Control de Renta en Los Angeles County Unincorporated

1. ¿Los Angeles County Unincorporated tiene control de renta?

Los Angeles County Unincorporated es una de las ciudades de California con su propia ley local de control de renta, pero no cubre todos los edificios, y las reglas que deciden si tu unidad califica (y cuánto puede cobrar realmente tu arrendador) son más específicas que un simple sí. Así funciona exactamente en Los Angeles County Unincorporated, y puedes verificar tu propia dirección con la herramienta de arriba en segundos.

Las áreas no incorporadas del Condado de Los Angeles — comunidades que se encuentran fuera de los límites de cualquier ciudad incorporada — albergan a cientos de miles de inquilinos distribuidos por la extensa región metropolitana de Los Angeles. Estas áreas incluyen vecindarios como East Los Angeles, Ladera Heights, West Athens, Altadena y muchos otros gobernados directamente por el Condado en lugar de una ciudad. Ante una grave crisis de accesibilidad económica y el creciente desplazamiento de inquilinos, la Junta de Supervisores del Condado de Los Angeles promulgó la Ordenanza de Estabilización de Rentas del Condado de Los Angeles (RSO), que entró en vigor el 1 de abril de 2020, convirtiéndola en una de las leyes locales de control de alquiler promulgadas más recientemente en California.

La RSO del Condado aplica exclusivamente a las unidades de alquiler en áreas no incorporadas del condado de LA construidas antes del 1 de febrero de 1995, así como a todas las casas móviles independientemente de su antigüedad. La ordenanza limita los aumentos anuales de renta, establece protecciones de desalojo por causa justa y exige asistencia de reubicación para ciertos desalojos sin culpa del inquilino. Es administrada por el Departamento de Asuntos del Consumidor y Empresariales del condado de LA (DCBA). Es importante señalar que las ciudades incorporadas dentro del condado de LA — como Los Angeles, Beverly Hills, Culver City, Inglewood y otras — operan bajo sus propias ordenanzas de control de alquiler, y la RSO del Condado no aplica en esas jurisdicciones.

Los inquilinos cuyas unidades no están cubiertas por la RSO del Condado — por ejemplo, los que viven en edificios más nuevos o en viviendas unifamiliares — pueden beneficiarse igualmente de la ley estatal de California AB 1482 (Ley de Protección al Inquilino de 2019), que limita los aumentos anuales de renta al 5% más el IPC local (hasta un máximo del 10% total) y ofrece protecciones de desalojo por causa justa para los inquilinos que califican en todo el estado. Comprender cuál ley aplica a su unidad específica es el primer paso esencial para cualquier inquilino en las áreas no incorporadas del condado de LA.

2. ¿Quién está cubierto por el control de renta en Los Angeles County Unincorporated?

La RSO del Condado de Los Angeles cubre las unidades de alquiler que cumplen todos los criterios siguientes dentro de las áreas no incorporadas del condado de LA:

• La unidad fue construida (certificado de ocupación emitido) antes del 1 de febrero de 1995 — las unidades construidas en 1994 o antes están cubiertas; las unidades construidas en 1995 requieren datos a nivel mensual para confirmar la cobertura
• La propiedad está ubicada en un área no incorporada del Condado de Los Angeles (no dentro de ninguna ciudad incorporada)
• Todas las casas móviles y espacios de casas móviles dentro de las áreas no incorporadas del condado de LA, independientemente de cuándo fueron construidas

Los siguientes tipos de unidades están exentos de la RSO del Condado:

• Viviendas unifamiliares (bajo la Ley Costa-Hawkins y la ordenanza del Condado)
• Condominios y unidades en condominio
• Unidades construidas el 1 de febrero de 1995 o después
• Unidades en ciudades incorporadas — estas se rigen por la ordenanza propia de cada ciudad o por AB 1482
• Unidades de vivienda asequible subsidiada con restricciones de renta establecidas por acuerdo regulatorio
• Unidades donde el arrendador y el inquilino comparten cocina o baño (situaciones de propietario residente con inquilino adyacente)

Si su unidad no está cubierta por la RSO del Condado, la ley estatal de California AB 1482 puede seguir aplicando si su unidad fue construida hace más de 15 años y no es una vivienda unifamiliar ni un condominio vendido a un nuevo propietario después del 1 de enero de 2020. AB 1482 limita los aumentos anuales al 5% más el IPC local (máximo 10%) y exige causa justa para el desalojo después de 12 meses de arrendamiento.

3. Aumentos máximos de renta permitidos

Bajo la RSO del Condado de Los Angeles, los aumentos anuales de renta para las unidades cubiertas están limitados a un porcentaje fijo establecido periódicamente por la Junta de Supervisores. A partir de noviembre de 2023, el límite se fijó en 4% por año, extendido hasta junio de 2024. Los arrendadores deben consultar con el DCBA del condado de LA para conocer la tasa vigente aplicable, ya que la Junta de Supervisores revisa y puede actualizar el límite de forma continua.

Las reglas clave que rigen los aumentos de renta bajo la RSO incluyen:

• Los arrendadores deben proporcionar el aviso escrito correspondiente — al menos 30 días para aumentos inferiores al 10%, o 90 días para aumentos del 10% o más
• Solo se permite un aumento de renta por período de 12 meses por unidad
• Los arrendadores pueden solicitar al DCBA una transferencia por mejoras de capital si han realizado mejoras sustanciales a la propiedad; los costos aprobados pueden trasladarse a los inquilinos como un recargo temporal
• Los arrendadores también pueden presentar una petición para un aumento de renta por encima del límite basándose en un retorno justo y razonable, sujeto a revisión del DCBA
• Los aumentos acumulados (acumulación de aumentos no utilizados de años anteriores) generalmente no están permitidos bajo la RSO del Condado

Para las unidades no cubiertas por la RSO, el límite de AB 1482 del 5% + IPC local (sin exceder el 10% total) aplica como protección estatal. Verifique siempre el aumento permitido vigente con el DCBA antes de aceptar o impugnar un aviso de aumento de renta.

4. Protecciones contra el desalojo por causa justa

La RSO del condado de LA exige que los arrendadores tengan una razón legalmente reconocida de causa justa antes de desalojar a cualquier inquilino en una unidad cubierta. Las razones de causa justa se dividen en dos categorías:

Causa Justa por Culpa del Inquilino (el inquilino es responsable):

• Falta de pago de renta
• Violación de una cláusula material del contrato de arrendamiento después de recibir aviso escrito para subsanarla
• Causar o permitir una molestia en la propiedad
• Usar la unidad para un propósito ilegal
• Negarse a renovar el contrato de arrendamiento en términos similares
• Negarse a permitir el acceso legal del arrendador con previo aviso

Causa Justa Sin Culpa del Inquilino (el inquilino no tiene responsabilidad):

• Mudanza del propietario (el arrendador, cónyuge, pareja doméstica, hijo/a o padre/madre tiene la intención de ocupar la unidad como residencia principal)
• Retiro de la unidad del mercado de alquiler (Ley Ellis)
• Demolición o rehabilitación sustancial que requiere que la unidad esté desocupada
• Orden gubernamental que requiere desocupación

Para todos los desalojos sin culpa del inquilino, el arrendador está obligado a pagar asistencia de reubicación al inquilino desplazado. El monto varía según el tiempo de residencia y el tamaño de la unidad — los inquilinos que han vivido en su unidad durante tres o más años, o que son de bajos ingresos, adultos mayores o personas con discapacidad, tienen derecho a pagos de reubicación más altos. Los inquilinos deben comunicarse con el DCBA para confirmar el programa de asistencia de reubicación vigente.

AB 1482 ofrece protecciones de desalojo por causa justa que se superponen para los inquilinos que califican en unidades no cubiertas por la RSO del Condado, incluyendo un requisito de asistencia de reubicación equivalente a un mes de renta para terminaciones sin culpa del inquilino. Las protecciones de la RSO del Condado son en general más amplias y más favorables al inquilino que las de AB 1482 para las unidades cubiertas.

5. Reglas locales y protecciones especiales

El Departamento de Asuntos del Consumidor y Empresariales del Condado de Los Angeles (DCBA) administra la RSO del Condado y actúa como el equivalente de la junta de rentas del condado. El DCBA mantiene un registro de propiedades de alquiler cubiertas, procesa peticiones tanto de arrendadores como de inquilinos, y hace cumplir el cumplimiento de la ordenanza.

Registro del Arrendador: Los arrendadores con unidades cubiertas por la RSO están obligados a registrar sus propiedades de alquiler ante el DCBA anualmente y pagar una tarifa de registro. Los arrendadores que no se registren pueden ser impedidos de implementar cualquier aumento de renta hasta que cumplan con los requisitos.

Peticiones de Inquilinos: Los inquilinos que crean que su arrendador ha violado la RSO — por ejemplo, aumentando la renta por encima del límite permitido, dejando de mantener condiciones de habitabilidad, o tomando represalias contra un inquilino por ejercer sus derechos — pueden presentar una petición ante el DCBA. Las peticiones pueden enviarse en línea, por correo o en persona en las oficinas del DCBA. El DCBA investigará y puede ordenar al arrendador que reembolse el exceso de renta cobrado o tome medidas correctivas.

Peticiones de Arrendadores: Los arrendadores pueden presentar una petición solicitando aprobación para un aumento de renta por encima del límite estándar basándose en el aumento de los costos operativos o para obtener una tasa de retorno justa. El DCBA revisa estas solicitudes y celebra audiencias si es necesario.

Protecciones contra el Acoso: La RSO del Condado incluye disposiciones contra el acoso que prohíben a los arrendadores interferir con el derecho del inquilino al disfrute pacífico de su hogar, amenazar o intimidar a los inquilinos, negarse a realizar reparaciones necesarias como medida de presión, o tomar represalias contra inquilinos que reporten violaciones u se organicen con otros inquilinos. Los inquilinos que sufran acoso pueden presentar una queja ante el DCBA o emprender acciones legales.

Para obtener asistencia, comuníquese con el Programa de Estabilización de Rentas del DCBA al (800) 593-8222 o visite dcba.lacounty.gov/rentstabilization.

6. Cómo usar RentCheckMe con recursos oficiales

Use el verificador de dirección gratuito de RentCheckMe para saber de inmediato si su unidad específica está ubicada en un área no incorporada del condado de LA y si está cubierta por la RSO o las protecciones de AB 1482. Ingrese su dirección para obtener una confirmación de jurisdicción y un análisis de cobertura.

Los siguientes recursos están disponibles para los inquilinos de las áreas no incorporadas del condado de LA:

• DCBA del condado de LA — Programa de Estabilización de Rentas
  dcba.lacounty.gov/rentstabilization | (800) 593-8222
  Presente peticiones, verifique el registro del arrendador y obtenga orientación sobre la RSO.
• Legal Aid Foundation of Los Angeles (LAFLA)
  lafla.org
  Servicios legales civiles gratuitos para angelinos de bajos ingresos, incluyendo representación y asesoría sobre derechos del inquilino.
• Bet Tzedek Legal Services
  bettzedek.org
  Asistencia legal gratuita para residentes del condado de LA, incluyendo defensa en casos de vivienda y desalojo.
• Tenants Together
  tenantstogether.org
  Organización estatal de defensa de inquilinos de California; conecta a los inquilinos con recursos de organización local.
• Housing Is Key (Estado de California)
  housingiskey.com | (833) 430-2122
  Recursos estatales para inquilinos sobre protecciones de desalojo, asistencia de renta y AB 1482.

7. Recursos para inquilinos de Los Angeles County Unincorporated

• DCBA del condado de LA — Programa de Estabilización de Rentas — Administrador oficial de la RSO del condado de LA para áreas no incorporadas. Presente peticiones de inquilinos o arrendadores, verifique el estado de registro y conozca sus derechos.
• Legal Aid Foundation of Los Angeles (LAFLA) — Servicios legales civiles gratuitos para angelinos de bajos ingresos, incluyendo derechos del inquilino, defensa ante desalojos y estabilidad de vivienda.
• Bet Tzedek Legal Services — Asistencia legal gratuita para residentes del condado de LA en materia de derechos del inquilino, defensa ante desalojos y asuntos de vivienda.
• Tenants Together — Organización estatal de defensa de inquilinos de California que conecta a los arrendatarios con recursos locales y apoyo para la organización comunitaria.
• Housing Is Key — Recurso estatal de California para inquilinos sobre las protecciones de AB 1482, programas de asistencia de renta y recursos sobre desalojo. Llame al (833) 430-2122.

8. Aviso legal importante

Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal. Las leyes de control de alquiler, las tasas de aumento permitidas y las disposiciones de las ordenanzas locales cambian con frecuencia — la información aquí presentada puede no reflejar las reglas más actuales. Verifique siempre la cobertura de su unidad y el aumento de renta permitido vigente con el Departamento de Asuntos del Consumidor y Empresariales del condado de LA (DCBA) al (800) 593-8222, y consulte a un abogado calificado o a una organización de asistencia legal como LAFLA o Bet Tzedek para obtener asesoría específica a su situación.

Preguntas Frecuentes