Pacifica es una ciudad costera en el condado de San Mateo con aproximadamente 40,000 residentes. A diferencia de jurisdicciones vecinas como East Palo Alto, Pacifica no tiene una ordenanza local de estabilización de alquileres ni de desalojo con causa justa para apartamentos o casas estándar. Los votantes rechazaron decisivamente una medida electoral de control de alquiler (Measure C) en noviembre de 2017, y desde entonces no se ha promulgado ninguna ordenanza de reemplazo.
En ausencia de normas locales, los inquilinos de Pacifica dependen del marco estatal de California: la Ley de Protección al Inquilino de 2019 (AB 1482), enmendada por la SB 567 (vigente desde el 1 de abril de 2024), limita los aumentos de alquiler y exige causa justa para el desalojo en unidades que califican. La AB 12 (vigente desde el 1 de julio de 2024) también redujo el depósito de garantía máximo que los arrendadores pueden cobrar a un mes de alquiler para la mayoría de los inquilinos.
Esta guía explica cómo se aplican esas protecciones estatales a los inquilinos de Pacifica, dónde existen y dónde no existen normas locales, y qué organizaciones locales pueden brindar asistencia.
Pacifica no tiene control de alquiler ni ordenanza de estabilización de alquileres local para unidades residenciales de alquiler estándar. La ciudad adoptó brevemente una ordenanza provisional a principios de 2017 que limitaba los aumentos de alquiler y exigía causa justa para el desalojo, pero esa ordenanza (No. 814) fue derogada después de que una petición de referéndum reuniera suficientes firmas para bloquearla. Una medida permanente de estabilización de alquileres incluida en la boleta electoral de noviembre de 2017 (Measure C) fue rechazada por los votantes, 62% en contra frente a 38% a favor.
Como resultado, no existe ninguna agencia de la ciudad de Pacifica que administre límites de alquiler, ninguna junta local de desalojo con causa justa, ni ningún requisito local de asistencia de reubicación más allá de lo que exige la ley estatal. Los arrendadores de unidades exentas de la AB 1482 (ver más abajo) pueden aumentar los alquileres en cualquier cantidad con el aviso adecuado.
Límite de alquiler de la AB 1482 (Civ. Code § 1947.12): Para las unidades cubiertas, los arrendadores no pueden aumentar el alquiler más del 5% más el aumento del IPC local (con un límite total del 10%) en cualquier período de 12 meses. La cobertura se aplica a edificios multifamiliares a los que se les emitió un certificado de ocupación hace al menos 15 años, a menos que el propietario sea un fideicomiso de inversión inmobiliaria, una corporación o una LLC en la que una corporación tenga una participación como miembro. Las unidades exentas incluyen viviendas unifamiliares y condominios cuyo propietario haya proporcionado el aviso de exención por escrito correspondiente, y unidades construidas en los últimos 15 años.
Desalojo con causa justa de la AB 1482 (Civ. Code § 1946.2): Los inquilinos en unidades cubiertas que hayan ocupado la unidad de manera continua y legal durante al menos 12 meses no pueden ser desalojados sin causa justa. La SB 567 (vigente desde el 1 de abril de 2024) reforzó estas protecciones al fortalecer la aplicación de las normas para los desalojos por mudanza del propietario y por remodelación sustancial, y al aumentar la asistencia de reubicación requerida a tres meses de alquiler para los desalojos sin culpa.
Depósito de garantía (Civ. Code § 1950.5; AB 12, vigente desde el 1 de julio de 2024): Los arrendadores pueden cobrar un depósito de garantía máximo equivalente a un mes de alquiler para la mayoría de las unidades residenciales sin amueblar. El arrendador debe devolver el depósito (o un estado de cuenta detallado por escrito de las deducciones junto con el saldo restante) dentro de los 21 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad.
Aviso de terminación del arrendamiento (Civ. Code § 1946.1): Los arrendadores deben dar al menos 30 días de aviso por escrito a los inquilinos que han vivido en la unidad menos de un año, y al menos 60 días de aviso por escrito a los inquilinos que han vivido en la unidad un año o más.
Habitabilidad (Civ. Code §§ 1941.1, 1942): Los arrendadores deben mantener las unidades de alquiler en condiciones habitables, incluyendo plomería en funcionamiento, calefacción, impermeabilización y ausencia de plagas. Los inquilinos pueden ejercer el derecho de reparar y descontar (hasta un mes de alquiler) después de dar un aviso razonable si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias.
Represalias prohibidas (Civ. Code § 1942.5): Los arrendadores no pueden tomar represalias contra los inquilinos por hacer valer sus derechos legales, incluyendo presentar quejas sobre habitabilidad, contactar al código de cumplimiento, u organizarse con otros inquilinos.
Prohibición de desalojos por mano propia (Civ. Code § 789.3): Se prohíbe a los arrendadores cambiar las cerraduras para dejar fuera a un inquilino, quitar puertas o ventanas, o cortar los servicios públicos para obligar a un inquilino a irse. Las infracciones dan derecho al inquilino a daños reales más una multa legal de $100 por día.
Discriminación por fuente de ingresos (Gov. Code § 12955): Los arrendadores no pueden negarse a alquilar a un inquilino porque este utilice un vale de vivienda (Sección 8) u otra fuente legal de ingresos.
La ley de California (Civ. Code § 1950.5), enmendada por la AB 12 (vigente desde el 1 de julio de 2024), limita el depósito de garantía máximo que un arrendador de Pacifica puede cobrar a un mes de alquiler para la mayoría de las unidades residenciales sin amueblar. (Una excepción limitada permite hasta dos meses de alquiler si el arrendador es una persona física que posee no más de dos propiedades residenciales de alquiler que en total no superen las cuatro unidades habitacionales, y el inquilino tiene un vehículo que no está especialmente adaptado a sus necesidades; esta excepción vence el 1 de enero de 2030.)
Al final del arrendamiento, el arrendador debe devolver el depósito completo o enviar por correo o entregar al inquilino, dentro de los 21 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad, un estado de cuenta detallado por escrito de cualquier deducción junto con el saldo restante del depósito y copias de los recibos de limpieza o reparaciones. Las deducciones permitidas incluyen alquiler impago, daños más allá del desgaste normal, y costos de limpieza para restaurar la unidad a su condición al momento de la mudanza. El desgaste normal —como raspones menores o pintura desteñida— no es deducible. Si el arrendador no cumple, el inquilino puede demandar por el monto retenido indebidamente más hasta el doble del depósito como multa por mala fe.
Debido a que Pacifica no tiene una ordenanza local de desalojo con causa justa, las reglas aplicables dependen de si la unidad está cubierta por la AB 1482 (Civ. Code § 1946.2).
Unidades cubiertas por la AB 1482: Después de que un inquilino haya ocupado la unidad de manera continua y legal durante al menos 12 meses, el arrendador solo puede desalojar por una de las causas justas enumeradas. Las causas justas por falta del inquilino incluyen falta de pago del alquiler, incumplimiento de un término material del contrato de arrendamiento (después de un aviso por escrito para subsanarlo), molestia, uso ilegal de la unidad, negativa a firmar un contrato de arrendamiento de renovación en términos similares, y actividad delictiva en el lugar. Las causas justas sin falta del inquilino incluyen la mudanza del propietario o de un familiar calificado, el retiro de la unidad del mercado de alquiler (Ellis Act), la rehabilitación sustancial que requiere que el inquilino desocupe, y la orden gubernamental de desocupar. Para los desalojos sin falta del inquilino, el arrendador debe pagarle asistencia de reubicación equivalente a un mes de alquiler (elevada a tres meses de alquiler para ciertas infracciones bajo la SB 567, vigente desde el 1 de abril de 2024) o eximirlo del pago del último mes de alquiler.
Unidades exentas de la AB 1482: Los arrendadores de unidades exentas (por ejemplo, viviendas unifamiliares con el aviso de exención correspondiente, condominios, unidades construidas en los últimos 15 años) pueden terminar un arrendamiento mes a mes sin indicar un motivo mediante la entrega del aviso por escrito correspondiente: 30 días para inquilinos de menos de un año, o 60 días para inquilinos de un año o más (Civ. Code § 1946.1).
Independientemente de si una unidad está cubierta por la AB 1482, un arrendador debe pasar por el proceso judicial formal de desalojo (unlawful detainer) para desalojar a un inquilino. El arrendador primero debe entregar el aviso correspondiente (aviso de 3 días por falta de pago o para subsanar o desocupar, aviso de 30/60 días para la terminación sin causa de arrendamientos elegibles), esperar a que expire el período del aviso, y luego presentar la demanda ante San Mateo County Superior Court si el inquilino no cumple. Un arrendador nunca puede usar medidas por mano propia, como cambiar las cerraduras o cortar los servicios públicos, para desalojar a un inquilino (Civ. Code § 789.3).
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos generales y no constituye asesoría legal. La ley de arrendadores e inquilinos cambia con frecuencia; siempre verifique los estatutos vigentes y las ordenanzas locales antes de tomar cualquier medida. Para asesoría sobre su situación específica, consulte a un abogado con licencia en California o comuníquese con Legal Aid Society of San Mateo County.
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