La Puente es una ciudad incorporada con aproximadamente 40,000 residentes en la zona este de San Gabriel Valley, en Los Angeles County. Debido a que la ciudad no ha promulgado su propia ordenanza de estabilización de alquileres o de protección al inquilino, los inquilinos de este lugar dependen por completo del sólido conjunto de leyes estatales de California sobre la relación arrendador-inquilino para sus protecciones fundamentales.
Los inquilinos en La Puente preguntan con mayor frecuencia sobre los límites de aumento de alquiler, las reglas del depósito de garantía, los procedimientos de desalojo y qué hacer cuando un arrendador se niega a realizar reparaciones. Esta guía responde a esas preguntas resumiendo los estatutos estatales aplicables, en particular la Tenant Protection Act of 2019 (AB 1482) y las disposiciones relacionadas del Civil Code.
Este artículo tiene fines meramente informativos generales y no constituye asesoría legal. Las leyes cambian con frecuencia; consulte a un abogado con licencia en California o a una organización local de asistencia legal para obtener orientación específica a su situación.
La Puente no tiene control de alquiler ni ordenanza de estabilización de alquileres a nivel local. La ciudad está incorporada y queda fuera de la jurisdicción de la Los Angeles County Rent Stabilization and Tenant Protections Ordinance (RSTPO), que solo cubre las áreas no incorporadas del condado.
En cambio, muchos inquilinos de La Puente están cubiertos por el límite de alquiler estatal de California bajo la AB 1482 — Tenant Protection Act of 2019 (Civ. Code § 1947.12). Para las unidades cubiertas, los aumentos anuales de alquiler están limitados a 5% más el Índice de Precios al Consumidor (IPC) regional, con un tope absoluto del 10%. La cifra del IPC se determina cada mes de agosto y se aplica a los aumentos vigentes a partir del año siguiente.
La AB 1482 no cubre todas las unidades. Las exenciones incluyen viviendas unifamiliares y condominios cuyo propietario haya entregado el aviso por escrito requerido, unidades construidas en los últimos 15 años, dúplex ocupados por su propietario y ciertas unidades de vivienda asequible ya sujetas a otras restricciones de alquiler. Si no está seguro de si su unidad está cubierta, comuníquese con una organización local de asistencia legal.
California ofrece varias protecciones importantes para los inquilinos en La Puente:
Habitabilidad (Civ. Code §§ 1941–1941.1): Los arrendadores deben mantener las unidades de alquiler en condiciones habitables, incluyendo un aislamiento adecuado contra la intemperie, plomería, calefacción, sistemas eléctricos y ausencia de plagas. Si un arrendador no realiza las reparaciones necesarias dentro de un plazo razonable después de recibir aviso por escrito, los inquilinos pueden tener derecho a reparar y deducir (hasta el equivalente a un mes de alquiler, Civ. Code § 1942) o, en casos graves, a retener el alquiler o rescindir el contrato de arrendamiento.
Represalias prohibidas (Civ. Code § 1942.5): Los arrendadores no pueden tomar represalias contra los inquilinos que solicitan reparaciones, se comunican con el departamento de cumplimiento de códigos, o hacen valer sus derechos legales. Se prohíben los aumentos de alquiler, desalojos o reducciones de servicios que constituyan represalias. Los inquilinos pueden alegar represalia como defensa en un proceso de desalojo.
Discriminación por fuente de ingresos (Gov. Code § 12955): Los arrendadores no pueden negarse a alquilar, ni discriminar de otro modo, a inquilinos debido a su fuente de ingresos, incluidos los vales de vivienda de elección de la Sección 8.
Desalojo por mano propia prohibido (Civ. Code § 789.3): Un arrendador nunca puede cambiar las cerraduras a un inquilino, quitar puertas o ventanas, ni cortar los servicios públicos para obligarlo a irse. Las infracciones dan derecho al inquilino a daños reales más una penalidad de $100 por día por cada día que continúe la conducta.
Tope del depósito de garantía de la AB 12 (vigente desde el 1 de julio de 2024): Para la mayoría de los arrendamientos residenciales, los arrendadores pueden cobrar como depósito de garantía no más del equivalente a un mes de alquiler (Civ. Code § 1950.5), una reducción respecto al tope anterior de dos meses.
Conforme al California Civil Code § 1950.5, las siguientes reglas se aplican a los depósitos de garantía en La Puente:
Tope: A partir del 1 de julio de 2024 (AB 12), los arrendadores de la mayoría de las unidades residenciales pueden cobrar como depósito de garantía no más del equivalente a un mes de alquiler. El tope anterior de dos meses aún se aplica a los pequeños arrendadores (aquellos que poseen no más de dos propiedades de alquiler residencial con un total combinado de cuatro unidades o menos) que sean personas físicas, o LLC en las que todos los miembros sean personas físicas.
Plazo de devolución: El arrendador debe devolver cualquier saldo restante del depósito — junto con un estado de cuenta detallado por escrito de las deducciones — dentro de los 21 días calendario posteriores a que el inquilino desocupe la unidad.
Deducciones permitidas: Los arrendadores solo pueden deducir por alquiler impago, costos de limpieza para restaurar la unidad a su condición al momento de la mudanza (excluyendo el desgaste normal), y la reparación de daños causados por el inquilino que excedan el desgaste normal.
Penalidades: Si un arrendador retiene indebidamente un depósito de mala fe, el tribunal puede otorgar al inquilino hasta el doble de la cantidad retenida indebidamente, además de los daños reales (Civ. Code § 1950.5(l)).
En La Puente, un arrendador debe seguir el proceso judicial formal para desalojar a un inquilino — no existen atajos.
Avisos requeridos: Antes de presentar una demanda judicial, el arrendador debe entregar un aviso por escrito: un Aviso de 3 Días para Pagar o Desocupar (alquiler impago), un Aviso de 3 Días para Corregir o Desocupar (incumplimiento del contrato de arrendamiento), o un Aviso Incondicional de 3 Días para Desocupar (infracciones graves como actividad delictiva). Para las terminaciones sin culpa de arrendamientos mes a mes, el arrendador debe dar un aviso de 30 días si el inquilino ha vivido allí menos de un año, o un aviso de 60 días si ha vivido allí un año o más (Civ. Code § 1946.1).
Causa justa requerida (AB 1482 / Civ. Code § 1946.2): Después de que un inquilino haya ocupado continuamente una unidad durante 12 meses (o si algún coinquilino ha ocupado la unidad durante 24 meses), el arrendador necesita causa justa para terminar el arrendamiento en las unidades calificadas. Las razones con culpa incluyen falta de pago del alquiler, incumplimientos del contrato de arrendamiento, molestias (nuisance), actividad delictiva en el inmueble y subarrendamiento no autorizado. Las razones sin culpa (por ejemplo, mudanza del propietario a la unidad, retiro de la unidad del mercado de alquiler, remodelación sustancial) exigen que el arrendador pague al inquilino un mes de alquiler como asistencia de reubicación. La SB 567 (vigente desde el 1 de abril de 2024) endureció estos requisitos y agregó penalidades para los arrendadores que abusen de los motivos sin culpa.
Detención ilegal (proceso judicial): Si el inquilino no cumple con el aviso, el arrendador debe presentar una demanda de Unlawful Detainer en Los Angeles County Superior Court. El inquilino tiene derecho a responder dentro de 5 días hábiles. Si el arrendador prevalece, solo una orden de posesión (writ of possession) emitida por el tribunal — ejecutada por el Sheriff — puede desalojar al inquilino.
El desalojo por mano propia es ilegal (Civ. Code § 789.3): Cambiar las cerraduras, retirar las pertenencias del inquilino o cortar los servicios públicos para obligarlo a irse está prohibido y expone al arrendador a daños significativos.
Este artículo se ofrece únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoría legal. Las leyes de derechos de los inquilinos cambian con frecuencia; es posible que la información aquí presentada no refleje los desarrollos legales más recientes. Siempre verifique el estado actual de la ley con un abogado con licencia en California o con una organización de asistencia legal calificada antes de tomar cualquier medida. RentCheckMe.com no es un bufete de abogados y no brinda representación legal.
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