los desalojos sin falta del inquilino bajo la AB 1482, los arrendadores deben pagar al inquilino un mes de alquiler como asistencia de reubicación (Civil Code § 1946.2(d)).
Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoría legal. Los derechos de los inquilinos y los arrendadores se rigen por leyes que cambian con frecuencia. La información de esta página puede no reflejar los desarrollos legales más recientes. Los inquilinos de Burlingame deben consultar a un abogado con licencia en California o a una organización local de asistencia legal para obtener asesoría específica a su situación. No confíe en este artículo como sustituto de asesoría legal profesional.
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